中国REITs发展报告

中国REITs发展报告 政策背景 2发展现状 6问题挑战 14未来展望 181中国REITs发展报告 2中国REITs发展报告 政策背景近年来，监管层积极探索、加大力度推进中国REITs发展。2019年，中国公募REITs即将推出的呼声高涨。相关监管部门、主管部委等积极推进公募REIT发展。2020年4月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点相关工作的通知》明确了采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。此通知标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步，对于盘活存量基础设施资产，扩大有效投资，强化资本市场服务实体经济功能，进一步丰富资本市场投融资工具等具有重要意义。3中国REITs发展报告 时间部门文件/会议相关内容2018年1月23日中基协类REITs业务专题研讨会 • 明确私募基金可参与类REITs业务2018年1月31日证监会2018年工作会议 • 研究出台公募REITs相关业务细则 • 支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化2018年2月9日深交所《发展战略规划纲要（2018-2020年）》 • 研究推进REITs产品，形成具有深市特色的REITs板块 • 全力开展REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持 • 探索发行公募REITs，引入多元化投资者2018年4月25日中国证监会、住房城乡建设部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》 • 重点支持住房租赁企业发行以其持有不动资产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品 • 推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行REITs2019年11月12日证监会中新(重庆)战略性互联互通示范项目金融峰会 • 研究推进在国家政策重点扶持区域的公募REITs试点工作 • 支持中新产业园区等新加坡在华投资基础设施项目通过公募REITs融资2020年4月24日证监会、国家发改委《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点相关工作的通知》 • 疫情以后，明确了采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，优先支持基础设施补短板行业 • 鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点2020年7月31日国家发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点项目申报工作的通知》 • 聚焦重点，准确把握试点项目的地区和行业范围 • 确保试点项目满足基本条件；明确试点项目申请材料要求；规范试点项目申报程序；严格开展项目合规性审查2020年8月7日证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《指引》共五十一条，主要包括以下内容： • 明确产品定义与运作模式 • 压实机构主体责任，严控基础设施项目质量 • 明确基金份额发售方式，采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购 • 规范基金投资运作，加强风险管控，夯实投资者保护机制 • 明确证监会监督管理和相关自律组织管理职责，强化违规行为约束2020年8月17日国家发改委《关于做好基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点项目申报工作的通知》政策解读对《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》的政策解读 • 当前推进基础设施REITs试点的意义和作用；准确把握基础设施REITs的试点范围 • 项目合规性审查的核心要点；对募集资金用途的具体要求；对PPP项目的具体要求；促进项目持续健康平稳运营的要求表1：2018-2020 REITs相关政策变化梳理4中国REITs发展报告 为提高基础设施REITS项目质量，政策要求基础设施项目需满足权属清晰无瑕疵，现金流持续、稳定，投资回报良好，现金流由市场化运营产生，不依赖第三方非经常性收入等条件。同时，政策要求基金管理人严把项目准入关，对基础设施项目权属、现金流、运营等相关情况进行独立、全面的尽职调查，并聘请取得保荐机构资格的证券公司担任财务顾问对项目进行平行尽调。此外，基金管理人还应当聘请资产评估机构对基础设施项目进行评估，聘请律师事务所对基础设施项目转让行为合规性等出具专业法律意见，聘请会计师事务所对基础设施项目财务状况进行审计。对于发起人来说，2020年4月的基础设施公募REITs试点通知明确以权益融资模式进行推动，有别于以往通过负债进行的基础设施投融资模式，基础设施公募REITs能够带来稀缺的长期限的权益性资本，构建了嫁接社会资本参与基础设施项目的桥梁，解决了目前负债空间不足的难题。借助公募REITs，建立一个市场化的投融资机制，有利于吸引更专业的市场机构主导项目投资和运营，可大大提升基础设施投资的投资效率，优化资源配置。 对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。来源：公开资料整理，德勤研究时间部门文件/会议相关内容2020年9月4日上交所《关于就基础设施领域不动产投资信托（REITs）相关配套业务规则公开征求意见的通知》为保障基础设施REITs试点顺利开展，规范上海证券交易所基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等行为，上交所起草了以下办法和规则，向社会公开征求意见： • 上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）（征求意见稿） • 关于《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》的起草说明 • 上海证券交易所基础设施证券投资基金（REITs）发售业务指引（试行） • 关于《上海证券交易所基础设施证券投资基金（REITs）发售业务指引（试行）》的起草说明2021年1月29日沪深交易所《公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》、《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》、《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第2号——发售业务（试行）》简化了申请文件、优化了交易相关安排、完善了新购入基础设施项目的信息披露安排、强化了多原始权益人情形下的自持要求、优化了基金收购及份额权益变动的有关要求；就基础设施项目运营时间和历史现金流要求、现金流测算应考虑的因素、重要现金流提供方的定义和尽职调查范围等进行了完善；明确了扩募发售方式、调整了网下投资者参与询价的限制安排和报价个数限制以及延长募集期限等。5中国REITs发展报告 6中国REITs发展报告 发展现状REITs起源及品类不动产投资信托（Real Estate I