房地产开发：12月统计局数据点评：拿地开工销售单月降幅略有扩大，全年开发投资增速4.4%

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业月报 2022 年 01 月 18 日 房地产开发 12 月统计局数据点评:拿地开工销售单月降幅略有扩大，全年开发投资增速 4.4% 投资：单月投资增速连续四月负增长，降幅扩大至双位数，全年增速4.4%。2021 年全国房地产开发投资额 147602 亿元，同增 4.4%（两年CAGR5.7%，下同）；12 月单月投资额 10288 亿元，环降 16.9%，同降13.9%，较前值降低 9.6pct。在融资紧张和销售低迷的环境下，房企拿地、新开工和竣工较弱，投资降幅扩大。由于房企流动性压力短期难以改善，且 21 年上半年基数较高，在政策进一步放松前预计投资将继续承压。 拿地：单月购置面积同降 33.2%，环增 34.1%，全年累计购置面积同降 15.5%。21 年累计土地购置面积 21590 万方，同降 15.5%（-8.6%）；12 月当月值为 3303 万平方米，环增 34.1%，同降 33.2%，较前值降低20.7pct。21 年累计土地成交价款 17756 亿元，同增 2.8%；当月值为 3237亿元，同降 4.2%。12 月第三批集中土拍陆续完成，加上年底多家房企积极补仓，当月土地购置面积环比改善。但因为房企融资和销售端压力较大，整体拿地热情依然较低，土拍成交多以央企、国企、城投公司托底为主。 新开工：单月新开工同比跌幅扩大至 31.1%，全年新开工面积同比降低11.4%。21 年房企累计新开工面积 198895 万方，同降 11.4%(-6.4%)，12 月单月新开工 16076 万方，同降 31.1%，较前值降低 10.1pct。主要受到土地成交下降、流动性压力较大以及销售下行预期的影响，房企新开工能力和意愿较弱，我们预计在房企流动性好转之前，22 年 Q1 新开工同比将维持低位运行。 竣工：单月竣工环比增长 185%，同比增速缩窄至 2%，累计竣工增速降至 11.2%。21 年房企累计竣工面积 101412 万方，同增 11.2%(2.8%)；单月竣工面积为 32658 万方，环增 184.9%，同增 1.9%。因为房企资金压力较大，12 月竣工同比增幅收窄。但因为 21 年为竣工高峰，加上今年预售资金监管趋严，房企通过主动缩短节点时间解冻预售款以缓解资金压力，全年竣工增速创近年来新高。考虑到 21 年整体新开工数据偏弱，预计 22 年竣工端也将受到影响。 销售：单月商品房销售金额同比跌幅扩大，环比增幅扩大，全年销售金额增长 4.8%。21 年全年商品房销售金额 181930 亿元，同增 4.8%(6.7%)；12 月商品房销售金额为 20263 亿元，环增 39.9%，同降 17.8%，较前值降低 1.5pct。由于年底房企冲刺销售叠加按揭边际放松，销售环比回暖，但整体市场情绪依然不高，预计后续随着政策进一步放松将有所改善。 资金：房企到位资金单月同比降幅扩大至 19%，全年到位资金同增4.2%。21 年全年房企到位资金累计 201132 亿元，同增 4.2%；12 月到位资金 17770 亿元，同降 19.3%，环增 6.0%。其中受到销售下行以及预售资金严管控的影响，定金及预收款跌幅持续扩大，12 月同比降低25.9%；个人按揭贷款在短暂回暖后 12 月同比由正转负至-8%，房企到位资金依然承压。 投资建议：我们认为，政策拐点从去年四季度开始确立，边际改善的趋势显著，但整体力度仍不足以使得行业基本面出现较大幅度的修复，对于陷入泥泞的部分民营企业效果有限。我们认为当前政策利好未到高峰期，后续看政策持续利好，着力点首选企业资金面、次选需求侧。从企业信用、流动性、土地储备等方面综合考量，我们建议关注的房企包括：A 股保利发展、招商蛇口、金地集团、万科 A、滨江集团、华发股份、新城控股；H 股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、中国海外宏洋。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房企信用违约及其影响扩散风险。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 夏天 执业证书编号：S0680518010001 邮箱：xiatian@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：11 月统计局数据点评:拿地开工销售同比跌幅收窄，按揭贷款同比两位数增长》2021-12-20 2、《房地产开发：静待行业出清，重塑竞争格局 ——2022 年年度策略》2021-11-29 3、《房地产开发：成都预售资金监管放松，10 城二手房成交面积环增 24.8%》2021-11-29 -16%0%16%2021-012021-05房地产开发沪深300 2022 年 01 月 18 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 一、拿地、开工、竣工较弱，单月投资同比降幅扩大 单月投资增速连续四月负增长，降幅扩大至双位数，全年投资增速 4.4%。2021 年全国房地产开发投资额 147602 亿元，同比增长 4.4%（两年 CAGR5.7%，下同），较前值降低 1.7pct；12 月单月投资额 102 亿元，环比降低 16.9%，同比降低 13.9%。分业态看，住宅、办公楼和商业营业用房累计投资分别为 111173、5974 和 12445 亿元，同比分别为 6.4%、-8.0%和-4.8%，较前值变动-1.6pct、-2.0pct 和-1.7pct。在融资紧张和销售低迷的环境下，房企拿地、新开工和竣工较弱，投资降幅扩大。由于房企流动性压力短期难以改善，且 21 年上半年基数较高，在政策进一步放松前预计投资将继续承压。 图表 1：累计房地产开发投资完成额及增速 图表 2：单月房地产开发投资完成额及增速 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表 3：累计住宅开发投资完成额及增速 图表 4：单月住宅开发投资完成额及增速 资料来源：Wind，国盛证券研究所 资料来源：Wind，国盛证券研究所 -20%-10%0%10%20%30%40%50%020000400006000080000100000120000140000160000累计房地产开发投资额 (亿元，左轴)同比 (%，右轴)-16.9%-13.9%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%02000400060008000100001200014000160001800020000当月房地产开发投资额 (亿元，左轴)环比 (%，右轴)同比 (%，右轴)-20%-10%0%10%20%30%40%50%020000400006000080000100000120000累计住宅投资额 (亿元，左轴)同比 (%，右轴)-11.9%-18.1%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0200040006000800010000120001400016000当月住宅投资额 (亿元，左轴)同比 (%，右轴)环比 (%，右轴) 2022 年 01 月 18 日 P.3