2021年1-12月房地产数据深度点评：基本面加速下行 地产板块修复持续

基本面加速下行 地产板块修复持续 [Table_Industry] 2021 年 1-12 月房地产数据深度点评 [Table_ReportTime] 2022 年 1 月 19 日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 证券研究报告 行业研究 [Table_ReportType] 行业深度报告 [Table_StockAndRank] 房地产 行业 投资评级 看好 [Table_Author] 江宇辉 地产行业分析师 执业编号：S1500519100002 联系电话：+86 18621759430 邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 [Table_Title] 基本面加速下行 地产板块修复持续 [Table_ReportDate] 2022 年 1 月 19 日 摘要: [Table_Summary] [Table_Summary] 全年销售前高后低，下半年销售持续下行：2021 年全年商品房销售面积17.94 亿平，同比增速 1.9%，销售金额 18.19 万亿元，同比增速 4.8%。上半年商品房销售延续 2020 年下半年的繁荣景象，销售额和销售面积持续双位数增长，销售均价维持在 1 万/平以上。6 月后新房市场销售断崖式下跌， 8 月开始销售面积和销售额增速进入两位数负增长，并维持至年底。我们认为当前房地产市场销售持续下行原因有：1)行业信用收缩，房企现金流承压，降价去化和烂尾风险引致市场需求进入观望期 2）房地产税试点快速推进，影响居民的购房预期。 新开工走弱，开发投资持续回落：全年开发投资完成额 14.7 万亿元，同比增速 4.4%。下半年持续低位运行，9 月开始进入负增长，12 月开发投资完成额同比下降 13.9%。房企资金压力大，预售监管严，开工意愿低。2021年全年新开工面积 19.89 亿平，同比下降 11.4%，是 2016 年以来最大跌幅。 拿地力度放缓，下半年土地市场快速冷却：房企整体拿地力度放缓，全年土地成交价款 1.78 万亿元，同比增 2.8%，购置土地面积 2.16 亿平，同比下降 15.5%。首轮集中供地开发商参拍热情明显。下半年土地市场热度急转直下，市场溢价率快速下行，二线城市土地溢价率大幅下降至 11 月的 1.6%，成交建面降幅扩大至 12 月的-55.7%。未来土地市场需要关注的核心问题有1）地方城投无法长期托举土地市场 2）土地市场未来利润的走势。 监管尚未放松，资金面未见明显改善：全年到位资金 2.33 万亿元，同比增长 4.2%，涨幅回落 3pct。个人按揭贷款单月较 7 月以来有明显回升，按揭审批力度有所加强。年底 M1 和 M2 同比增速上升，央行下调一年期 MLF 和七天逆回购利率，市场释放流动性，但严格监管下对于房地产资金面改善作用不大，预计未来政策调整前，资金面将持续承压。 历史上地产板块上涨时行业的变化：历史上当市场处在流动性边际宽松，按揭利率下行，基本面下行，拿地利润率修复的时候地产板块均处于上涨阶段，当前地产行业也正处于流动性边际宽松、按揭利率下行，市场购买力恢复，销售增速下行，地产基本面承压，政策放松预期增加，拿地利润率边际改善，地产板块的修复行情有望持续。 地产板块行情演绎由短周期向中周期演变：在未来行业出清的情况下，我们认为当前地产行业的竞争格局将迎来以下几类重大变化：1）未来全国化的民企规模萎缩，部分国企央企将继续实现和巩固全国化的拓展及布局；2）区域龙头房企将有望实现规模的增长，跨区域拓展的难度将会逐渐加大；3）民营企业规模的规模持续收缩，未能建立起属地化优势的民营企业将逐步被市场所淘汰。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 3 1 全年销售前高后低，下半年销售持续下行 ............................................................................. 5 2 新开工大幅下滑，开发投资持续回落 ..................................................................................... 7 3 拿地力度放缓，下半年土地市场快速冷却 ............................................................................. 9 4 监管尚未放松，资金面未见明显改善 ................................................................................... 11 5 历史上地产板块上涨时行业变化 ........................................................................................... 14 地产板块行情演绎由短周期向中周期演变 ..................................................................................... 18 风险因素 ............................................................................................................................................ 18 图 表 目 录 图表 1：商品房单月销售额及同比增速 ............................................................................................................ 5 图表 2：商品房单月销售面积及同比增速 ........................................................................................................ 5 图表 3：商品住宅销售均价及增速 ...................................................................................................................... 6 图表 4：按城市能级划分销售面积同比增速（%） .................