房产税试点政策分析与收入测算专题报告：房产税试点靴子落地，万亿税收未来可期

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 固定收益 专题报告 房产税试点靴子落地 万亿税收未来可期 — 房产税试点政策分析与收入测算专题报告 投资摘要： 对于本次房产税试点的一些判断：  目前有较大可能纳入本次试点的区域有上海、重庆（前期试点经验丰富地区）、浙江省部分地区（共同富裕示范区）以及部分一线、新一线城市。其他可能纳入试点的区域可能采用以下几个原则：第一是税源潜力较大的地区、第二是土地出让收入占财力的比值较低的地区、第三是区域土地开发基本完成，城镇化率较高的地区。  本次房产税试点很可能采用市值法计算税基。一方面是基于当前我国有关部门已经具备较为成熟的房地产价值评估技术，可以较好地测算税基；另一方面则是近年来商业房地产的市场价值急剧飙升，采用原值法进行测算难以有效衡量其真实价值，对于多数房龄超过 15 年的房产尤甚。 房产税全面推行能产生多少增量收入？  在设定经营性房地产未来税收收入与当前基本持平的情况下，我们主要计算存量居民住房征税带来的税收增量收入。  基于 2010 年第六次人口普查结果和 2011-2020 年商品住宅销售面积数据，我们计算了全国各省（市、自治区）2020 年末的存量商品住宅面积和市值作为税源。  基于 Bahl 的房产税分解理论，我们以《2017 中国家庭金融调查》的社会调查数据为基础，计算了房产税征收过程中设置免征条款、优惠政策导致的“减免率”。 我们分别按低、中、高税率和低、中、高税基分别测算了不同情形下的住房房产税收入。测算得住房房产税收入区间为 3,767 亿元-19,142 亿元。在中等情形下，住房房产税收入可达 9,147 亿元。累加 3,000 亿元的经营性房产税收入，未来房产税总收入有望达到 1.2 万亿左右，为 2020 年税收收入的 8%。 房产税开征是否对城投形成利好？  房产税可以提供可观的预算收入增长，但难以替代土地财政。根据我们的测算，高税基、中等税率水平下的房产税征收可以对全国大多数省份提供10%以上的预算收入增长。为区域城投提供一定的基本面保障。  土地出让收入仍然不可取代。经测算，多数省份的房产税收入均不及土地出让收入的 20%。 短期内重点关注可能纳入试点的高税源、低土地财政依赖地区。这些地区有足够动力积极征收房产税，且短期内启动试点可以获取一定的增量收入，属地城投平台也能获得一定的基本面支撑。  建议关注重庆市、河南省、辽宁省和北京市（低土地财政依赖，高税源），以及山东省、浙江省、上海市、江苏省和广东省（高土地财政依赖，高税源） 风险提示：房产税政策变化，理论模型不完善，原始数据有效性差 2021 年 11 月 04 日 康正宇 分析师 SAC 执业证书编号：S1660521070001 固定收益专题 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 17 证券研究报告 内容目录 1. 倏忽十年，房产税发展现状如何？ ..................................................................................................................................... 3 1.1 房产税征收现状 ........................................................................................................................................................ 3 1.2 房产税试点条例解读 ................................................................................................................................................. 6 2. 房产税全面推行将产生多少增量收入？ .............................................................................................................................. 7 2.1 经营性房产税收政策或维持现状不变 ........................................................................................................................ 7 2.2 居民住房房产税收入测算.......................................................................................................................................... 7 2.2.1 理论基础 ....................................................................................................................................................... 7 2.2.2 全国可供收税的存量房产有多少？ ................................................................................................................ 8 2.2.3 非减免比率如何测算？ .................................................................................................................................. 9 2.2.4 税率、征收率和评估率设置 ......................................................................................................................... 13 2.2.5 测算结果 ..................................................................................................................................................... 13 3. 房产税开征是否对城投形成利好？ ................................................