全球房地产历史专题系列之十七：澳大利亚篇，危机与新生（2010年之后）

证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2021 年 08 月 26 日 专题研究 固定收益研究 研究所 证券分析师： 靳毅 S0350517100001 021-68930187 jiny01@ghzq.com.cn 证券分析师： 姜雅芯 S0350521080007 021-60338170 jiangyx@ghzq.com.cn 澳大利亚篇：危机与新生（2010 年之后） ——全球房地产历史专题系列之十七 相关报告 《全球房地产市场历史专题之十三：德国篇：两德合并带来新热潮（1980-1995）》——2021-08-22 《全球房地产市场历史专题之十二：德国篇：经济牛市来临（1945-1980）》——2021-08-22 《全球房地产市场历史专题之十四：德国篇：泡沫破灭，回归冷静（1995 至今）》——2021-08-22 《河南信用债深度挖掘系列之七：数据看河南：2020 年区县层面有什么新变化？》——2021-07-29 《河南信用债深度挖掘系列之六：数据看河南：最近有什么新变化？》——2021-07-22 投资要点：  20 世纪 90 年代，澳大利亚的房地产市场吸引了海内外众多投资者的目光，大量的资金涌入了房地产市场。但是由于澳大利亚对房地产市场实行较为全面的监管，澳大利亚房地产市场保持着温和且稳定的增长趋势。  受 2008 年金融危机影响，欧洲、北美和亚洲的经济都遭遇了重创，金融危机中保持坚挺的澳大利亚房地产市场便吸引了更多的关注。而随着各类移民和投资者的进入，澳大利亚房地产市场迎来了新的变化。  20 世纪下半叶起，在新的移民政策下，技术移民不断增加，澳大利亚因此加快了高新技术产业的发展进程。2010 年前后，墨尔本多个高科技园区先后建成，城市竞争力也逐步提升，吸引了越来越多的技术移民。在住宅供应无法满足技术移民住房需求条件下，墨尔本房价迎来稳步上涨。  在 20 世纪 80 年代至 90 年代，澳大利亚房地产市场的焦点在于商业地产的炒作，因此新的移民涌入澳大利亚之后，澳大利亚出现新的一轮住房供应紧张现象，推动了澳大利亚房价的上涨。  为了提高在国际市场上的影响力，澳大利亚对教育的投入逐年增加，学校建设也得到了加强，吸引了众多留学生和留学家庭。在 2010 年后的 6 年时间里，由于教育移民的增加，学区房房价迎来了快速的增长。  2015 年起，澳大利亚银行业监管机构—审慎监管局要求商业银行对居民住房抵押贷款进行多轮加息，购房者获得住房抵押贷款的难度加大。除此之外，2016 年，澳大利亚政府开始了对外国投资者的新一轮限购政策并针对外国投资者推出了房屋空置税。房地产投资热情逐渐消散，海外资金开始撤出澳大利亚房地产市场。  2018 年，为了刺激澳大利亚房地产市场的发展，斯科特·莫里森政府对房地产市场制定了《首次置业贷款首付计划》 的政策。与此同时，澳大利亚储备银行在 2019 年 6 月将基准利率调低 0.25%，住房抵押贷款利率也因此得以下降，市场需求开始不断增加。供不应求 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 2 之下，从 2019 年 6 月开始，澳大利亚的房价逐渐走出阴霾，出现了复苏的迹象。  风险提示 市场波动风险。 aUuXgUcUdUfY9PbPaQtRmMtRoPlOoOuMjMpNoR8OrQoQxNmQnPvPqRzQ 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 3 1、2010-2015 年：金融危机后的新变化 在 20 世纪 90 年代，澳大利亚的房地产市场吸引了海内外众多投资者的目光，大量的资金涌入了房地产市场。但是，澳大利亚的房地产市场并没有因为这些资金的涌入而骤然大幅上涨，而是保持着温和且稳定的增长趋势。在这温和的上涨背后，当时澳大利亚政府对于房地产市场的监管和调控政策发挥了重要的作用。 长期以来，澳大利亚对房地产市场都实行了较为全面的监管，以此实现房地产市场的信息公开透明。在土地的开发上，澳大利亚的房地产商管理机构根据开发商的规模，对其每年开发的住宅数量做出了上限规定。而在房屋住宅的定价上，新开发的住宅需要提前经过房屋评估机构的测评，在这个测评价格基础上，开发商再制定出新住宅的售价。 在海内外投资者购房需求不断增加的背景之下，为了避免楼市过热现象的发生，澳大利亚政府在住宅的销售之上也出台了相应的调控政策。在澳大利亚政府的管控之下，新建住宅中，出售给非澳大利亚籍人士的比例不得高于 50%，以此防止海外资金对房地产市场的过度炒作。除此之外，购房者如果选择申请住房抵押贷款，商业银行会提前对购房者进行严格的信用记录调查和还款能力审查。 在这一系列的监管和调控措施之下，澳大利亚形成了一个相对透明和公开的房地产市场监督体系。也恰是因为透明和公开的市场监督体系，在金融危机之前，澳大利亚的房地产市场并没有形成较多的泡沫。此外，在 2008 年的金融危机之中，澳大利亚的经济也实现了平稳的增长，因此房地产市场也在短暂的小幅下跌之后，便迅速得到了恢复（见图 1）。 在金融危机之中，欧洲、北美和亚洲的经济都遭遇了重创，大部分国家的房地产市场都惨遭重创。在这场风暴平息之后，投资者的风险偏好也随之下降，具有稳定收益的市场便成为资金的关注焦点。在这样的背景之下，金融危机中保持坚挺的澳大利亚房地产市场便吸引了更多的关注。而随着各类移民和投资者的进入，澳大利亚房地产市场也迎来了新的变化。 证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款部分 4 图 1： 1996-2011 年澳大利亚房价走势（2010 年=100） 资料来源：CEIC、国海证券研究所 1.1、 科技园区兴起 21 世纪初前后，随着互联网和移动互联网的兴起，澳大利亚也加快了高科技产业的发展步伐。但是，地广人稀的特征，让澳大利亚在高科技产业的发展中面临缺乏大量技术人才的难题。为了解决这一难题，澳大利亚对移民政策进行了新一轮的改革，放宽了对高学历和技术型人才的移民门槛，同时进一步放松了对澳大利亚留学生获得绿卡的限制条件。 在新的移民政策下，技术移民不断增加，澳大利亚也因此加快了高新技术产业的发展进程。从 20 世纪下半叶开始，澳大利亚已经从“骑在羊背上”和“坐在矿车上”的资源依赖型产业结构开始转变。随着金融管制的放松，澳大利亚资本市场也迎来了繁荣的发展，海内外资金不断进入。 随着 20 世纪 90 年代互联网和移动互联网的兴起，全球各个经济体都开始了基于互联网的产业革命。澳大利亚在科技发展浪潮中，也开始了高科技产业的发展，墨尔本便是在 21 世纪初期建立了多个高科技产业园区，而房地产市场也因此出现了新的变化。 对于墨尔本来说，扶持高科技产业是这个城市发展的必然选择。长期以来，悉尼和墨尔本都在为澳大利亚第一大城市的地位而不断竞争。当时，随着悉尼已经成为了澳大利亚人口最大的城市，墨尔本市政府为了避免人口流失，便决定加大高科技产业扶持力度，试图将墨尔本打造成为南半球的硅谷，以此为居民提供更多的高薪工作机会，增强对高素质人才的吸引力。 在 21 世纪初，位于墨尔本港附近的土地，在政府规划之下，也从废弃的厂房被改造成数码港园区，当时的澳大利