光大房地产行业流动性跟踪报告（2022年2月）：2月需求侧居民信贷收缩，供给侧境内外融资环境持续分化

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022 年 3 月 13 日 行业研究 2 月需求侧居民信贷收缩，供给侧境内外融资环境持续分化 ——光大房地产行业流动性跟踪报告（2022 年 2 月） 房地产（地产开发） 需求侧：2 月新增居民信贷收缩，按揭投放有所阻塞，展望后续有望回暖 2022 年 2 月，单月居民短贷减少 2911 亿元，同比多减 220 亿元，环比少增 3917亿元；2 月单月居民中长贷减少 459 亿元，同比少增 4572 亿元，环比少增 7883亿元。 2 月 24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”；3 月 5 日，全国“两会”召开，明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理购房需求”。我们认为“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求有望获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步提升，未来短期内居民信贷收缩局面或得到一定程度缓解。 供给侧：2 月境内发债同比增速转正，海外债一级市场持续低迷 2022 年 2 月，房企境内外单月合计发债 332 亿元，环比-29.2%（1 月+2.9%），同比-25.8%（1 月-71.3%），单月净融资-81 亿元（1 月-418 亿元）。其中 2月境内发债同比增速转正，单月发行 301 亿元，环比下降 7.3%，同比增加 59.8%（1 月-60.0%），单月净融资 133 亿元，境内融资环境得到一定程度改善；2 月境外发债缩量明显，单月发行 31 亿元，环比下降 78.6%，同比下降 88.1%（1月-82.5%），单月净融资额约-215 亿元（1 月为-237 亿元）。2022 年 2 月房地产集合信托成立金额约 87 亿元，同比下降 75.4%，占单月集合信托成立规模的比重为 17.1%，较 1 月有所提升。 2022 开年以来，尽管央行、银保监会等多方释放资金面积极信号，但由于融资主体和金融机构对房地产行业的信心尚未全面修复，房企境内债融资仍旧呈现疲软态势。此外，2022 年 1-2 月房企海外债新增违约持续发生，2 月多家房企遭下调信用评级，3 月房企海外债累计到期金额预计将突破千亿，这些不利因素叠加使得海外债一级市场陷入持续低迷，中资美元地产债指数在今年 2 月以来持续下行。展望 2022 全年，我们认为随着房地产行业流动性持续舒缓，支持商品房市场更好满足购房者合理购房需求，市场主体信心进一步修复，后续供给侧地产债发行有望改变疲软态势，发行规模将会出现明显提升。 投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期 LPR 下调 5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3）2 月 24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月 5 日全国两会政府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科 A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220305 需求侧改善房信贷有望提升，供给侧地产债发行有望放量——对 3 月 5日“两会”政府工作报告房地产相关内容的点评 20220225 提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求——对 2 月 24 日国家住建部新闻发布会的点评 20220220 不要误读“房地产去金融化”，优质房企引领“新四化”升级——房地产行业动态跟踪报告 20220213 土地市场观望情绪浓厚，1 月百城土地成交缩量 22%——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 1 月） 20220213 2022 开年市场流动性充裕，房企境内融资环境持续改善——房地产行业流动性跟踪报告（2022 年 1 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 图目录 图 1：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 .......................................................................................................... 5 图 2：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 .......................................................................................................... 5 图 3：居民部门新增短贷/长贷当月值（亿元） ...................................................................................................... 6 图 4：居民部门新增短贷/长贷当月同比 ................................................................................................................. 6 图 5：居民部门新增短贷/长贷累计值（亿元） ...................................................................................................... 6 图 6：居民部门新增短贷/长贷累计同比 .......................................................................