统计局3月房地产数据点评：去疴需用猛药

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2022年04月18日超 配1统计局 3 月房地产数据点评去疴需用猛药 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001联系人：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn事项：统计局公布 1-3 月房地产投资和销售数据。其中，商品房销售额 29655 亿元，同比下降 22.7%；商品房销售面积 31046 万平方米，同比下降 13.8%；房地产开发投资 27765 亿元，同比增长 0.7%；房屋新开工面积29838 万平方米，同比下降 17.5%；房屋竣工面积 16929 万平方米，同比下降 11.5%。国信地产观点：1）销售数据延续下行趋势，政策放松方向明确尚待起效。2）投资额、到位资金表现恶化，主要受疫情冲击和销售下行影响。3）开竣工跌幅持续扩大，展望二季度压力仍较大。4）投资建议：本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。原因是 2016 年至 2021 年的“快周转”模式带来的过度金融化，经过 2021 年下半年以来销售下行、预售监管的引爆，出现的模式“坍塌”。相应的，不必担心政策刺激会矫枉过正，相信“猛药”在路上。我们坚定认为当前是地产股的配置良机，超额收益将继续演绎。从博弈角度，土地不热、行情不冷；从价值角度，布局模式改善，“水涨船高”带来第二轮上涨。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余。5）风险提示：政策超预期收紧；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 销售数据延续下行趋势，政策放松方向明确尚待起效销售延续下行趋势。2022 年 1-3 月，商品房销售额累计 29655 亿元，同比-22.7%，较前值下降 3.4 个百分点；销售面积累计 31046 万平方米，同比-13.8%，较前值下降 4.2 个百分点。从单月值来看，2022 年 3 月商品房销售额 14196 亿元，同比-26.2%，较前值下降 6.9 个百分点；销售面积 15343 万平方米，同比-17.7%，较前值下降 8.1 个百分点。我们认为 3 月份开始蔓延的疫情冲击了房地产销售，一方面影响了销售案场的开放，另一方面加重了购房者的观望情绪。政策放松方向明确尚待起效。房地产销售均价继续下降，2022 年 1-3 月，商品房销售均价为 9552 元/㎡，同比-10.4%；2022 年 3 月商品房销售均价为 9252 元/㎡，同比-10.3%。由于三四线销售市场表现并不如一二线，销售均价的下降并非结构性因素导致，而更多反映了房企的降价销售行为，市场依然不景气。虽然3 月份以来，多地推出了放松限购限贷、下调房贷利率等举措促进购房需求，但当前的政策力度和范围相对 2014 年仍显有限，相信“猛药”在路上。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：商品房销售额累计同比增速图2：商品房销售额单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图3：商品房销售面积累计同比增速图4：商品房销售面积单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图5：商品房销售均价累计同比增速图6：商品房销售均价单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 投资额、到位资金表现恶化，主要受疫情冲击和销售下行影响开发投资额边际走低。2022 年 1-3 月房地产开发投资完成额累计为 27765 亿元，同比+0.7%，较前值收窄3.0 个百分点。从单月值来看，2022 年 3 月房地产开发投资完成额为 13266 亿元，同比-2.4%，较前值下降 6.1 个百分点。在土地市场尚未回暖的情况下，开发投资主要依靠建安投资支撑，我们认为，3 月份的疫情对房地产施工造成了一定影响。到位资金降幅扩大。2022 年 1-3 月房企到位资金累计为 38159 亿元，同比-19.6%，较前值下降 1.9 个百分点。从单月值来看，2022 年 3 月房企到位资金为 13016 亿元，同比-23.0%，较前值下降 5.3 个百分点。拆解房企资金来源，2022 年 1-3 月，销售回款（定金及预收款+个人按揭贷款）在资金来源中的占比为 48.8%，对到位资金的拉动降为-14.7%；而国内贷款在资金来源中的占比为 14.5%，对到位资金的拉动降为-3.6%。贷款融资恢复缓慢，房企对销售回款的依赖性依旧较强，受销售下行打击较大。图7：房地产开发投资累计同比增速图8：房地产开发投资单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图9：到位资金累计同比增速图10：到位资金单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图11：国内贷款占比 vs 销售回款占比图12：国内贷款拉动 vs 销售回款拉动资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 开竣工跌幅持续扩大，展望二季度压力仍较大除疫情冲击外，开工由于土地存量不足以及销售尚未扭转，延续弱势。2022 年 1-3 月，新开工面积累计29838 万平方米，同比-17.5%，较前值下降 5.3 个百分点。从单月值来看，2022 年 3 月新开工面积 14871亿元，同比-22.2%，较前值下降 10.1 个百分点。竣工强弩之末，边际下滑明显。2022 年 1-3 月，竣工面积累计 16929 万平方米，同比-11.5%，较前值下降 1.7 个百分点。从单月值来看，2022 年 3 月竣工面积4729 万平方米，同比-15.5%，较前值下降 5.7 个百分点。展望 Q2，销售、开工、到位资金预计延续低位。若疫情有所缓和、施工能正常进行的话，投资或能低位企稳，竣工增速也有望底部修复。但从对经济、财政、就业等方面的影响看，二季度地产链压力仍然较大。图13：新开工面积累计同比增速图14：新开工面积单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5图15：竣工面积累计同比增速图16：竣工面积单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、