房地产行业：保租房REITs试点加速落地，房地产新发展模式越走越宽

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，由中信建投（国际）证券有 限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业深度报告 保租房 REITs 试点加速落地，房地产新发展模式越走越宽 加速推动保租房 REITs 试点落地，是对房地产新发展模式的积极回应。2022 年 3 月 18 日，证监会表示正着重开展推动保障性租赁住房公募 REITs 试点项目落地的工作。此番表态也是在近期国务院金融委会议后做出的。我们认为本次推进保障性租赁住房REITs 项目试点，是对于房住不炒基调下加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的积极回应，也是对探索房地产行业新发展模式的良好落实。 保租房作为解决大城市住房问题的重要手段，需要新融资渠道的支撑，发展保租房 REITs 有助于打通该环节。2020 年我国的流动人口规模达 3.76 亿人，占总人口的 26.6%，核心城市住房供需矛盾突出，同时中国城镇租户比例仅为发达国家水平的三分之一，仍有较大提升空间。我国租赁住房市场的发展，主要可分为保障性和市场化两条主线，当前保障性租赁住房，已成为我国住房保障体系中的核心支柱和主要增量。“十四五”40 个重点城市计划新增保障性租赁住房达到 650 万套。当前保租房的发展，主要面临着收益率偏低、依赖政府托底和融资渠道有限等因素制约，根据 CRIC 的数据，2021 年有 87.9%的纯租赁地块为地方政府国企获取。发展保租房 REITs 有助于打通住房租赁的退出环节，拓宽融资渠道、改善企业资产负债表。 民生属性导致保租房 REITs 产品收益率偏低，估值需重点关注土地及运营成本。保租房纳入 REITs 发行范围源于 2021 年 7 月的958 号文，此后北京、上海、合肥、海南等省市陆续出台配套政策。根据 ICCRA 住房租赁产业研究院的统计数据，美、日、英三国租赁类 REITs 的平均投资回报率仅为 3.5%，平均息率在3.2-3.3%之间，均低于其他业态的 REITs。国内作为基础资产的保租房具备较强的民生保障属性，租金水平和提升幅度均受较强限制，可能导致其 REITs 产品收益率偏低。我们以 2019 年上海市纯租赁用地为例，测算得其年化受益率仅在 2.7-3.8%之间，满足公募 REITs 发行 4%的回报率要求有一定难度。因此成本及运营端的优化，尤其是土地成本控制，对保租房的收益率提升至关重要。 投资建议：关注在保租房建设和运营方面具备先发优势的开发商和代建企业。从有公开信息披露的拟申报保障性租赁住房 REITs的项目清单及住建部发布的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单》来看，房企普遍通过集体经营性建设用地参与保障性租赁住房建设，相关受益标的主要包括保利发展、万科、华润置地、龙湖集团等头部房企，此外在保租房广阔的建设需求，对于代建类房企同样迎来利好，如绿城管理控股、中原建业等。 风险提示：REITs 审批速度不及预期；保障性租赁住房 REITs 政策落地不及预期。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn SAC 执证编号：S1440520070013 发布日期： 2022 年 03 月 21 日 市场表现 相关研究报告 -26%-16%-6%4%14%24%2020/11/162020/12/162021/1/162021/2/162021/3/162021/4/162021/5/162021/6/162021/7/162021/8/162021/9/162021/10/16房地产沪深300房地产 股票报告网 行业深度报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 1. 加速推动保租房 REITs 试点落地，支撑房地产向新发展模式转向............................................................... 1 1.1 保租房 REITs 试点是对探索房地产行业新发展模式的积极回应 ......................................................... 1 1.2 当前保租房发展需求迫切、空间广阔 .................................................................................................... 2 1.2.1 核心城市住房供需矛盾突出 ......................................................................................................... 2 1.2.2 中国城镇租户比例仅为发达国家水平的三分之一，可能进一步提升 ...................................... 3 1.3 保租房已成为我国住房保障体系中的重要组分 ..................................................................................... 4 1.3.1 中国住房保障及租赁市场发展历程：快速发展后回归保障性主导 .......................................... 4 1.3.2 保租房已成为我国住房保障体系中的重要组分和主要增量 ...................................................... 5 1.4 保租房 REITs 有助于打通住房租赁退出环节，拓宽融资渠道 ............................................................. 6 1.4.1 保障性租赁住房发展主要面临依赖政府托底和融资渠道有限的问题 ...................................... 6 1.4.2 保障性租赁住房 REITs 有助于打通住房租赁退出环节，拓宽融资渠道 .................................. 7 2 保租房 REITs 产品收益率偏低，估值需重点关注土地及运营成本................................................................ 8 2.1 保租房纳入 REITs 发行范围始于 958 号文，各地陆续出台配套政策 ................................................. 8 2.2 保租房 REITs 具备较强的民生属性，收益率偏低 ............................................................