C-REITs专题报告：C-REITs上市表现与交易逻辑-从债性走向股性

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 C-REITs 上市表现与交易逻辑-从债性走向股性 C-REITs 专题报告｜2021.12.22 ▍ 中信证券研究部 ▍ 核心观点 明明 首席 FICC 分析师 S1010517100001 余经纬 大类资产首席 分析师 S1010517070005 首批公募 REITs 上市已有近半年时间，大致经历了两个阶段，从“冷静观望期”到“活跃成长期”，公募 REITs 的资产属性也从债性逐渐走向股性。根据三季度可分派金额估算，首批公募 REITs 的分派收益率基本实现预测水平，已有三只 REITs 公布分红公告。C-REITs 在二级市场中表现也颇为优异，宏观因素和交易因素共同助力 C-REITs 在半年时间里实现了超额收益。 ▍首批 C-REITs 上市表现：从债性走向股性。2021 年 6 月 21 日，首批 9 单基础设施公募 REITs 在沪深交易所上市交易。首日收盘，9 单 REITs 全线飘红。经过首日的火爆打新场面后，REITs 的交易逐渐降温，进入冷静观望期。步入九月，REITs 在二级市场开始发力，进入活跃成长期，充分展现出 REITs 的股性。而近一周以来，C-REITs 稍有冷却，在前期追涨之后，二级市场价格开始出现回落，不同 REITs 之间也出现了涨跌不一的情况。 ▍C-REITs 交易逻辑：宏观因素与交易因素共同助力。各领域 REITs 在二级市场表现略微出现分化，收益率从高到低排序依次为：生态环保 REITs>仓储物流REITs>产业园区 REITs>高速公路 REITs。从各类 REITs 的二级市场表现来看，当前制约 REITs 现金流最大的宏观因素仍是疫情，生态环保 REITs 与仓储物流REITs 受疫情的制约较小，领跑 REITs 二级市场收益率。产业园区 REITs 与高速公路 REITs 受疫情的影响较大，二级市场表现相对落后。例如，两单处在广东省的 REITs 上市初期现金流均在一定程度上受到了广东地区疫情的影响，在上市初期市场表现不佳。政策因素方面，受“双碳”环保政策影响，两单生态环保 REITs 在发行和上市后，都受到投资者的青睐，领跑 REITs 在二级市场的表现。交易因素方面，C-REITs 尚处于“钱多货少”、供不应求的阶段，使得C-REITs 产品越发紧俏，从而推升了二级市场的价格，也是当前 REITs 在二级市场实现超额收益的主导因素。 ▍从三季度报告再读 C-REITs 的股性与债性。根据三季度可分派金额估算，首批公募 REITs 的分派收益率基本实现预测水平，特许经营权 REITs 的估算分派收益率在 8%-13%之间，不动产权 REITs 的估算分派收益率在 4%-6%之间。目前已有三单 REITs 公布了分红公告，在上市不满 6 个月的时间里积极为投资者兑现分红收益。需要注意的是，这里的分派收益率是基于对三季度单位可分派金额的粗略估算，并不代表 C-REITs 实际的分派收益率。我们粗略估算 REITs年化总回报率，包含二级市场收益率和估算的分派收益率，首批公募 REITs 估算年化总回报率在 11.9%-92.6%之间不等。 ▍新发 REITs 再受追捧，认购率创新低。建信中关村 REIT 分派收益率与首批同类型 REITs 的分派收益率基本匹配，扩募倍数超过第一批 REITs，一方面表明市场对 REITs 底层资产的定价更为乐观，最终底层资产市场定价均高于实际估值，另一方面显示出第二批 REITs 更受追捧。从新上 REITs 的配售比例来看，网下发售环节以及公众发售环节的认购比例均显著低于第一批 REITs。从首日打新情况来看，第二批 REITs 首日涨幅均高于首批 REITs，其中建信中关村REIT 更是出现一字板涨停。 ▍C-REITs 上市表现总结与展望。当前 REITs 产品具有稀缺性，在资金带动下REITs 在上市初期或易涨难跌；而明年年中一部分处于锁定期的交易盘释放加之越来越多的 REITs 上市，交易逻辑或重回基本面主导。从资金类型来看，首批 REITs 项目较为成熟优质，建议配置型资金可积极参与，均衡布局；对于交易型资金而言，REITs 是一种适合长期持有的配置型资产而不适合短期炒作，交易性资金也需警惕 REITs 交易过热后回调的风险。 ▍风险因素：新冠病毒超预期扩散，Omicron 毒株扰动或影响 REITs 现金流。 C-REITs 专题报告｜2021.12.22 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 首批公募 REITs 上市表现：从债性走向股性 .................................................................... 1 C-REITs 交易逻辑：宏观因素与交易因素共同助力 .......................................................... 3 从三季度报告再读公募 REITs 的股性与债性 .................................................................... 9 新发 REITs 再受追捧，认购率创新低 ............................................................................. 11 C-REITs 上市表现总结与展望......................................................................................... 14 风险因素 ......................................................................................................................... 15 sZjW9ZjWdYkWrQsQpM6MdN9PsQpPsQmNjMnMnPjMpNpM6MnMrPNZmRnOwMsPuM C-REITs 专题报告｜2021.12.22 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录 图 1: 首批公募 REITs 从“冷静观望期”走向“活跃成长期” ................................................... 1 图 2: 截至 2021 年 12 月 20 日，除平安广州广河 REIT 之外，其余 REITs 都实现了高于10%的二级市场回报率 ...................................................................................................... 3 图 3：从成交金额来看，REITs 的成交额在进入 9 月后逐步回升 .................................