房地产行业专题报告：Q2政策放松信号加强，Beta行情持续演绎

http://research.stocke.com.cn 1/14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 专题报告 房地产行业 报告日期：2022 年 4 月 6 日 Q2 政策放松信号加强，Beta 行情持续演绎 ──行业专题报告 行业公司研究｜房地产行业｜ ：杨凡 执业证书编号：S1230521120001 ：yangfan02@stocke.com.cn 行业评级 行业名称 看好 相关报告 1《两会坚持稳中求进，防范化解重大风险，房地产多赛道值得关注》2022.3.5 2《行业 K 型分化，如何寻找优质企业》2022.3.15 3《利润空间提升，优质房企积极扩储》2022.2.19 4《一文读懂预售资金监管和其规范化影响》2022.2.14 5《房地产行业修复的路径有哪些？》2022.2.9 6《降准+降息对冲行业下行压力，基本面加速筑底》2022.1.20 7《央行新闻发布会传递重要信号，宽信用下地产再现超额收益》2022.01.19 8《住建部发布《完整居住社区建设指南 》， 鼓 励 物 业 发 展 增 值 服 务 》2022.01.18 9《2022.1.18 - 全年投资和销售正增长，延续下行趋势》2022.01.18 10《房企风险逐步化解，物业板块估值修复信心增强》2022.01.11 11《浅谈地产行业的安全感从哪来》2022.01.05 报告撰写人： 杨凡 联系人： 王逸枫 投资要点  需求端政策放松持续发酵：1）衢州同时取消限购限售：4 月 1 日衢州市发布新政，在支持住房合理需求、优化区域限购政策、完善住房预售管理等六个方面提出相关政策。其中支持合理住房需求方面，区中表示非本市户籍可视同和本市户籍一样执行购房政策，且取消 21 年施行的对大户型5 年限售政策；2）秦皇岛解除限购： 4 月 2 日秦皇岛废止了 2017 年的调控政策，其中包括了本市户籍限购两套、非本市户籍限购 1 套，且需要12 个月社保证明的限购政策。3）兰州出台政策组合拳，第二个放松“认房又认贷”：兰州市 4 月 4 日印发落实强省会战略若干措施通知，对于限购方面，兰州提出已经有 1 套住房并已经结清购房贷款的家庭，再次购买可以申请执行首套房贷政策，是继郑州后第二个认贷不认房的城市。  需求修复不及预期，倒逼政策放松速度加快、等级提升：从 21 年 12 月以来，各城市需求端政策放松直到 22 年 3 月才进入到放松限购、限贷、限售的阶段。结合 1-3 月百强房企销售数据，我们认为，需求修复不及预期倒逼政策进入限购、限贷、限售的放松，而 22Q2 更多城市有望跟进，需求端政策放松有望由点及面进行铺开。  民企纾困取得阶段性进展：1）融创：境内债券“20 融创 01”展期方案获82%持有人支持通过，本金兑付展期 18 个月，维持原票面利率不变。2）华夏幸福：公司累计实现债务重组 1048 亿元，资产出售稳步进行，债务重组还在推进。3）中国奥园：引入国资战投，目前处于尽职调查中，且四大国资 AMC 已接洽公司优质资产，福州、成都、珠海等一批项目将有望率先得一对一纾困合作。4）佳兆业：4 月 5 日招商蛇口发布公告，将与长城 AMC、佳兆业，在城市更新、商住开发、商业运营、文旅、游轮渡轮方面开展合作。我们认为，本轮政策放松是需求和供给组合拳，只放松需求而不及时纾困房企，最终行业成交量仍然难以修复，22Q2 支持房企纾困和支持优质民企的政策有望加速出台。  投资建议：稳增长持续，政策放松和基本面修复不及预期的剪刀差推动Beta 行情开启。22Q2 重点推荐： 1） 开发：受益于行业政策放松 Beta 同时兼具 Alpha：万科 A（经营和业绩双拐点，综合开发实力强劲）；华侨城 A（换帅利好地产业务，Q2疫情结束文旅业务受益）；新城控股（困境翻转的优质民营，毛利率有优化机会）。 2） 物业：房企风险控制加强+疫情增强客户粘性，行业 Beta 有望蔓延至物管赛道，重点推荐：A 股稀缺物业标的 - 招商积余（脱重向轻加速发展，积极寻找并购机会），以及 H 股高增长、低估值标的 – 碧桂园服务（“五年千亿”目标不变，规模持续领跑）、金科服务（独立外拓能力突出，估值极具性价比）。  风险提示：政策出台速度和力度不及预期、疫情加重影响需求修复。 证券研究报告 行业专题报告 http://research.stocke.com.cn 2/14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 正文目录 1. 清明节期间地产两大重点信号 ................................................................................................. 3 1.1. 需求端政策放松持续发酵 ............................................................................................................................... 3 1.2. 需求修复不及预期，倒闭政策放松速度加快、等级提升 ................................................................................ 5 1.3. 民企纾困取得阶段性进展 ............................................................................................................................... 7 2. 22Q2 供需政策有望升级，政策组合拳加速出台 ....................................................................... 8 3. 投资建议：地产+物业 .............................................................................................................. 9 3.1. 地产赛道：万科 A+华侨城 A+新城控股 ......................................................................................................... 9 3.2. 物管赛道：招商积余+碧桂园服务+金科服务 ............................................................................................... 11 4. 风险提示 ............................................................