开年看地产系列：二线城市房地产市场韧性有多强

国海证券研究所 请务必阅读正文后免责条款部分 2022 年 02 月 08 日 深度研究 政策研究 研究所 证券分析师： 夏磊 S0350521090004 010-88576950 xial@ghzq.com.cn [Table_Title] 开年看地产系列 ——二线城市房地产市场韧性有多强？ 最近一年走势 相关报告 《投资篇：稳增长靠什么？进度如何？ *夏磊》——2022-01-17 《稳增长的“两新一重”》——2021-12-31 《 预 售 资 金 如 何 才 能 良 性 循 环 * 夏 磊 》 — —2021-12-20 《 释 放 消 费 潜 力 的 四 大 路 径 * 夏 磊 》 — —2021-12-17 《中央经济工作会议的六大政策内涵 *夏磊》——2021-12-11 《发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？ *夏磊》——2021-12-08 《开发的落寞，物业的崛起——房地产行业年度策略报告 *夏磊》——2021-11-30 《房地产市场下行，地方政府怎么办？ *夏磊》——2021-11-09 《房地产税有什么征收效果？——国际版本研究*夏磊》——2021-11-01 《房地产税征收会有什么影响？——首批房产税 试点效果回顾 *夏磊》——2021-10-24 《房地产税要推出了吗？*夏磊》——2021-10-17 《 实 现 共 同 富 裕 的 房 地 产 路 径 * 夏磊》——2021-10-10 《 房 企 债 务 周 期 形 成 及 演 化 * 夏 磊 》 — —2021-09-23 投资要点： ◼ 二线城市整体韧性较强，市场回暖明显 2021 年成交量 10 月筑底，年末回温。以 30 个大中城市的二线城市为样本，后半年成交量一路下行，10 月完成筑底，随后缓慢回温，10-12 月成交面积分别为 526.3 万平，662.0 万平，859.8 万平，同比-24.6%、-10.6%、-7.7%。2022 年 1 月，二线城市商品房成交面积 616.1 万平，同比下滑 13.4%，降幅企稳；除夕到年初五，二线城市商品房成交面积 2.3 万平，相较去年春年假期同增 33.5%，市场回暖明显。 2021 年成交价 9 月筑底回温。以天津、重庆等 35 个二线样本城市为例，6 月成交价开始下跌，9 月达最低仅 14940.9 元/平，随后价格回升，10-12 月成交均价分别为 15927.5 元/平，16425.4 元/平，16199.6 元/平。分地区来看，总体走势平稳，长三角地区涨幅最高，2021 年 1-12 月，涨幅为 12.9%，其他地区涨幅较为平稳，其中，2021 年 1-12 月，环渤海地区涨幅 5.3%，中西部地区涨幅 1.6%，珠三角地区涨幅 0.5%。 以我们实地调研的杭州为例，在 8·5 限购收紧和疫情反复的影响下，楼市依然表现出强大的市场韧性。从新房来看，全年新房成交 20.9万套，创 5 年新高，分月看，年中市场较为清冷。2022 年 1 月新房成交 10323 套，同增 5%。 ◼ 土地质量、竞拍规则优化，企业拿地意愿提升 2021 年三轮集中供地整体呈现“一火、二凉、三回暖”特征。22城中二线城市第一次集中供地，出让 859 宗，流拍率 6.2%；第二次集中供地，出让 1026 宗，流拍率 39.9%；第三次集中供地，出让667 宗，流拍率 22.9%。宁波、杭州、成都等二线城市第三轮供地成交额走高、溢价率提升，复苏明显。 第三轮供地中，多数城市优化拿地规则，供地质量边际改善，房企拿地积极性提高。以杭州为例，第三次土拍规则边际改善，提升了开发商参拍意愿，例如：提升新房限价；恢复了“预公告”的勾地政策、出让金缴纳周期延长，降低了房企参拍资金压力；取消了“竞 -0.1799-0.1351-0.0904-0.0457-0.00100.043721/2 21/3 21/4 21/5 21/6 21/7 21/8 21/9 21/1021/12 22/1 22/2沪深300证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 品质、现房限售”，改为定品质；土地溢价率上限由 15%下调至 10%，保证金从地价 20%降到了地价 10%，最高不超过 5000 万；达到封顶价之后不再竞自持或者配建，摇号能够为房企省下更多利润。2021年拿地金额 TOP3 的房企是滨江、绿城、华润。 ◼ 需求没有消失，随着抑制因素消失，需求会逐步释放 居民购房需求顺利释放需要三大条件：有购房资格、有购房能力、有购房意愿。购房资格，主要由限购等因城施策措施影响。购房能力，对于一二线城市来讲，房价高、套均总金额较高，居民依赖信贷，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。购房意愿，则主要受“房价是否会继续上升”、“期房能否如期交付”的心理预期影响。 2021 年下半年市场走低，主要由于热点城市调控打补丁、按揭额度收紧、房企流动性危机加剧购房者观望等因素影响。 针对购房资格，央行、中央经济工作会议等屡次提及“满足购房者合理住房需求”，部分城市通过人才引进政策，对限购政策进行实质性放松。例如，长春市 2021 年 12 月 30 日发布《关于调整落实人才和进城农民购房补贴政策的通知》，针对不同类型人才采取不同程度补贴，吸引人才来长春落户。 针对购房能力，主要通过降商贷利率、降公积金首付比例、提高公积金贷款额度。商贷利率，通过降低 LPR 及加点来实现，现在商贷的量很充足，各地房贷利率走低、放款提速，有利于需求释放，例如，杭州首套 LPR+120BP、二套 LPR+130BP，利率下降空间仍大。公积金政策，则主要通过降低公积金首付比例，增加最高贷款额度来实现。例如，福州市 2022 年 1 月 28 日颁布《关于调整部分住房公积金政策的通知》，包括降低第二次公积金贷款的首付比例至40%，取消二次公积金贷款时间间隔等在内的四项具体政策；宁波市自 2022 年 1 月 1 日起，二孩、三孩家庭连续缴存住房公积金满 2年、首次申请、且用于首套自住住房的，住房公积金最高贷款额度由 60 万元/户提高至 80 万元/户；南宁市于 2022 年 1 月 16 日发布首套房公积金贷款的最高额度由原先 60 万元提升至 70 万元，二套房公积金贷款最高额度从 50 万元提升至 60 万元。 针对购房意愿，随着高杠杆房企出险，地方政府三令五申“保交楼”，购房者对市场预期已不及去年悲观。根据集中供地数据，同一区域，不同批次地块，楼面价呈现温和上升趋势，不同批次价差效应，会推动购房者尽早“入市上车”。 以杭州为例，8·5 限购收紧，30%的购房者失去购房资格。这部分需求并没有消失，会在未来 2-3 年缓慢释放。户型好、位置优、价格倒挂的热门楼盘，依然需要摇号、拼社保。以万科星潮映象府为例，地处钱江世纪城板块，钱塘江畔，对面就是杭州的 CBD、政治、pOqPoOpOsRsNmNsQrPpOmR7NcM6MtRmMoMmOfQpPnPkPoOwPaQpOqOuOnQrQMYoOsQ证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 3 金融中心——钱江新城。项