宏观专题报告：REITs发展国际经验系列：美国REITs简史

宏观专题报告 | 1 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 REITs 发展国际经验系列：美国 REITs 简史 宏观专题报告 分析师 张静静 S0800521080002 13716190679 zhangjingjing@research.xbmail.com.cn 联系人 王泺宾 18810513200 wangluobin@research.xbmail.com.cn 相关研究 Tabl e_Title ● 核心结论 Table_Summary 全球 REITs 发展概况。REITs（Real Estate Investment Trusts），是指以公司、信托或协会形式拥有、经营与售卖不动产从而取得租金及资产增值收益，是将流动性较差的房地产转化为流动性较好的证券工具。1960 年REITs 诞生于美国，70 年代末荷兰、中国台湾、新西兰、澳大利亚相继引入 REITs，90 年代起 REITs 逐渐在全球普及。2021 年是我国发行首批REITs，目前已有 41 个国家和地区设立 REITs 制度。REITs 起源于美国，目前美国占 REITs 市场份额过半，本文重点讨论美国的 REITs 发展史。 REITs 的三种分类维度：1）按组织形式可分为公司型和契约型，即“公司”和“信托基金”的区别；2）按收入来源可以分为权益型、抵押型和混合型，目前全球绝大多数 REITs 为权益型；3）按底层资产可以分为办公、工业、零售、住宅、酒店、仓储、基建、医疗、数据中心等等。 60 年美国 REITs 发展史回顾。 1）1960-1967 年：60 年代前中期处于 REITs 探索期，发展十分缓慢，只有 10 家规模较大的 REITs，市值维持在 2 亿美元左右。 2）1968-1975 年：1967 年抵押型 REITs 出现，此类有价证券收益率不受当时银行利率管制约束，因此许多美国银行推出抵押型 REITs 提供贷款并实现出表，1968-1972 年 REITs 规模迎来爆发性增长。1973 年石油危机后美国经济衰退、地产严重过剩，大量抵押贷款坏账风险暴露，抵押型 REITs 陷入困境。 3）1976-1985 年：《1976 年税收改革法案》和《1981 年经济复兴法案》相继推出令权益型 REITs 迎来黄金十年。十年间权益型 REITs 年化收益率 22.0%、战胜标普 500（13.6%）。 4）1986-1990 年：《1986 年税改法案》鼓励 REITs 主动管理并放大其税收优势，权益型 REITs 优势逐步凸显。但 80 年代末储贷危机叠加地产供给过剩导致 REITs 熊市。 5）1991-1997 年：1991-1997 年全美 REITs 规模扩大 16 倍，其中权益型 REITs 扩大 23 倍，是结构创新、IPO 繁荣与机构投资者涌入三因素共振的结果。 6）1998-2008 年：亚洲金融危机后全球资金涌入美国股市，REITs 市场则遭到冷落，1998-1999 年 REITs 总市值下跌 11.6%。2000 年初科网泡沫破灭，成长和价值反转，REITs 企稳回升并于 2006 年到达顶峰随后爆发次贷危机。2007-2008 年 REITs 总市值下跌 56.0%。 7）2009-2021 年：整体处于中高速发展阶段，但抵押型 REITs 式微。 风险提示：对美国及全球REITs发展的理解不到位。 证券研究报告 2022 年 03 月 25 日 宏观专题报告 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的重要声明 索引 内容目录 一、全球 REITs 发展概况 ........................................................................................................ 4 （一）美国占 REITs 市场份额过半 .................................................................................... 4 （二）REITs 的三种分类维度............................................................................................. 5 二、60 年美国 REITs 发展史 ................................................................................................... 6 （一）1960-1967 年：REITs 探索期 ................................................................................. 6 （二）1968-1975 年：抵押型 REITs 的顺境与困境 ........................................................... 7 （三）1976-1985 年：权益型 REITs 的黄金十年 .............................................................. 8 （四）1986-1990 年：里根税改助长权益型 REITs；储贷危机导致 REITs 熊市 .............. 10 （五）1991-1997 年：结构创新、IPO 繁荣与机构投资者涌入 ....................................... 12 （六）1998-2008 年：科网泡沫破灭后成长和价值的反转 ............................................... 13 （七）2009-2021 年：整体中高速发展，抵押型 REITs 式微 .......................................... 16 三、风险提示 ......................................................................................................................... 17 图表目录 图 1：全球设立 REITs 的国家和地区及时间线 ........................................................................ 4 图 2：1990-2020 年全球上市 REITs 数量和市值 ..................................................................... 4 图 3：全美 REITs 按