房地产行业2021年中期投资策略：跨越转轨周期，重估长期主义

1 行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2021 年 06 月 23 日 跨越转轨周期，重估长期主义 看好 ——房地产行业 2021 年中期投资策略 相关研究 "行业数据高位放缓，黑石收购 SOHO中国-房地产行业周报（2021/6/12-2021/6/18）" 2021 年 6月 20 日 "进军商管案例增加，上市物企陆续派息-物业管理行业周报（2021/6/12-2021/6/18）" 2021 年 6 月 20 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 曹一凡 A0230518110002 caoyf@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818×转 dengli@swsresearch.com 本期投资提示：  政策面：住宅业务全面调控，多元业务频获支持。年初至今新一轮住宅地产全方位、全主体收紧政策陆续出台，包括：购房者（限购等）、房企（三条红线）、金融机构（贷款集中度管理）、地方政府（集中供地）。其中，需求端，调控已达到历史最严阶段，但需求依然保持韧性，并随着人口年龄结构上移、高等教育人口占比提升、以及家庭小型化加剧，房地产消费将出现结构性红利，同期多元业务也频获政策支持（物管、商业、REITs 等）；供给端，调控也不断升级，资金端的三条红线和贷款集中度管理抑制行业过度加杠杆冲动，土地端的集中供地意在降低土地市场热度，供给的持续调整导致周期规律变化。我们认为，供需两端的变化将重塑行业格局，行业将由杠杆驱动向运营驱动转变，具备永续经营能力的优质企业将获得更大成长空间，而稳健企业融资集中度大幅提升则是印证。  基本面：销售强劲高位放缓，投资前端弱后端强。销售端，上半年销售表现强劲，并呈现去化率改善、房价上涨趋势，其中拿地少、开工少、销售多则造成了低库存下的深度去库存；展望下半年，综合考虑前 5 月靓丽销售的好基础、以及信贷收紧和基数快速走高，预计后续销售增速将逐步放缓、但仍将保持一定韧性，我们上调 2021 年销售面积同比预测至+5.6%、销售金额同比预测至+12.2%。投资端，上半年投资保持强势，并呈现出拿地开工偏弱、施工竣工偏强，符合我们年初“投资前端偏弱、投资后端偏强”的判断；展望下半年，三条红线扩围背景下我们维持年初判断，拿地开工偏弱、施工竣工偏强，但考虑到低库存下补库存需求加强或推动 Q3 开工阶段性修复，我们上调 2021 年投资同比预测至+10.8%，其中上调新开工同比预测至+1.9%、维持竣工同比预测为+12.0%。  两集中：意在降温但收效甚微，政策亟待回归初衷。上半年，集中供地政策本意为降低土地市场热度，但从目前第一批集中供地来看，收效甚微；大部分城市地价创新高，溢价率进一步升至 15%、隐含毛利率则进一步降至 17%，土地市场的火热并没有得到抑制，“三稳”也没得到实现。值得关注的是，商业地产的拿地优势明显，华润、龙湖、新城等房企拿地毛利率均超 21%。展望下半年，我们认为，一方面，预计后续地方政府“价高者得”的供地政策或将向“非价高者得”转变，如北京和上海等规则，另一方面，房企拿地需求和房企资金阶段性双旺的局面，随着房企资金地进一步趋紧以及中尾部企业的出清，预计后续行业内卷化的格局也将有所改善，综合之下，预计今年第二批、第三批集中供地的地价将有所控制、房企毛利率也将有所改善，真正达到房住不炒的意图。  多元化：多元业务焕发光彩，基本面政策面共振。我们认为，目前房地产多元化业务进入了基本面和政策面共振发展的阶段，预计后续也将更焕发光彩。其中我们看好：1）物业管理：行业的职能正由传统基础服务逐步演化为同时具备准公共服务、消费、资产管理三大属性的综合角色，并且上述三大属性也将分别赋予物业管理行业持续政策支持、持续成长性、打开提价空间三大优势；2）商业地产：我们测算得到 2030E 中国购物中心销售额11.9 万亿元/GRA9.1 亿平/租管费 1.8 万亿元，分别相当于 2020 年的 3.1 倍/1.9 倍/3.9倍，乘风消费长风、发展空间巨大；3）物流地产：我国目前人均物流地产面积仅 0.7 平，是美国的 1/5，并且我国电商销售体量大、增速高，这将推动高端仓储需求持续释放，而公募 REITs 推出也将助力发展，预计后续物流地产发展空间广阔。  投资建议：跨越转轨周期，重估长期主义，维持“看好”评级。我们认为，三条红线等供给端调控的不断升级推动房地产行业呈现新周期规律，同时人口结构的多维度变化则正推动房地产需求呈现结构性红利，供需两端的变化将重塑行业格局，也决定了行业处于转轨周期阶段，具备永续经营能力的优质企业或能穿越周期、获得更大成长空间。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：1）购物中心：新城控股、龙湖集团、华润置地、宝龙商业，关注：华润万象、新城发展、宝龙地产；2）物业管理：碧桂园服务、融创服务、绿城服务、永升生活服务、中海物业，关注：新大正、新城悦服务；3）住宅开发：万科 A、旭辉控股、中海外发展、融创中国、金科股份、金地集团、保利地产。  风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 2 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 80 页 简单金融 成就梦想 投资案件 结论和投资建议 我们认为，三条红线等供给端调控的不断升级推动房地产行业呈现新周期规律，同时人口结构的多维度变化则正推动房地产需求呈现结构性红利，供需两端的变化将重塑行业格局，也决定了行业处于转轨周期阶段，具备永续经营能力的优质企业或能穿越周期、获得更大成长空间。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：1）购物中心：新城控股、龙湖集团、华润置地、宝龙商业，关注：华润万象、新城发展、宝龙地产；2）物业管理：碧桂园服务、融创服务、绿城服务、永升生活服务、中海物业，关注：新大正、新城悦服务；3）住宅开发：万科 A、旭辉控股、中海外发展、融创中国、金科股份、金地集团、保利地产。 原因及逻辑 1）政策面：住宅业务全面调控，多元业务频获支持。年初至今新一轮住宅地产全方位、全主体收紧政策陆续出台，包括：购房者（限购等）、房企（三条红线）、金融机构（贷款集中度管理）、地方政府（集中供地）。其中，需求端，调控已达到历史最严阶段，但需求依然保持韧性，并人口结构的多维度变化正推动着房地产消费需求呈现结构性红利，同期多元业务也频获政策支持（物管、商业、REITs 等）；供给端，调控也不断升级，资金端的三条红线和贷款集中度管理抑制行业过度加杠杆冲动，土地端的集中供地意在降低土地市场热度，供给端调整持续深化。 2）基本面：销售强劲高位放缓，投资前端弱后端强。销售端，展望下半年，综合考虑前 5月靓丽销售的好基础、以及信贷收紧和基数快速走高，预计后续销售增速将逐步放缓、但仍将保持一定韧性，我们上调 2021 年销售面积同比预测至+5