银行业周报：恒大事件后，房地产调控的新叙事

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021 年 12 月 5 日 行业研究 恒大事件后，房地产调控的新叙事 ——银行业周报（2021.11.29-12.5） 银行业 房地产调控步入新篇。12 月 3 日晚间，恒大集团发布公告称，对一笔 2.6 亿美元的担保债务无法履行担保责任。广东省政府随即约谈恒大集团，并派驻工作组。人民银行、银保监会、证监会等主要监管部门同时发声，引发市场高度关注。结合房地产市场运行和监管表态，我们对房地产领域金融风险判断如下： 1） 底线思维，明确将恒大认定为“个案” 从一行两会的发声来看，一致认定恒大出现违约风险主要由于企业自身经营不善、盲目扩张等行为，明确其为个案风险并对其派驻工作组，监管通过“大棒”威慑，将大大减轻后续房企违约的道德风险，起到“处置一个、警示一片”的效果，并且有助于打消市场疑虑，增强对其他房企和房地产市场稳定运行的信心。 2） 恩威并继，房地产融资正在有序恢复 我们认为监管对房地产稳健发展态势的定调是“胡萝卜”，有助于稳定市场预期，后续通过对合理合规融资的“一揽子”支持性举措发力，房企融资性现金流将得以重组，融资条件更趋友好。具体而言：1）按揭贷款有望延续“量增价降”；2）开发贷转入“正增长”，并购贷获得进一步鼓励；3）境内债券融资“应放尽放”，海外债“稳住颓势”；4）土地前融等不合规融资放松概率低。 3）房地产领域迎来政策暖风，银行股或“随风起舞” ① 房地产领域是“宽信用”的重要抓手 在 8 月份的信贷形势座谈会上和三季度《货币政策执行报告》中，央行均提出 “增强信贷总量增长的稳定性”，释放了加大信贷投放力度的信号。当前经济下行压力加大，企业有效融资需求边际趋弱的情况下，我们认为后续地产基建、普惠小微、节能环保等领域将是银行加大信贷投放的重要抓手。房地产领域贷款会成为“宽信用”的落脚点。未来，要保持经济运行在合理区间，避免经济过度下滑，保证微观主体经营稳定，守好“就业优先”策略。 ② 房地产领域资产质量压力有望得到缓释 现阶段房地产融资“政策底”已现，下阶段主导力量是房地产融资的边际放松与风险缓释之间的权衡，银行表内涉房类贷款资产质量压力也有望随之缓释。当前表内房地产开发贷款整体质量相对较为优质，而在房地产融资环境回暖背景下，银行表内涉房类资产潜在资产质量压力有望进一步缓释。 ③ 房地产市场修复有助于银行股估值的提升 恒大事件很可能揭开房地产市场新的一章，在新的叙事逻辑下，恒大属于“个案”风险被切割，整体房地产市场具有稳定运行的基础。地方政府和监管部门的即时且强力的介入，有助于阻断房地产行业主动“躺平”的风险；政策恩威并继，大棒与胡萝卜相配合，有序修复受损的房地产融资环境。 4Q 以来，银行板块表现与房地产融资形势呈现了较高的相关性，从银行经营层面，资产端直接或间接与房地产产业链关联度极高。若后续房地产企业股票出现反弹，银行股也有望“闻风起舞”。 风险提示：经济不及预期；房地产风险形势扰动；流动性或影响资金配置。 买入（维持） 作者 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 房地产风险与经济下行压力共振，扰动银行表现——银行业周报（2021.11.22-11.28） 房地产贷款回暖，C 端好于 B 端——银行业周报（2021.11.15-11.21） 房地产融资恢复，银行股压力缓解——银行业周报（2021.11.8-11.14） 房企债务“躺平”：不仅是一种态度，也是一种选择——银行业周报（2021.11.1-11.7） 三季报综述：营收盈利提速、资产质量改善、分化态势延续——银行业周报（2021.10.25-10.31） 从金融街论坛监管发声看银行经营——银行业周报（2021.10.18-10.24） 银行业三季报前瞻：业绩有支撑、估值有修复——银行业周报（2021.10.11-10.17） 房地产融资形势略缓和，按揭贷款投放或提速——银行业周报（2021.9.27-10.10） 房地产融资政策现微调信号，银行股连续下挫后料将企稳——银行业周报（2021.9.20-9.26） 市场情绪偏悲观，“雷曼时刻”难再现——银行业周报（2021.9.20-9.26） 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 银行业 1、 房地产调控步入新章 12 月 3 日晚间，恒大集团发布公告称，将对一笔 2.6 亿美元的担保债务无法履行担保责任。广东省政府随即约谈恒大集团，并派驻工作组。人民银行、银保监会、证监会等主要监管部门同时发声，引发市场高度关注。结合当前房地产市场运行情况和监管层集中表态，我们对房地产领域金融风险判断如下： 1.1 底线思维，明确将恒大认定为“个案” 从一行两会的发声来看，一致认定恒大出现违约风险主要由于企业自身经营不善、盲目扩张等行为，明确其为个案风险并对其派驻工作组，监管通过“大棒”威慑，将大大减轻后续房企违约的道德风险，起到“处置一个、警示一片”的效果，并且有助于打消市场疑虑，增强对其他房企和房地产市场稳定运行的信心。 我们曾在报告《房企债务“躺平”：不仅是一种态度，也是一种选择》中，对房地产企业债务风险演化逻辑归纳为：部分房企多年持续高杠杆运行，当面临多渠道融资性现金流收紧的状况时，资产负债表很难迅速调整到位，形成了巨大的现金流挤压。此时，如果为偿债而进行资产抛售，囿于资产的弹性和负债的刚性，很容易陷入类似“债务——通缩”的债务陷阱不能自拔。因此，在债务违约和资产抛售面临相同的结局时，房企主动“躺平”的道德风险将大幅度上升。 因此，明确将恒大认定为个案，并当即派驻工作组、密集发声表明立场，有助于及时控制“道德风险”抬升、阻断风险进一步传染。从相关部门的响应速度来看，更像是“下好先手棋、打好主动仗”的政策安排，是有意为之而非应急之举。政策干预有助于维稳市场秩序，后续房企“躺平”风险预计将趋势性下降。 1.2、恩威并继，房地产融资正有序恢复 对于房地产行业运行，一行两会整体上认为房地产行业和市场处于平稳健康发展态势，融资环境稳中向好。其中：  人民银行认为短期个别房企出险，不会影响中长期市场正常融资功能，近期境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，境外债券市场也在修复；  银保监会指出现阶段要根据各地不同情况，重点满足刚需改善住房需求、合理发放开发贷与并购贷款、加大保障房支持力度等，促进房地产行业和市场平稳健康发展；  证监会认为当前我国房地产行业总体保持健康发展，大多数房地产企业坚守主业、经营稳健。 我们认为监管对房地产稳健发展态势的定调是“胡萝卜”，有助于稳定市场预期，后续通过对合理合规融资的“一揽子”支持性举措发力，房企融资性现金流将得以重组，融资条件更趋于友好。具体而言： 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 银行业 1） 按揭贷款有望延续“量增价降” 在各融资手段中，按揭贷款融资放松共识度