地产及物管行业周报：住建部表态推动房地产高质量发展，深圳要求稳妥做好重点企业风险处置

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2025 年 12 月 21 日 住建部表态推动房地产高质量发展，深圳要求稳妥做好重点企业风险处置 看好 —— 地产及物管行业周报（2025/12/13-2025/12/19） 相关研究 - 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 研究支持 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交环比均回升，新房成交推盘比小幅下降。上周(12.13-12.19)34 个重点城市新房合计成交 309.5 万平米，环比+26.3%，其中，一二线环比+24.6%，三四线环比+50.5%。12 月(12.1-12.19)34 城一手房成交同比-30%，较 11 月+6.2pct。其中，一二线同比-29.4%，三四线同比-38.8%，分别较 11 月+5.4pct 和+14.6pct。上周 13 城二手房合计成交 119.2 万平米，环比+6.4%；12 月累计成交同比-32.9%，较 11 月-15.7pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 128 万平米，合计成交 107 万平米，对应成交推盘比为 0.83 倍，最近三个月（25 年 9 月-25 年 11 月）分别为 0.75倍、1.47 倍和 0.9 倍。截至上周末（2025/12/5）15 城合计住宅可售面积为 9035.4 万平米，环比+0.2%。3 个月移动平均去化月数为 22.6 个月，环比-0.3 个月。 ⚫ 主要政策新闻：住建部表态推动房地产高质量发展，深圳要求稳妥做好重点企业风险处置。宏观方面，住建部部长提出促进房地产业从高速增长阶段转向高质量发展阶段，推动房地产企业从追求规模扩张转为注重提升产品品质和服务，保持房地产市场供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定；中央财办提出稳定市场、推进房企转型发展及构建房地产发展新模式，改革完善开发、融资、销售等基础制度等三重举措；统计局公布11 月行业数据，11 月单月同比：投资-30.3%，开工-27.6%，竣工-25.5%，销售面积-17.3%，销售金额-25.1%，资金来源-32.5%。因城施策方面，深圳市委金融办召开大会，稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清；山东：发布住房“以旧换新”指导意见；土地市场方面，保利发展以 19.8 亿元摘得白云新城一宗宅地，溢价率 17.8%。 ⚫ 公司动态跟踪：保利拟发行 85 亿可转债，万科中票展期三项议案均未获通过。融资担保方面，越秀地产获一家银行 5,000 万港元定期贷款，最长贷款期 18 个月（自首次提款日起算）；保利发展拟发行可转债，发行规模为（85 亿元/6 年）；股份变动方面，新城控股控股股东富域发展将3,400万股非限售股（占其持股的2.5%、新城控股总股本的1.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保；滨江集团完成大宗交易（2,525.1 万股/2.3 亿元）；其他方面，万科 20 亿中票展期三项议案均未能获得通过。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 0.41%，沪深 300 指数下跌 0.28%，相对收益为-0.13%，板块表现弱于大市，在 31个板块排名中排第 24 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：华联控股、*ST 中迪、大连友谊、中国武夷、世联行，上周涨跌幅排名后 5位的房地产个股分别为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 0.29%，沪深 300 指数下跌 0.28%，相对收益为-0.01%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 25/26PE 均值分别为 20.9/18.3 倍；物管25/26PE 均值分别 13.2/11.9 倍。 ⚫ 投资分析意见：看好购物中心价值重估以及好房子新赛道，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来。两大发展机遇值得关注：一方面，好房子政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE 的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）商业地产：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团、关注太古地产、新城发展；2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂；3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业； 5）二手房中介：贝壳-W。 ⚫ 风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共15页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 26%，一二线环比上升25%、三四线环比上升 51% 上周(12.13-12.19)34 个重点城市新房合计成交 309.5万平米，环比上升 26.3%，较 24年周均成交 291.7 万平米上升 6.1%，较本年周均成交 220.2 万平米上升 40.6%。 其中一二线城市合计成交 285.1 万平米，环比上升 24.6%，较 24 年周均成交 261.2 万平米上升 9.1%，较本年周均成交 203.3 万平米上升 40.3%。三四线城市合计成交 24.4 万平米，环比上升 50.5%，较 24 年周均成交 30.5 万平米下降 20%，较本年周均成交 16.9万平米上升 44.5%。 图 1：34 城新房周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 1.1.2 成交月同比：12 月 34 城月成交同比下降 30%，一二线同比下降29%、三四线同比下降 39% 12 月(12.1-12.19)34 个重点城市截止上周一手房合计成交 741.6 万平米，较 11 月同期环比上升 34.8%，较去年 12