地产债：政策回暖VS到期承压

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 固定收益 | 专题报告 研究结论 ⚫ 行业政策方面，无论从需求端还是资金端，年初以来地产政策存在边际放松，“因城施策”力度加大。央行下调 5 年期以上 LPR；随后部分城市下调房贷利率和首付比例，上调公积金贷款额度，加快按揭贷款审批和放款速度，对冲三四线城市去库存压力，助力房地产市场合理需求的释放。同时，鼓励并购债发行、明确保障性租赁住房项目的相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理、出台预售资金监督管理办法，在保交付的前提下，提高预售资金灵活性。 ⚫ 房企融资方面，2022 年 1 月至今，市场约发行 60 只地产信用债，发行规模合计 624亿元，33 家发行人中涉及 4 家民营企业龙湖、滨江集团、金科和金地。ABS 市场共发行 47 单地产 ABS 项目，发行规模合计 447 亿元，其中以供应链项目为主。自2021 年三季度购房尾款发行遭遇冰封期后，2021 年末以来个别房企恢复了购尾项目的发行，金地、保利和华润各发行 1 单购尾项目，规模合计 21 亿元。地产美元债市场发行冷淡，仅发行了 7 只美元债，规模合计 102 亿元；其中，大发地产、禹洲、景业名邦、上坤地产和祥生均为交换要约后置换的新券；仅绿城和合生创展为正常新增美元债。从发行期限看，民营企业发行期限偏短，碧桂园、龙湖、滨江集团债券期限均在 1 年以内，金科发行了一只“2+2”债券。从融资成本看，部分民营房企融资成本抬升，其余多数主体融资成本较去年均值无明显增幅。 ⚫ 地产债到期分布，今年 7 月和 8 月为到期最高峰，到期总规模（到期+提前还本+回售+永续赎回）在 1400 亿元以上，3 月、4 月和 6 月为次高峰，到期总规模在 1200亿元左右；截止年底，有 6 个月份到期规模在 1000 亿元以上，到期压力较大。 ⚫ 信用债回顾：上周信用债融资规模继续回升，实现净融入约 2,187亿元，净融资突破前期高位。一级发行成本方面，中高等级中票的发行成本上行。各等级、各期限中票二级收益率普遍上行；短久期信用利差收窄。城投债信用利差方面，上周主要省份的信用利差均出现收窄，重庆、陕西、山西、河南、江苏利差下行相对明显，而青海省的利差则大幅走阔，贵州利差平均数、甘肃和宁夏的利差中位数也出现小幅走阔。产业债信用利差方面，上周除房地产、商业贸易和通信外多数行业信用利差小幅收窄，医药生物、纺织服装、传媒、汽车、化工等行业收窄相对明显。二级成交方面，阳光城、龙光、世茂等房企的多只存续债出现折价成交，折价幅度相比前一周普遍增大。 ⚫ 可转债回顾：上周主要股指走势分化，中小盘股表现稍好，尤其与转债相关性更高的中证 1000 涨幅居前，抛开俄乌事件看，权益市场情绪有所回暖。行业方面，电气设备、国防军工、医药领涨，建筑装饰、建筑材料、传媒领跌。事件方面，发改委对于煤炭价格形成机制的完善，使得煤炭价格及煤炭股显著下跌，或许有助于未来头部煤企盈利稳定性的提升；东数西算概念使得 IDC 等相关板块暴涨，东数西算长期看具备想象力但业绩必定难以在中短期兑现，因此我们认为需警惕当前市场情绪有所好转下的短暂抱团。两会临近，未来稳增长政策具体如何细化和落地有待观察。转债方面，上周转债略显平淡，估值小幅回升，初步看在权益市场的情绪回暖下，转债市场已经走出前期下跌悲观情绪，尽管如此，我们认为转债依然存在结构性机会，后续我们建议适当调仓，保证安全边际。 风险提示 政策变化超预期；信用风险暴露超预期；权益市场走势不及预期，转债投资热度下降；数据资料统计可能存在遗误 报告发布日期 2022 年 03 月 02 日 齐晟 qisheng@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521120001 王师可 wangshike@orientsec.com.cn 王阳 wangyang9@orientsec.com.cn 杜林 dulin@orientsec.com.cn 债市波动下的机构众生相 2022-02-28 如何看待存单发行的量与价？ 2022-02-22 隐债化解的几点动态 2022-02-22 地产债：政策回暖 VS 到期承压 固定收益 | 专题报告 —— 地产债：政策回暖 VS 到期承压 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 1 地产债：政策回暖 VS 到期承压 ................................................................... 4 1.1 行业政策：地产政策边际放松，“因城施策”力度加大 .................................................... 4 1.2 房企融资：新发以央国企为主，民企融资成本有所提升 ............................................... 4 1.3 地产债到期分布：三季度前仍面临较大到期压力 .......................................................... 7 2 信用债回顾：融资规模升至高位，二级收益率上行 .................................... 10 2.1 负面信息监测 ............................................................................................................. 10 2.2 一级发行：融资规模继续回升，高等级中票发行成本上行 .......................................... 11 2.3 二级成交：收益率普遍上行，房企折价成交大幅增多 ................................................. 12 3 可转债回顾：转债指数微涨，估值小幅回升 .............................................. 15 3.1 市场整体表现：股指走势分化，转债指数微涨 ........................................................... 15 3.2 转债估值小幅回升，情绪有所好转 ............................................................................. 16 风险提示 ...................................................................................................... 17 qRpMtNtPqPqQpQ