地产行业物业板块2020年报分析综述：地产后周期明珠，气候渐入佳境

涂力磊（地产行业首席分析师） SAC号码：S0850510120001 2021年6月11日 《地产后周期明珠，气候渐入佳境》 物业板块2020年报分析综述 证券研究报告 （优于大市，维持） 概要 1.24家重点物业企业财报分析 2.24家重点物业企业运营管理效率分析 3.24家重点物业企业估值分析 4.投资建议及风险提示 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 nQmQmOuMvN9P8QbRmOqQpNqRjMqQtNlOqRrQ6MsQtRvPsPoNwMqQnR百亿俱乐部领跑，物企营收高增长 物企利润创造不俗 毛利率七成上升，分化显著 行政开支占比七成下降，管理精细化 在手现金充裕，收并购进入白热化阶段 分红比例高企，利好中长期股东 1. 24家重点物业企业财报分析 3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2020年重点跟踪的24家上市物业企业共实现营业收入1124.65亿元，上年同期为791.14亿元，同比大幅增长42.2%。 碧桂园服务以156亿元收入领跑行业，百亿俱乐部从上年的0家增加至4家。头部物业企业的增速并不逊色于小规模物业企业。2020营业收入TOP10的物业企业中，世茂服务、雅生活服务、融创服务、碧桂园服务分别以101.9%、95.5%、63.5%、61.7%的增速扩张。TOP11-20的物业企业中，永升生活服务、时代邻里增速分别达到66.1%、62.6%。 图：24家重点物业企业2020年营业收入及增速 资料来源：各家公司2019年、2020年年报、海通证券研究所 1.1 百亿俱乐部领跑，物企营收高增长 4 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 61.7% 43.3% 17.8% 95.5% 42.1% 34.7% 15.5% 19.7% 101.9% 63.5% 44.3% 66.1% 41.6% 37.5% 10.6% 18.6% 41.0% 62.6% 34.9% 13.6% 25.0% 24.4% 54.0% -10.1% -20%0%20%40%60%80%100%120%020004000600080001000012000140001600018000碧桂园服务 恒大物业 绿城服务 雅生活服务 招商积余 保利物业 华润万象服务 中海物业 世茂服务 融创服务控股 金科智慧服务 永升生活服务 新城悦服务 卓越商企服务 远洋服务 宝龙商业 荣万家 时代邻里 合景悠活 南都物业 新大正 特发服务 正荣服务 锦和商业 2020年营业收入（百万元，左轴） 同比（%，右轴） 按照2020年营业收入排序 营业收入均值（百万元） 同比增速(%) 2019 2020 TOP1-5 7353 10975 49.3% TOP6-10 4523 6202 37.1% TOP11-15 1979 2779 40.4% TOP16-20 1271 1684 32.5% TOP21-24 871 1067 22.5% 各梯队的营业收入均值同比增速出现了不同幅度的上升。其中，TOP1-5同比增速第一，达到了49.3%；TOP11-15第二，同比增长40.4%；TOP6-10第三，同比增长37.1%；TOP16-20第四，同比增长32.5%；TOP21-24最次，同比增长22.5%。百亿俱乐部领跑，头部物业企业的扩张速度遥遥领先。 表：各梯队营业收入均值及增速 1.1百亿俱乐部领跑，物企营收高增长 资料来源：各家公司2019年、2020年年报、海通证券研究所 5 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2020年重点跟踪的24家上市物业企业共实现归母净利润156.18亿元，同比增长72.4%。利润创造的增速显著高于营业收入的增速（42.2%）。从利润创造的绝对值来看，碧桂园服务、恒大物业分别以26.86亿元和26.47亿元领跑；雅生活服务17.54亿元第三。前10的门槛达到了6亿元。从增速角度来看，恒大物业、时代邻里、荣万家、华润万象生活、融创服务分别以184.5%、141.5%、132.9%、124.1%、122.6%的增速位列前五。 图：24家重点物业企业2020年归母净利润及增速 资料来源：各家公司2019年、2020年年报、海通证券研究所 1.2 物企利润创造不俗 6 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 60.8% 184.5% 42.5% 124.1% 48.8% 30.2% 80.2% 37.3% 68.5% 122.6% 62.0% 52.0% 74.4% 82.1% 74.7% 70.8% 132.9% 24.7% 141.5% 62.8% -12.8% 21.0% 25.6% 52.0% -50%0%50%100%150%200%050010001500200025003000碧桂园服务 恒大物业 雅生活服务 华润万象服务 绿城服务 中海物业 世茂服务 保利物业 金科智慧服务 融创服务控股 新城悦服务 招商积余 永升生活服务 卓越商企服务 合景悠活 宝龙商业 荣万家 远洋服务 时代邻里 正荣服务 锦和商业 南都物业 新大正 特发服务 2020年归母净利润（百万元，左轴） 同比（%，右轴） 按照2020年营业收入排序 归母净利润均值（百万元） 同比增速(%) 2019 2020 TOP1-5 919 1647 79.2% TOP6-10 410 697 70.2% TOP11-15 255 416 62.8% TOP16-20 137 252 83.8% TOP21-24 114 140 22.9% 各梯队的归母净利润均值同比增速出现了不同幅度的上升。其中，TOP16-20同比增速第一，达到83.8%；TOP1-5第二，同比增长79.2%；TOP6-10第三，同比增长70.2%；TOP11-15第四，同比增长62.8%；TOP21-24最次，同比增长22.9%。物业企业的利润创造速度不俗。 表：各梯队归母净利润均值及增速 资料来源：各家公司2019年、2020年年报、海通证券研究所 7 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1.2 物企利润创造不俗 2020年重点跟踪的24家上市物业企业毛利率平均值为27.7%，同比上年增加1.92个百分点；中值为24.7%，同比上年增加4.18个百分点。其中，17家物企毛利率同比上升，7家物企毛利率同比下降。其中，合景悠活毛利率最高，达到了42.1%；恒大物业第二，为38.1%；正荣服务、锦和商业、碧桂园服务、世茂服务、永升生活服务、宝龙商业、新城悦服务、时代邻里毛利率均在30%以上；招商积余、中海物业、保利物业、绿城服务则毛利率均在20%以下，位列倒数。 图：24家重点物业企业2020年毛利率及变化 资料来源：各家公司2019年、2020年年报、海通证券研究所 1.3 毛利率七成上升，分化显著 8 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 -10-505101520-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%合景悠活 恒大物业 正荣服务 锦和商业 碧桂园服务 世茂服务 永升生活服务 宝龙商业 新城悦服务