房地产行业月报：销售投资降速，竣工迎接高峰

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 销售投资降速，竣工迎接高峰 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com 研究员 韩笑 SAC No. S0570518010002 SFC No. BQA941 hanxiao012792@htsc.com +8601056793959 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +86-21-28972087 行业走势图 资料来源：华泰研究，Wind 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 万科 A 000002 CH 40.67 买入 金地集团 600383 CH 16.55 买入 金科股份 000656 CH 8.36 买入 中交地产 000736 CH 7.35 买入 华发股份 600325 CH 8.53 买入 新大正 002968 CH 48.67 买入 招商积余 001914 CH 27.84 买入 资料来源：华泰研究预测 2021 年 7 月 16 日│中国内地 行业月报 销售投资降速，竣工迎接高峰 2021 上半年行业维持高景气，6 月销售投资受基数影响增速放缓，土地投资有所回升，新开工缓慢修复，竣工迎来短期高峰。土地新政下第一批集中供地同样体现高热度。企业积极去化，财务结构持续优化；政策供给侧改革升级，构建长效联动机制，多元化方面物管多点开花，渠道重塑新房营销格局，头部经纪公司有望持续受益。我们认为长效机制的实施推动行业褪去对杠杆的依赖，推动财务结构优化，重塑行业竞争格局，看好优质房企的估值重塑机遇。 开发投资增速平缓下行，竣工高峰如期而至 2021 年 1-6 月全国房地产开发投资无论是同比 2020 年还是相比 2019 年同期增速均延续平缓下行。1、土地投资结构性修复。6 月 22 城完成首批集中供地，带动土地成交价款单月同比增速达到年内新高的 16.9%；2、新开工降幅缓慢收窄。6 月新开工面积同比减少 3.8%，降幅较 5 月收窄 2.3 个百分点；3、半年度时点房企加速交付结算，竣工迎来高峰期。6 月竣工面积同比大增 66.6%，带动累计同比增速跃升至 25.7%。4、6 月末施工面积同比增长 10.2%，增速较 5 月提升 0.1 个百分点，施工面积短期的结构波动对施工投资的影响或是 6 月开发投资增速放缓的主要原因。 基数爬坡，销售降温 2021 年 1-6 月全国商品房销售同比增速放缓除了受基数抬升影响之外，我们认为：1、行政调控升级加速需求侧的预期调整。2021Q2 我们监测的全国重点城市房地产调控收紧相关政策的出台数量 39 次，2019 年以来仅次于2021Q1 的 55 次；2、房贷利率加速上行和额度趋紧对成交的影响逐渐兑现。6 月贝壳研究院监测的 72 城主流首套房贷利率为 5.52%，二套利率为5.77%，环比上浮 5BP、4BP，6 月房贷平均放款周期为 50 天，较上月延长 2 天；3、6 月销售均价连续两个月环比下滑，且环比降幅扩大至 4.4%，开发商或通过调整价格策略加速销售去化，可能加剧需求观望情绪。 资金面总体宽裕，结构性压力加剧 总体来看房地产到位资金同比增速平稳，且保持对开发投资增速的领先，但值得注意的是：1、开发贷依然在收紧。6 月国内贷款同比降幅进一步扩大至 16.1%。央行数据显示，6 月末全国房地产开发贷余额同比增速较 2020年末回落 3.3 个百分点，占各项贷款的增量是 2.7%，且同比少增 4012 亿元；2、按揭收紧对销售回款的影响开始显现。6 月定金及预收款同比增长12.7%，而个人按揭贷款同比减少 3.1%，且为年内首次负增长。外部融资持续收紧叠加销售回款不畅，中小房企资金链压力或进一步显现。 利润率静待改善，估值边际修复空间显现 重点推荐 1）财务报表健康，未来有望受益于融资优势，并且在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科 A、金地集团；2）目前杠杆较高但未来有望改善，且土地储备或者周转能力拥有优势的房企：金科股份、中交地产、华发股份；3）顺应存量资产价值重估趋势的房企：招商积余、新大正。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。 (25)(4)173859Jul-20Nov-20Mar-21Jul-21(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 开发投资增速平缓下行，竣工高峰如期而至 ................................................................................................................. 3 开发投资累计同比增速下降至 15%，两年平均增长 8.2% ....................................................................................... 3 新开工降幅收窄，竣工迎来高峰 ........................................................................................................................... 4 集中供地推动土地成交修复................................................................................................................................... 5 基数爬坡，销售降温 ..................................................................................................................................................... 6 资金面总体宽裕，结构性压力加剧 ............................................................................................................................... 8 利润率静待改善，估值边际修复空间显现 ..................................