地产行业基本面跟踪系列报告二：集中供地的秘密

分析师及联系人 [Table_Author] ● 刘义 ● 袁佳楠 ● 薛梦莹 ● 宋子逸 (8621)61118713 (8621)61118712 (8621)61118712 (8621)61118712 liuyi6@cjsc.com.cn yuanjn@cjsc.com.cn xuemy@cjsc.com.cn songzy@cjsc.com.cn 执业证书编号： 执业证书编号： 执业证书编号： S0490520040001 S0490520070001 S0490520120002 请阅读最后评级说明和重要声明 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 30 [Table_Title1] 房地产 [Table_Invest] 报告日期 2021-04-26 行业研究 深度报告 评级 看好｜维持 行业内重点公司推荐 公司代码 公司名称 投资评级 000002 万科 A 买入 601155 新城控股 买入 600048 保利地产 买入 600383 金地集团 买入 000656 金科股份 买入 000961 中南建设 买入 000671 阳光城 买入 001914 招商积余 买入 [Table_PicQuote] 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 •《供需分化放大是当前核心矛盾——2021年1-3月统计局数据点评》2021-04-16 •《短期政策调控加码，关注土地集中出让进展》2021-04-11 •《行业基本面韧性仍足，土地市场迎观测窗口》2021-04-06 [Table_Title] 集中供地的秘密 ——地产行业基本面跟踪系列报告二 [Table_Summary] ⚫ 集中供地的秘密 2021 年 2 月下旬，自然资源部明确要求重点城市今年继续增加住宅用地供应量，以及对住宅用地集中公告、集中供应。截至 2021 年 4 月 20 日，大部分重点城市已公布 2021年宅地供应计划及宅地集中供应公告，且长春第一批宅地集中出让已收官。本文将深入挖掘隐藏在公告中的那些值得重视的细节和秘密。 年度供地计划：从 2021 年重点城市宅地供应计划来看，宅地计划供应量整体略有增长，且核心区域占比也有提升，有利于缓解重点城市土地市场供需矛盾。此外，宅地供应计划中租赁用地占比明显提升，核心区域占比相对较高，后续租赁住房市场发展需关注。 集中供地安排：按公告日期统计，第一批供地集中于 3-4 月，第二批供地集中于 6-7 月，第三批供地集中于 9-10 月。公告日期与挂牌日期间隔 20 天左右，第一批供地正式挂牌集中于 4-5 月，而实际成交集中于 4 月下旬和 5 月中上旬。 土地出让规则：重点城市保证金比例均值为 25%（下限要求为 20%），且从公告日期到保证金交纳截止日期约 20 天，对房企短期资金弹性有较高要求。大多明确规定地价上限（一般不超过底价的 20%-30%），达上限后竞自持或配建（所以只看溢价率并不能完整判断地价高低），甚至引入摇号机制，部分城市未在出让环节直接限房价（限价在预售证环节）。未竞得人保证金大多可于挂牌出让结束后 5 个工作日内退还，对房企资金占用时间不长。大部分城市要求在签订出让合同后 1 个月内支付 50%土地成交价款，剩余价款大多在半年内付清，最长可在 1 年以内付清。 土地市场变化：受集中供地政策影响，重点城市土地市场成交阶段性下降，但全国热度不减，部分三四线城市明显升温。 集中出让进展：长春第一批宅地集中出让已收官，本次实际推出 40 宗住宅用地，其中38 宗地块完成成交，2 宗地块流拍，绝大部分地块底价成交，平均溢价率为 3.3%，整体竞争程度不强，但该样本不具备参照性，对溢价率和集中度的判断还需观察。 ⚫ 基本面跟踪：需求韧性好于预期，调控政策持续收紧 宏观线索：地产维持相对韧性，宏观动能边际增强，流动性环境略有改善。产业周期：需求韧性好于预期，开工维度补库存力度相对偏弱，房企更注重存量去化，中口径供需关系持续改善，300 城口径拿地端并不弱，宅地溢价率走高风险值得关注。产业政策：供需改善传导至房地价，调控压力加大，中央层面坚持“房住不炒”定位，严防经营用途贷款违规流入房地产领域；地方层面，房地产调控政策持续收紧，政策推出频率、精细化程度均有提升。微观经营：一季度销售已确立良好开局，且主流房企经营计划导向较为积极，预计全年销售好于年初预期；供应缩量导致龙头房企拿地强度环比下降明显。 [Table_Risk] 风险提示： 1. 开发端需求侧相对稳态的持续时间有不确定性； 2. 宅地溢价率走高风险需要重视。 -16%0%15%31%46%62%2020-42020-72020-102021-12021-4房地产沪深300指数nQsOpNxPwO9PdN7NsQrRoMmNfQnNqMfQmOpQaQpOoRuOpNpNvPrRzR 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 30 行业研究丨深度报告 目录 集中供地的秘密 ............................................................................................................................ 6 重点城市宅地计划供应量略增，租赁用地占比明显提升 .............................................................................. 7 第一批集中供地量质并举，4-5 月将迎来集中成交期 ................................................................................... 8 第一批集中供地出让规则中，哪些细节值得关注？ ................................................................................... 10 重点城市供应缩量下，三四线城市成交明显提升 ........................................................................................ 11 长春第一批集中出让收官，绝大部分地块底价成交 ................................................................................... 13 行业基本面跟踪：销售高增延续，调控持续收紧 ........................................................................ 16 宏观线索：经济增长动能持续增强，流动性边际略松 ....................................................