房地产开发行业2021年半年度策略：开发精选高质量ROE龙头，商业地产高速扩张、成长正当时

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业策略 2021 年 06 月 10 日 房地产开发 开发精选高质量 ROE 龙头，商业地产高速扩张、成长正当时 ——2021 年半年度策略行业：销售：2021 年 1-4 月商品房销售额同比+68.2%，对 2019 年平均+18.5%，预测全国销售额将增长 17.5%至 20 万亿。竞争格局：2021 年1-4 月集中度显著提升，TOP40 房企市占率 44%，较去年末+4pct；房价：1-4 月百城房价增速 5%。库存：行业库存持续回落，但中期看将稳步增加。新开工：1-4 月表现较弱，两年平均-4%，拿地边际谨慎影响新开，全年年预计+5%。竣工：交付大年即将到来，预计全年竣工+12%。投资：土地累计投资增速预计回落，但竣工支撑下房地产投资增速预计+9.5%。 政策：中央层面“房住不炒”基调不变，去年到今年陆续出台多项房地产调控政策，包括三道红线、贷款集中管理和两集中供地等，从开发商、土地供应、银行等多维度进行调控。地方层面一城一策，整体以收紧为主，多城市均加强房市调控，且越来越精细化。行业拿地毛利率 2020 年相比2019 已有所企稳，但土地两集中第一批土拍，多数城市溢价率上升，毛利率继续恶化，因而住开板块性机会尚未到来，需要观察第二、三批次集中拍地，和全国土地供应量同比情况。 策略：短期看，毛利率下滑尚未企稳，板块性机会尚未到来，但我们相信融资收紧（包含三道红线、银行信贷收紧等）是估值分化的起点，因为过往成长性掩盖了所有缺点，高负债的房企 ROE 和股价表现反而更好。然而随着有息负债增长受限，真正具有良好组织管理、盈利、控负债能力的企业浮现出来，因而精选高质量 ROE 房企是我们 2021 年的年度策略，我们对并表住宅业务净利率、总利息支出占利润比重、调整资产周转率、经营杠杆、有息杠杆等指标对 TOP40 房企进行综合比较，发现房企的运营能力仍有较大差距。中海、龙光、保利、华润、滨江、万科在高质量 ROE评分中表现出色。另外商业地产近几年处于开快速开店、释放利润的阶段，如新城控股、华润置地、龙湖集团，建议关注。 投资建议：1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科 A；5.代建行业龙头企业：绿城管理控股。 风险提示：房地产政策收紧超预期；房企毛利率下降超预期；集中度提升速度低于预期。 增持（维持） 行业走势 作者分析师 黄诗涛 执业证书编号：S0680518030009 邮箱：huangshitao@gszq.com 研究助理 杨倩雯 邮箱：yangqianwen@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：5 月全国房贷利率继续上升，土地出让收入划归税务部门征收》2021-06-07 2、《房地产开发：多地上调房贷利率；成都发布二手房成交参考价机制》2021-05-30 3、《房地产开发：首批基础设施公募 REITs 落地；南京天津完成首批集中供地》2021-05-24 重点标的 股票 股票 投资 EPS （元） P E 代码 名称 评级 2020A 2021E 2022E 2023E 2020A 2021E 2022E 2023E 01109 华润置地 买入 4.18 4.56 5.11 5.69 7.15 6.56 5.85 5.25 00960 龙湖集团 买入 3.34 3.97 4.64 5.63 11.24 9.47 8.10 6.67 601155 新城控股 买入 6.75 7.95 8.97 9.63 6.78 5.75 5.10 4.75 600048 保利地产 买入 2.42 2.61 2.85 3.12 5.44 5.03 4.62 4.21 000002 万科 A 买入 3.57 3.69 4.96 4.42 7.25 7.02 6.54 5.86 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所 -16%0%16%32%48%2020-062020-102021-02房地产开发沪深300 2021 年 06 月 10 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、行业：2021 年销售额又超预期、再创新高 ........................................................................................................ 6 1.1 销售：供需两旺推动销售高增，预计全年销售金额增速中枢为 17.5% ............................................................ 6 1.2 竞争：行业格局仍分散，2021 年集中度显著提升 ......................................................................................... 8 1.3 房价：4 月百城新房房价增速 5%，预计全年房价增速中枢为 6% .................................................................. 8 1.4 库存：预计全行业库存将继续缓慢上升 ........................................................................................................ 9 1.5 新开工：房企新开工较弱，全年预计增幅 5%左右 ....................................................................................... 10 1.6 竣工：交付大年到来，预计全年竣工面积增速为 12%.................................................................................. 11 1.7 投资：建安投资支撑下，预计全年房地产投资增速 9.5% ............................................................................. 12 二、政策：全球货币宽松下，房地产政策收紧 ......................................................................................................... 13 2.1 中央政策 ..................................................