行业排名重返前十，业绩稳健融资顺畅

房地产 2022 年 03 月 22 日 招商蛇口(001979.SZ) 行业排名重返前十，业绩稳健融资顺畅 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 公司报告 公司年报点评 推荐（维持） 03 月 21 日：13.51 元 主要数据 行业 房地产 公司网址 www.cmsk1979.com 大股东/持股 招商局集团有限公司/58.14% 实际控制人 总股本(百万股) 7,923 流通 A 股(百万股) 7,922 流通 B/H 股(百万股) 总市值（亿元） 1,070 流通 A 股市值(亿元) 1,070 每股净资产(元) 10.67 资产负债率(%) 67.7 行情走势图 相关研究报告 《招商蛇口*001979*融资优势明显，拿地销售稳健》 2022-02-23 《招商蛇口*001979*业绩如期高增，杠杆持续稳健》 2021-10-27 《招商蛇口*001979*业绩预期高增，销售增长良好》 2021-10-13 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑南宏 投资咨询资格编号 S1060521120001 ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn 事项： 公司公布 2021 年年报，全年实现营收 1606 亿元，同比增 23.9%，归母净利润103.7 亿元，同比减 15.3%；公司拟每股派发现金红利 0.54 元（含税）。 平安观点：  多因素致业绩下滑，未结资源依旧丰富。公司 2021 年营收同比增 23.9%，但归母净利润同比降 15.3%，主要因：1）受地价高企与限价影响，2021年销售毛利率同比降 3.2pct至 25.5%；2）基于审慎原则计提减值准备 43.7亿元，减少归母净利润 34.6 亿元；3）结算项目权益比例降低，2021 年少数股东损益占比同比提升 4.2pct 至 31.8%；4）转让子公司产生投资收益同比减少 24.5 亿元。期末预收款及合同负债合计值同比增 13.5%至1488.4 亿元，同时公司计划 2022 年竣工面积同比增长 10%，为未来业绩释放奠定基础。  销售排名升至第七，投资相对积极。2021 年公司实现销售面积 1464.5 万平方米，同比增加 17.8%，销售金额 3268.3 亿元，同比增加 17.7%，销售金额、面积增速显著优于全国（4.8%、1.9%），销售排名升至行业第七；公司计划 2022 年实现销售金额 3300 亿元，较 2021 年稳中有升。拿地方面，公司 2021 年拿地面积 1559 万平方米，拿地销售面积比为 106%，投资力度显著高于其他主流房企，同时聚焦重点城市，在长三角和粤港澳城市群投资占比超 70%，在公司划定的“强心 30 城”中权益地价投入占总投资额比重达 90%。从获地方式看，除传统招拍挂，公司通过产权联动获取土储约 215 万平方米，通过收并购获取土储 106 万平米，并获取 14 个旧改项目排他资格，预估土储面积 510 万平方米、货值超 1200 亿元。公司还积极与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，总规模约 800 亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金。 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 129,621 160,643 184,740 205,985 225,554 YOY(%) 32.7 23.9 15.0 11.5 9.5 净利润(百万元) 12,253 10,372 10,466 11,005 11,948 YOY(%) -23.6 -15.3 0.9 5.1 8.6 毛利率(%) 28.7 25.5 24.0 22.5 22.5 净利率(%) 9.5 6.5 5.7 5.3 5.3 ROE(%) 12.1 9.5 9.1 9.1 9.3 EPS(摊薄/元) 1.55 1.31 1.32 1.39 1.51 P/E(倍) 8.7 10.3 10.2 9.7 9.0 P/B(倍) 1.3 1.3 1.2 1.1 1.0 证券研究报告 招商蛇口·公司年报点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2/ 7  招商积余拉开并购序幕，高质量发展可期。招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，明确赶超进位战略目标，期内投资并购实现突破，成功摘牌上航物业、南航物业，锁定增资深圳汇勤，形成一套针对优质标的收并购的推进模式；全年物业管理业务实现新签年度合同额 30.50 亿元，同比增长 24%；实现归母净利润 5.13 亿元，同比增 17%；期末在管面积达 2.81 亿平米，同比增 47%。  维持“绿档”水平，融资成本进一步下滑。期末公司在手现金 795 亿，根据监管口径计算的现金短债比达 125%，期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为 61.7%、42.8%，三项指标持续满足“三道红线”要求；期内公司积极开展直接融资工作，票面利率多次创下相近时间内房地产企业债券利率新低，有效调整债务结构并大幅降低综合融资成本，全年综合资金成本较 2020 年下滑 22BP 至 4.48%。  投资建议：维持此前盈利预测，预计 2022-2023 年 EPS 为 1.32 元、1.39 元，新增 2024 年 EPS 预测为 1.51 元，当前股价对应 PE 分别为 10.2 倍、9.7 倍、9.0 倍。短期行业政策端持续改善，有望带来板块估值修复；中长期看，公司作为央企龙头，财务稳健，融资优势突出，且拿地投资积极，有望带动业绩逐步恢复，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。  风险提示：1）若楼市去化压力延续，导致销售以价换量，将带来公司结算毛利率进一步下行，前期高价地减值风险；2）若政策呵护力度不及预期，将对公司规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期；3）公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。 招商蛇口·公司年报点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3/ 7 图表1 招商蛇口 2021 年营收同比增长 23.9% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表2 招商蛇口 2021 年归母净利润同比减少 15% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表3 招商蛇口 2021 年毛利率及净利率继续下滑 资料来源：Wind，平安证券研究所 19.5%16.3%10.6%32.7%23.9%0%5%10%15%20%25%30%35%02004006008001,0001,2001,4001,6001,80020172018201920202021营收（亿元）同比32.1%20.4%5.2%-23.6%