快递物流行业：电商逐鹿物流地产，行业格局去向何处

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 16.71国金快递物流指数 1788.50沪深 300 指数 3898.50上证指数 3168.90深证成指 10868.66中小板综指 10960.15相关报告 1.《物流迎来发展新机遇，“降本增效”是大趋势-快递物流行业点评》，2018.3.2 2.《行业质变正在发生，重视优质快递股-快递物流行业点评》，2018.2.14 3.《行业增速持续下滑，公司存在分化-快递物流行业点评》，2018.1.19 4.《整顿拉低快递增速，行业走向规范化-快递物流行业点评》，2017.12.19 5.《10 月快递业务量增速或受“双十一”压制，行业质变正在发生-快...》，2017.11.16 苏宝亮 分析师 SAC 执业编号：S1130516010003(8610)66216815 subaoliang@gjzq.com.cn 赵令伊 分析师 SAC 执业编号：S1130517090001zhaolingyi@gjzq.com.cn 黄凡洋 联系人(8621)61038274 huangfanyang@gjzq.com.cn 电商逐鹿物流地产，行业格局去向何处 投资建议 行业策略：中国财团收购普洛斯尘埃落定，普洛斯宣布退市，短期内物流地产行业将进入投资者视野，具有主题投资机会；长远来看，国内物流地产行业受电商及第三方物流崛起需求快速提升，但工业用地供给存在限制，行业供需缺口巨大，导致物流地产相比商业、住宅地产具有较高的投资回报率。推荐组合：重点推荐圆通速递（产能培育成熟，已建成 64 个自营转运中心）、苏宁易购（社会化物流加速，仓储设施面积 686 万㎡）、顺丰控股（国内综合物流领军企业）、德邦股份（快运龙头，并向快递扩展）、中储股份（仓储用地近 500 万㎡）、京东（1000 万㎡中高端物流仓储设施）。行业观点 电商及第三方物流发展带动物流地产行业高增长：中国物流行业在经历十几年高速发展之后，正经历转型发展阶段，对于低成本、高效率的现代物流设施需求正逐年提升，从而带动物流地产的高发展。电商及第三方物流是高端仓储的主要需求方。电商方面，根据艾瑞咨询数据，2017 年网络购物市场规模达到 7.2 万亿元，同比增长 28%，预计 2018 年依旧有 25%左右的增长；截至 2016 年第三方物流占比物流行业规模约为 10.2%，逼近发达国家10.5%的水平。随着我国物流产业逐步成熟，近几年国内第三方物流收入规模也以 10%左右的速度增长。电商和第三方物流成为近 10 年物流地产市场规模稳步增长的主要推动力量。土地资源稀缺，推升物流地产投资回报率：从人均物流面积和市场集中度来看，高端物流市场在我国尚处于市场初期，提升空间充足。但是由于物流地产相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，导致一线城市相应工业用地指标逐年下降，拿地难将成为制约物流地产快速发展的主要因素，尤其是一线城市土地资源稀缺，戴德梁行表示预计至 2020 年中国物流地产供应缺口超过 1 万亿平方米。长期的供需不平衡，致使仓储空置率逐年下降，租金上升，推动行业投资回报率上行。一线城市的物流地产投资净回报率在 7%以上，远高于商业地产和住宅地产的 2%-4%。物流地产市场格局处于变化中，电商大举进入成为主要竞争者：中国财团116 亿美元收购普洛斯落地，我国物流地产行业格局处于重塑之中，正在土地、资本、人才等方面展开激烈竞争。同时，电商竞争力的维持依靠物流的快速反应，仓储是影响物流成本和周转的重要因素，因此电商入局物流地产成为了主要竞争者。苏宁易购通过资产证券化、收购天天、联合菜鸟、设立物流地产基金、建设智能化云仓等方式，加速建设仓储，推进物流社会化；京东的物流体系以仓储为核心，提供仓配一体化服务，目前自建物流体系已达 486 个仓库，总面积超过 1000 万平米，仓储、配送人员达 12 万；阿里通过依托菜鸟网络对接多方资源，“天地联动”构建综合性智能仓储物流体系，已在全国建立 8 个大型仓储物流基地，并在全球布局超级物流枢纽。预计未来电商将以物流地产为基础，向智能仓储继续前行，提高物流效率 。风险提示土地政策风险；中小城市物流需求风险；电商增速放缓风险。1525167918341988214322972452170405170705171005180105国金行业 沪深300 2018 年 04 月 01 日 能源与环境研究中心 快递物流行业研究 买入（维持评级） )行业研究 证券研究报告 行业研究 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 电商及第三方物流发展提升物流地产需求 .................................................... 5 居民消费水平提升成就物流市场蓬勃发展，现代物流兴起......................... 5 电商、第三方物流——积极的推动力量、强劲的增长需求......................... 6 需求旺盛供应不足，支撑物流地产市场长期发展 .......................................... 9 高端仓储设施缺口巨大，市场集中度低..................................................... 9 土地成稀缺资源，供给受限 ...................................................................... 9 物流地产市场格局突变，中国财团收购普洛斯落地 .................................... 11 价值链上的企业核心竞争力：土地、资本、人才..................................... 11 物流地产市场主要参与者-四大家族 ........................................................ 12 中国财团 116 亿美元收购普洛斯终落地 .................................................. 13 电商大举进入物流地产市场，成为主要竞争者 ........................................... 15 苏宁易购：仓储建设加速，推进物流社会化............................................ 15 京东：以仓储为核心的物流体系 ............................................................. 18 阿里：依托菜鸟网络对接多方资源.......................................................... 20 苏宁 VS 阿里 VS 京东：物流为核心竞争力 ............................................. 24 附件 1：普洛斯基本