房地产行业泛地产系列报告（一）：保障房那些事

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 泛地产系列报告（一） 超配 （维持评级） 2022 年 01 月 19 日 一年该行业与沪深 300 走势比较 行业专题 保障房那些事  存量 9893 万套，保障有效性有待提升 截至 2020 年底，我国累计建设保障房 9893 万套，其中经济适用房 2090万套，公租房 2976 万套，棚户区改造 4787 万套，两限房 12 万套，共有产权房 28 万套。但是，由于：1.多数经适房已转为商品房，脱离了保障市场；2.占半壁江山的棚改不能增加保障房净供给；3.对外来人口的保障不足，我国保障房的有效性有待提升。保障性租赁住房是阻力最小，效果最直接的保障方式，预计在相当长时期内都是保障房的主要形式。  累计投入资金 18.1 万亿元，棚改占比 58% 2009 年至 2020 年间，保障房建设资金投入合计 18.1 万亿元，其中政府财政投入 6.2 万亿元，公积金增值收益投入 0.45 万亿元，银行贷款投入11.4 万亿元。棚改相关投入为 10.5 万亿元，占比 58%，非棚改保障房投入为 7.6 万亿元，占比 41%。  累计保障房投资额 13.4 万亿元，棚改占比 69% 总量方面，2009 年至 2020 年间，保障房累计落地投资额为 13.4 万亿元，其中棚改相关投资额为 9.3 万亿元，占比 69%，非棚改保障房投资额 4.1万亿元，占比 31%。  保障房对房地产投资的拉动如何？或可忽略不计 粗略估算，2022 年保障性租赁住房建设对房地产投资的拉动不超过1.7%。但考虑到：1.保障性租赁住房并非全部来自新建；2.开工当年投资并不能全部落地；3. 保障房投资有一部分已经计入了房地产投资，因此，保障性租赁住房建设对房地产投资的拉动几乎可以忽略不计。  投资建议：保障性租赁房难撑大局，地产支撑作用难以替代 2022 年，保障性租赁住房建设对房地产投资的拉动作用几乎可以忽略不计，很难起到“稳经济”的作用，“稳经济”仍然离不开房地产开发行业，预计春节后会有更多的支持性政策出台，以稳定房地产投资。2021 年的房地产行业经历了阵痛期，按揭控制和预售资金监管是导火线，底层原因是过度“快周转”导致的经营稳定性下降。阵痛期后，开发模式将回归“古典时代”，行业内卷减弱，拿地利润修复，稳健型房企将迎来更大的成长空间，精品型房企也将迎来价值重估。推荐保利地产、金地集团、招商积余、保利物业。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （亿元） 2020E 2021E 2020E 2021E 600048.SH 保利发展 买入 15.35 1837 2.56 2.78 6.0 5.5 600383.SH 金地集团 买入 12.91 580 2.46 2.70 5.2 4.8 001914.SZ 招商积余 买入 19.17 208 0.54 0.71 35.5 27.0 6049.HK 保利物业 买入 48.32 267 1.58 2.06 30.6 23.5 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 相关研究报告： 《房地产行业双周报：保障性租赁住房建设加快，70 城房价涨幅持续回落》 ——2022-01-17 《集中供地元年观察：格局重构，国央主导》 ——2022-01-09 《房地产行业周报：保障房工作进一步推进，多城放宽公积金贷款限制》 ——2022-01-05 《房地产 2022 年 1 月投资策略：重视行业阵痛期后的配置价值》 ——2021-12-30 《房地产行业周报：第三批集中供地全面收官，多 地 发 文 支 持 合 理 购 房 需 求 》 — —2021-12-28 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 021-60893314 E-MAIL： wangjing20@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明 0.511.521/0121/0221/0321/0421/0521/0621/0721/0821/0921/1021/1121/1222/01房地产（中信）沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 内容目录 中国保障房发展历程 .................................................................................................... 4 经济适用房：2013 年以后逐步取消，存量约 2000 万套 ...................................... 5 两限房：个别城市的尝试，07 年至 10 年是建设高峰 .......................................... 6 共有产权房：年均供应约 7 万套，市场接受度一般 ............................................. 7 廉租房/公租房：当前出租型保障房的主要形式 .................................................... 7 保障性租赁住房：保障房的未来 .......................................................................... 8 存量：棚改占半壁江山，公租房占比三成 ............................................................ 9 过往住房保障体系的不足 ................................................................................... 10 发展方向：从出售到出租，从本地到外来 ...........................................................11 保障房资金来源分析 .................................................................................................. 12 政府性投入：十年累计投入 6.2 万亿，地方投入占比为