房地产行业周报：居民中长贷首次下降，地方支持政策密集出台

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2022 年 03 月 13 日 居民中长贷首次下降，地方支持政策密集出台 看好 ——房地产行业周报（2022/03/05-2022/03/11） 相关研究 "稳增长明确亟需稳地产，新市民政策促需求释放，地方支持政策密集出台-房 地 产 行 业 周 报 （ 2022/02/26-2022/03/04）" 2022 年 3 月 6 日 "稳增长下稳地产重要性凸显，新市民支持政策促需求释放-两会政府工作报告及新市民政策点评" 2022 年 3 月 5 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818×转 chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示：  房地产行业数据：上周（22/03/05-22/03/11）45 个重点城市新房合计成交 351 万平米，环比-22%；其中，一二线环比-18%、三四线环比-40%；3 月截至上周一手房月成交同比-47%，较 2 月-20pct；其中，一二线同比-39%、三四线同比-66%，分别较 2 月-19pct 和-22pct。上周 14 个重点城市二手房成交 104 万平米，环比+9%；年初累计至今成交同比-44%。库存方面，上周 15 城推盘 276 万平米，对应周成交/推盘比 0.48倍，最近 3 个月（21 年 12 月-22 年 2 月）分别为 0.85 倍、1.23 倍和 1.00 倍。截至上周末，15 城可售面积为 9,551 万平米，环比+1.5%；3 个月移动平均去化月数为 13.1 个月，环比上升 0.3 个月，行业总体仍处于低库存阶段。  主要政策新闻：宏观方面，央行发布 2 月金融数据，2 月人民币贷款增加 1.23 万亿元，同比少增 1,258 亿元；住户贷款减少 3,369 亿元，其中短期贷款减少 2911 亿元，中长期贷款减少 459 亿元。央行表示今年向中央财政上缴结存利润超 1 万亿元，主要用于留抵退税和增加对地方转移支付。因城施策方面，郑州对新市民、青年人等群体申请保障性租赁住房不设户籍、收入限制，并大力推进棚改货币化安置；苏州对因疫情影响开发建设进度的商品房项目，可申请预售时间节点提前 30 日；武汉持续促进市场流动性、加快“去库存”，政策包含重点围绕调整住房限购区域、加大金融信贷支持力度等方面；河南商品房预售资金新政，重点监管资金不得用于缴纳土地价款；贵阳人才住房公积金贷款意见征询，A、B 类人才双职工家庭最高可贷额度 150 万。  公司动态跟踪：房企公告 22 年 2 月销售额：保利 240 亿元(-25%)、招蛇 101 亿元(-25%)、金地 96 亿元(-45%)、世茂股份 10 亿元(-62%)、龙湖权益 61 亿元(-62%)、越秀 28 亿元（-39%）、宝龙 31 亿元(-63%)、世茂集团 73 亿元(-57%)。公司业绩方面，越秀地产 21 年归母净利润 35.9 亿元（-15.5%）、核心净利润 41.5 亿元（+3.2%）；碧桂园服务预计 21 年收入、净利润、归母核心净利润同比增长超 50%；旭辉永升服务预计21 年归母净利润增长超 50%。融资方面，万科发行第一期公司债 19.9 亿元；招蛇发行17.1 亿中票；金科拟注册发行债务融资规模不超 40 亿；旭辉拟发行票据上限 10 亿元。  一周板块回顾：板块表现 方面，SW 房地 产指数下跌 5.48%，沪深 300 指数下跌4.22%，相对收益为-1.25%，板块表现弱于大市，在 28 个板块排名中排第 22 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：黑牡丹、苏州高新、财信发展、天保基建、粤宏远 A，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为新城控股、广宇发展、万科 A、宁波富达、卧龙地产。物业管理板块个股平均下跌 9.57%，沪深300 指数下跌 4.22%，相对收益为-5.35%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企21/22PE 均值分别为 5.1/4.6 倍；物管 21/22PE 均值分别为 21/14 倍。  投资分析意见：房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对 GDP 贡献占比近三成，但目前房地产经历多重调控和资金困境之下，对经济影响可能会逐步进入低位拖累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、金地集团、建发股份、新城控股、金科股份、招商蛇口、中国建筑、万科 A；H股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、碧桂园、融创中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。  风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 22 页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 45 城周成交环比下降 22%，一二线环比下降 18%、三四线环比下降 40% 上周(3.5-3.11)45 个重点城市新房合计成交 351.2 万平米，环比下降 22.4%，较21 年周均成交 626.2 万平米下降 43.9%，较本年周均成交 262.6 万平米上升 33.8%。 其中一二线城市合计成交 296 万平米，环比下降 17.8%，较 21 年周均成交 486.4 万平米下降 39.2%，较本年周均成交 216 万平米上升 37%。三四线城市合计成交 55.3 万平米，环比下降 40.4%，较 21 年周均成交 139.8 万平米下降 60.5%，较本年周均成交 46.6万平米上升 18.6%。 按照更细分城市能级来看， 上周(3.5-3.11)4 个一线城市新房合计成交 70.8 万平米，环比下降 11.6%，较 21 年周均成交 112.8 万平米下降 37.2%，较本年周均成交 55.3 万平米上升 28%。 上周(3.5-3.11)17 个二线城市新房合计成交 225.2 万平米，环比下降 19.6%，较 21年周均成交 373.6 万平米下降 39.7%，较本年周均成交 160.7 万平米上升 40.1%。 上周(3.5-3.11)16 个三线城市新房合计成交 52 万平米，环比下降 30%，较 21 年周均成交 92.6 万平米下降 43.8%，较本年周均成交 32.9 万平米上升 58%。 上周(3.5-3.11)8 个四线城市新房合计成交 3.2