房地产行业2021年中期投资策：政策扰动加强，静待利润率见底

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 [Table_Title] 政策扰动加强，静待利润率见底 [Table_Title2] ——房地产行业 2021 年中期投资策略 [Table_Summary] 报告摘要： ► 行业基本面：韧性仍足，不必过于悲观 自 18 年 7 月政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，乃至 20年 8 月央行再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，其后“三条红线”出台，融资收紧、“两集中”实施，行业经历了一系列政策的洗礼，而基本面却表现出了极强的韧性，各项数据均持续超预期。展望未来，我国住宅需求仍较为旺盛，因此我们预测，2021 年全年销售面积增速为约 5%左右，销售金额增速约 10%左右，房地产投资增速约为 7%-8%左右。 ► 板块表现：业绩稳定可期，估值仍处低位 2021 年一季度，板块整体业绩增速出现了一定的下滑，但头部房企表现相对较强，考虑到一系列调控政策更有利于行业平稳健康发展，有利于综合实力强的龙头房企提升市场份额，而其在未来受政策影响程度也相对较低，因此，我们持续看好稳健性较强的头部房企。此外，当前 A 股和 H 股地产板块估值仍旧处于历史较低水平，具备良好的长期投资价值。 ► 政策面：政策偏紧，以稳为主 由于销售持续超预期，中央层面对地产调控政策的定调趋紧，其施政思路目标上来说基本围绕“房住不炒”这一核心，力求做到“三稳”，即“稳房价、稳地价、稳预期”；而具体措施上“因城施策”和严控“三条红线”指标则成为了主基调，此外，集中供地政策可能短期对土地市场造成影响，但在未来各地方政府优化规则后，有望降低整体溢价率，带动房地产行业健康平稳增长。总体来说，我们认为，对于 2021 年下半年的调控政策，一定要紧抓“房住不炒”、“因城施策”和“三条红线”这几个关键点。 投资建议 房地产行业基本面韧性十足，板块估值仍处低位，业绩确定性强，股息高，销售超预期的背景下，值得重点关注，而巨大物管蓝海市场也同样值得重点关注。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科 A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华侨城 A 等。相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、旭辉控股集团、中国金茂、龙光地产等。此外，物管行业发展空间广阔，景气度持续向好，重点推荐新大正、招商积余、永升生活服务、新城悦服、南都物业等，相关受益标的包括碧桂园服务、绿城服务等。 风险提示 调控政策继续收紧引发销售下滑；集中供地竞争激烈导致利润率下滑；计提过多存货跌价准备导致业绩不达预期。 评级及分析师信息 [Table_IndustryRank] 行业评级： 推荐 [Table_Pic] 行业走势图 [Table_Author] 分析师：由子沛 邮箱：youzp@hx168.com.cn SAC NO：S1120519100005 联系电话： 研究助理：侯希得 邮箱：houxd@hx168.com.cn SAC NO： 联系电话： 研究助理：肖峰 邮箱：xiaofeng@hx168.com.cn SAC NO： 联系电话： -22%-13%-4%5%13%22%2020/072020/102021/012021/042021/07房地产沪深300证券研究报告|行业深度研究报告 仅供机构投资者使用 [Table_Date] 2021 年 07 月 16 日 证券研究报告|行业深度研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 盈利预测与估值 [Table_KeyCompany] 重点公司 股票 股票 收盘价 投资 EPS(元) P/E 代码 名称 （元） 评级 2019A 2020A 2021E 2022E 2019A 2020A 2021E 2022E 000002.sz 万科 A 23.52 增持 3.47 3.62 4.45 5.08 6.9 6.6 5.4 4.7 600048.sh 保利地产 11.80 增持 2.35 2.42 3.11 3.67 5.2 5.0 3.9 3.3 000656.sz 金科股份 5.01 买入 1.05 1.30 1.62 1.91 4.8 3.9 3.1 2.7 000961.sz 中南建设 5.29 增持 1.12 1.87 2.39 2.76 5.3 3.2 2.5 2.2 rMnRmOyQwO9PdN9PsQmMtRoPeRoOrOiNrQuM8OqRrOvPnPpRxNrQoP 证券研究报告|行业深度研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 正文目录 1. 引言 ...............................................................................................................................................................................................................5 2. 行业基本面：销售冲高后回落，基本面仍旧稳固 ...........................................................................................................................5 2.1. 房地产开发：行业数据表现强劲，复苏持续超预期 ..................................................................................................................5 2.2. 销售或先扬后抑，政策扰动逐渐显现.............................................................................................................................................6 2.3. 投资：增速高位趋降，景气度有望维持 ........................................................................................................................................8 2.4. 资金：到位资金持续改善，回款依赖度加强 ...............................................................................................................................9 2.5. 房价：整体趋于平稳 .....................................................