公司深度报告：被低估的物流仓储标的，光伏REITs潜在受益者

被低估的物流仓储标的，光伏 REITs 潜在受益者 [Table_CoverStock] —南山控股 (002314.SZ)公司深度报告 [Table_ReportDate] 2022 年 04 月 08 日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 证券研究报告 公司研究 [Table_ReportType] 公司深度报告 [Table_StockAndRank] 南山控股(002314.SZ) 投资评级 买入 上次评级 买入 [Table_Chart] 江宇辉 地产行业分析师 执业编号：S15005220100002 联系电话：+86 18621759430 邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com [Table_BaseData] 公司主要数据 收盘价（元） 5.80 52 周内股价波动区间(元) 2.70-5.27 最近一月涨跌幅(％) 33.33% 总股本(亿股) 27.08 流通股比例(％) 100% 总市值(亿元) 157.05 资料来源：信达证券研发中心 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 [Table_Title] 被低估的物流仓储标的，光伏 REITs 潜在受益者 [Table_ReportDate] 2022 年 04 月 08 日 本期内容提要: [Table_Summary] 背靠南山集团，深耕三大业务板块：南山控股成立于 2001 年，是一家以房地产开发为主业，发展高端仓储物流和探索产城开发的综合性企业。公司实际控制人为南山开发集团，以国有资本为主体，是中国第一家国有控股混合所有制企业，拥有丰富、优渥的土地资源，对公司形成潜在协同效应。 物流地产行业：高标仓供不应求，行业格局一超多强。需求端：消费升级和电商发展支撑物流仓储需求，消费体制扩容催生高标仓需求。供给端：物流仓储土地出让数量下降，仓储建设速度放缓，人均存量面积远低于美国等发达国家。未来供应链是新增长点，新零售线上线下场景融合也将驱动高标仓库市场。融资方面：公募 REITs 提供了物流仓储的退出渠道，有望释放估值压力。行业格局来看，目前形成了以普洛斯为一超，万维、宝湾、宇培等公司为多强的竞争格局。 仓储物流业务：优势明显的战略性主业。资产方面，布局主要物流节点城市，形成了完善的网络布局；融资方面，发行类 REITs 盘活存量资产，拓宽融资渠道满足外部筹资需求；运营能力方面，公司客户质量好稳定性高，标准化的管理体系形成了品牌影响力。此外公司定增中国核能，有望通过拓展光伏业务，提供能源供应保障，提升资产价值。 房地产业务：稳健发展的支撑性业务。公司 2021 年上半年房地产业务收入 28.14 亿元，同比增速 639%，房地产业务注重拓展优质土地项目，公司目前主要开发区域位于一线和二线城市，整体盈利能力和回款情况较好，未来有望进一步提高盈利水平。 产城综合开发业务：初具规模的培育性业务。公司 2021 上半年产城综合开发业务实现收入 1872 万元，同比增长 70.72%，毛利率保持在 50.75%的较高水平，目前已经落地的项目有合肥双凤宝湾国际商贸物流产业园、合肥岗集综合交通物流港、南京浦口智造园等。 财务状况：营收增速较快，费用率有所上升。得益于物流租金稳定和房地产业务的快速发展，总营收增速较快，2021Q3 营业收入 52.04 亿元，同比增速 43%，归母净利润同比增速 351%。公司营业成本主要由于公司房地产业务项目结转面积增加和仓储物流业务新园区投入使用。 预计公司 2021-2023 年 EPS 为 0.27/0.31/0.37 元/股。随着公司地产业务销售规模增加，地产业务结算规模有望提升，在建物流仓储项目完工，运营面积增加，租金收入有望保持增长，制造业及其他业务发展稳定。首次覆盖，给予公司“买入”评级，目标价 7.73 元。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期 主要财务指标 2020A 2021E 2022E 2023E 营业总收入 11,232 13,832 17,129 20,790 同比(%) 55.1% 23.1% 23.8% 21.4% 归属母公司净利润 1,301 720 844 992 同比(%) 222.4% -44.6% 17.1% 17.6% 毛利率(%) 28.4% 28.7% 28.2% 27.8% ROE(%) 13.7% 7.1% 7.6% 8.2% EPS（摊薄）（元） 0.48 0.27 0.31 0.37 P/E 8.63 8.63 21.80 18.61 P/B 1.18 1.18 1.54 1.42 EV/EBITDA 15.62 15.62 13.25 12.38 [Table_ReportClosing] 资料来源：万得，信达证券研发中心预测;股价为 2022 年 04 月 07 日收盘价 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 3 目 录 投资聚焦 .......................................................................................................................................... 5 1.背靠南山集团，深耕三大业务板块 ............................................................................................ 6 2 物流地产行业：高标仓供不应求，行业格局一超多强 ......................................................... 10 2. 1. 物流仓储行业现状：数量上供不应求，质量上高标仓稀缺 ............................... 10 2.1.1 需求：内需增长支撑物流仓储需求，消费提质扩容催生高标需求 ......... 10 2.1.2 供给：仓储用地出让减少，仓储建设增速放缓，高标仓供应不足 ......... 11 2.2 发展前景：第三方新零售驱动高标仓市场扩容，公募 REITs 打通退出渠道 ..... 13 2.3. 国内仓储物流地产一超多强格局 ........................................................................... 15 3 仓储物流业务：优势明显的战略性主业 ................................................................................. 15 3.