房地产土地周报：土地成交环比升温，楼市因城施策

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021 年 12 月 05 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:此轮地产信用风险的解题思路》 2021-12-05 2 《房地产-行业点评:二次集中供地急转弯的背后》 2021-12-04 3 《房地产-行业点评:11 月单月量减价升，多数房企同比下降—11 月百强房企 销售点评》 2021-12-01 行业走势图 土地成交环比升温，楼市因城施策 ——房地产土地周报 1205 土地供应（2021.11.22-2021.11.28）：百城土地供应建筑面积累计同比下降 15.17% 本周合计供应 566 宗地块；其中住宅用地 236 宗，商服用地 88 宗，工业用地 199 宗，其他用地 43 宗。 本周 100 城土地供应建筑面积合计 4690.56 万平方米,环比下降 46.05%,同比下降 46.07%，累计同比下降 15.17%，较前一周下降 1.48 个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为 296.57、2128.53、2265.47 万平方米，环比增速分别为-21.5%、-49.07%、-45.24%；同比增速分别为-27.7%、-26.37%、-58.02%；累计同比增速分别为 4.79%、-8.72%、-20.96%；较前一周变动-1.32、-0.79、-1.88 个百分点。本周 100 城土地挂牌均价 2191 元/平方米,环比下降 47.17%,同比下降 8.33%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为 1027、3427、1684 元/平方米，环比增速分别为-89.67%、-45.45%、4.08%；同比增速分别为-90.41%、38.41%、-0.3%。 土地成交（2021.11.22-2021.11.28）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降 16.28% 本周合计成交 359 宗地块；其中住宅用地 116 宗，商服用地 59 宗，工业用地 167 宗，其他用地 17 宗。 本周 100 城土地成交规划建筑面积 2534.75 万平方米,环比上升 2.22%,同比下降 50.39%，累计同比下降16.28%，较前一周下降 1.25 个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为 242.63、1267.02、1025.11 万平方米，环比增速分别为 115.11%、219.79%、-47.98%；同比增速分别为-41.39%、-8.33%、-69.06%；累计同比增速分别为-2.03%、-18.82%、-16.11%；较前一周变动-1.9、0.27、-2.28 个百分点。本周 100 城土地成交均价 4610 元/平方米,环比上升 178.21%,同比上升20.74%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为 15392、5508、949 元/平方米，环比增速分别为 195.49%、145.13%、-28.91%；同比增速分别为 23.78%、30.52%、-63.13%。本周 100 城土地成交总价 1168.63 亿元,环比上升 184.41%,同比下降 40.09%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为 373.46、697.9、97.28 亿元，环比增速分别为 535.63%、683.99%、-63.03%；同比增速分别为-27.46%、19.66%、-88.59%。 投资建议： 本周跟踪 36大城市一手房合计成交 2.5 万套，环比下降 15.57%，同比下降 43.88%，累计同比上升 1.37%，较前一周减少 1.24 个百分点。本周跟踪的 11 个城市二手房成交合计 0.74 万套，环比下降 2.84%，同比下降 45.28%，累计同比下降 7.35%，较上周减少 0.25 个百分点。截止本次统计日，全国 14 大城市住宅可售套数合计 70.42 万套，去化周期 40.9 周，环比下降 11.14%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-42.34%、0.74%、0.28%。 11 月八成房企单月业绩同比降低。克而瑞研究中心的数据显示，11 月，TOP100 房企实现销售操盘金额7507.8 亿元，环比明显回落 3.4%，同比下降 37.6%，降幅进一步扩大。逾八成百强房企单月业绩同比降低，其中超半数房企同比降幅大于 30%。同时，包括绝大部分 TOP30 房企在内，有近 9 成企业单月业绩不及上半年月均水平。整体来看，11 月百强房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，同环比双降的企业数量较上月有明显增加，达到 56 家。 信贷融资有所转暖，边际调整效果显现。根据贝壳研究院统计，2021 年 1-11 月份，房企境内外债券融资累计约 8466 亿元，较 2020 年同期下降 19%，规模减少 1990 亿元。其中，11 月份，境内外债券融资共发行 48 笔，较上月增加 17 笔，发行规模折合人民币约 473 亿元，环比增加 55.6%，同比减少 43.4%。 楼市因城施策。杭州共有产权保障住房“同权”商品住房。12 月 1 日，杭州市对外发布《杭州市共有产权保障住房管理办法》，其中明确，共有产权保障住房面向符合条件的市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭供应，购买共有产权保障住房享有与购买商品住房同等的公共服务权益。共有产权保障住房销售基准价按同地段、同类型商品住房市场价格合理优惠后确定。单套销售价格按照销售基准价及其浮动幅度确定，在售房阶段向社会公布。划拨土地共有产权保障住房，购房家庭可根据支付能力在 50%至 80%范围内选择产权份额比例，按照单套销售价格对应的不同比例支付购房款。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。 房地产价格持续下行，随着多地加强对房地产预售资金监管、房地产税改革试点，短期可能对市场预期产生冲击，长期量价由房地产基本面决定。面对第三轮集中供地政策上有所松动，房企拿地积极性提高，房地产贷款环境改善的情况，我们维持 10 月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因，持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业等；4)低估价值：城投控股、南山控股等。 风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹 -26%-20%-14%-8%-2%4%10%2020-122021-042021-08房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责