房地产行业点评报告：住建部发布《完整居住社区建设指南》，鼓励物业发展增值服务

http://research.stocke.com.cn 1/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_main] 行业研究类模板 点评报告 房地产 报告日期：2022 年 01 月 18 日 住建部发布《完整居住社区建设指南》，鼓励物业发展增值服务 ──行业点评报告 行业公司研究｜房地产｜ ：杨凡 执业证书编号：S1230521120001 ：yangfan02@stocke.com.cn ：徐晴 执业证书编号：S1230521010001 ：xuqing@stocke.com.cn [table_invest] 行业评级 房地产 看好 [Table_relate] 相关报告 1《2022.1.18 - 全年投资和销售正增长，延续下行趋势》2022.01.18 2《2022.1.12 - 龙湖智创：有生命的空间+有温度的服务》2022.01.12 3《房企风险逐步化解，物业板块估值修复信心增强》2022.01.11 4 《 浅 谈 地 产 行 业 的 安 全 感 从 哪 来 》2022.01.05 5《围绕稳增长主旋律，政策持续纠偏，看好行业估值修复》2021.12.23 [table_research] 报告撰写人： 杨凡 徐晴 联系人： 王逸枫 事件 1 月 10 日，为深入贯彻习近平总书记关于更好为社区居民提供精准化、精细化服务的重要指示精神，住建部发布《完整居住社区建设指南》，明确了完整居住社区的概念，建立了完整社区建设试运行标准。 投资要点 ❑ 《指南》意在促进社区服务高质量发展，明确完整居住社区六要素 《指南》首次定义完整居住社区，指出完整居住社区需包含六个要素：完善的基本公共服务设施、健全的便民商业服务设施、完备的市政配套基础设施、充足的公共活动空间、全覆盖的物业管理、健全的社区管理机制。同时进一步提出了每一个要素的建设标准，如：托育、养老、超市等社区服务场所的建设要求；建立数字化、智能化的专业性物业管理平台；无障碍设施、环境卫生设施等市政配套设施的建设要求等。《指南》意在促进社区服务和物业服务的高质量发展，和此前十部委《关于加强和改进物业管理工作通知》和“十四五”对于物业管理行业的规划一脉相承。 ❑ 明确物业服务边界，有利于物企积极开展社区增值服务 《指南》再次明确鼓励社区引入专业的物业服务，提高物业管理的覆盖率。要求建立物业服务平台，推动物业服务线上线下发展社区服务业，实现精细化的管理和服务。我们认为本次《指南》再度表明了政策对于物业管理企业的支持导向，物业企业立足于改善社区服务质量，顺应消费升级，是提升人民生活水平的重要参与者。2020 年 12 月，六部委发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》鼓励物业服务企业开展养老等延伸服务，《指南》再度明确物业服务边界，将养老、托育、社区零售、便民商业网点（家政、维修、洗衣、餐饮等）纳入完整居住社区建设标准，有利于物业企业积极开展和布局社区增值服务。 ❑ 社区增值服务为头部物企重点布局方向，有望持续改善收入和利润结构。 社区增值服务细分赛道众多，头部的物业企业均有布局，主流赛道有家装美居、社区媒体、社区零售、保洁维修等。物业公司具备贴近业主的先天优势，更易获得业主的信任感，社区增值服务处于快速增长中，在总收入中的占比逐渐提升，21H1 世茂服务、旭辉永升、金科服务、保利物业、建业新生活社区增值服务收入占比均已超过 20%。社区增值服务的毛利率一般高于基础物管服务，因此社区增值服务也能有效的改善综合毛利率水平。我们认为随着政策的持续加码，高服务品质的物企的社区增值服务有望保持高增长态势。 ❑ 投资建议：看好 当前头部物企均在积极降低对于关联房企的依赖度，发展第三方外拓+社区增值 [table_page] 行业点评报告 http://research.stocke.com.cn 2/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告 服务，提升发展的独立性；政策对物业企业的鼓励态度明确，历次政策均在推进物业行业的高质量发展。我们认为物业行业基本面良好，随着房企资金面企稳，有望迎来估值修复。建议关注：1）安全边际较高的央企物业公司：保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余等；2）公司治理独立性高、第三方拓展能力强的民营物管企业，表现形式为引入战投优化治理结构、第三方在管面积占比高，建议关注：金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务等；3）行业风险进一步缓解，超跌的物业企业出现估值修复机会，建议关注：融创服务、世茂服务、新城悦服务等。 ❑ 风险提示：行业调控政策收紧、宏观经济下滑 [table_page] 行业点评报告 http://research.stocke.com.cn 3/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图 1：部分上市物企 21H1 社区增值服务收入占比 资料来源：公司财报，浙商证券研究所 表 1：完整居住社区建设标准（试行） 目标 序号 建设内容 建设要求 一、基本公共服务设施完善 1 一个社区综合服务站 建筑面积以 800 平方米为宜，设置社区服务大厅、警务室、社区居委会办公室、居民活动用房、阅览室、党群活动中心等。 2 一个幼儿园 不小于 6 班，建筑面积不小于 2200 平方米，用地面积不小于 3500 平方米，为 3-6 岁幼儿提供普惠性学前教育服务。 3 一个托儿所 建筑面积不小于 200 平方米，为 0-3 岁婴幼儿提供安全可靠的托育服务。可以结合社区综合服务站、社区卫生服务站、住宅楼、企事业单位办公楼等建设托儿所等婴幼儿照护服务设施。 4 一个老年服务站 与社区综合服务站统筹建设，为老年人、残疾人提供居家日间生活辅助照料、助餐、保健、文化娱乐等服务。具备条件的居住社区，可以建设 1 个建筑面积不小于 350 平方米的老年人日间照料中心，为生活不能完全自理的老年人、残疾人提供膳食供应、保健康复、交通接送等日间服务。 5 一个社区卫生服务站 建筑面积不小于 120 平方米，提供预防、医疗、计生、康复、防疫等服务。 二、便民商业服务设施健全 6 一个综合超市 建筑面积不小于 300 平方米，提供蔬菜、水果、生鲜、日常生活用品等销售服务，城镇老旧小区等受场地条件约束的既有居住社区，可以建设 2-3 个50-100 平方米的便利店提供相应服务。 7 多个邮件和快件寄递服务设施 建设多组智能信包箱、智能快递箱，提供邮件快件收寄、投递服务，格口数量为社区日均投递量的 1-1.3 倍。新建居住社区应建设使用面积不小于 15平方米的邮政快递末端综合服务站。城镇老旧小区等受场地条件约束的既有居住社区，因地制宜建设邮政快递末端综合服务站。 8 其他便民商业网点 建设理发店、洗衣店、药店、维修点、家政服务网点、餐饮店等便民商业网点。 三、市政配套基础设施完备 9 水、电、路、气、热、信等设施 建设供水、排水、供电、道路、供气、供热（集中供热地区）、通信等设施，达到设施完好、运行安全、供给稳定等要求。实现光纤入户和多网融合，推动 5G 网络进社区。建设社区智能安