2020年以来房地产政策整理及总结：松紧切换助力行业长足发展

[Table_BaseInfo] 2021 年 4 月 27 日 信用 固定收益研究组 王瑞娟 分析员，SAC 执业证书编号：S0080515060003 ruijuan.wang@cicc.com.cn 许 艳 分析员，SAC 执业证书编号：S0080511030007 SFC CE Ref: BBP876 xuyan@cicc.com.cn 松紧切换助力行业长足发展 ——2020 年以来房地产政策整理及总结 自 2016 年 12 月中央经济工作会议提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”、2017 年将“房住不炒”写入十九大报告以来，针对房地产市场的调控措施整体偏紧。2020 年疫情冲击下，房地产政策变更相对频繁，总体经历了前松后紧的过程，“松”主要松在年初疫情爆发后地方支持房企加快推盘、降低拿地资金压力、以及核心城市供地增加等方面，“紧”则紧在中央一直定调“房住不炒”、年中开始房地产销售火热的城市限购升级、以及融资方面 8 月提出的“三条红线”原则和 12 月房地产贷款集中度管理的综合性政策，延续至 2021 年多地仍在出台限购打补丁升级以及重点城市推地“两集中”政策旨在降低土地溢价率和控制房价上涨预期。以上政策对于 2020 年以来的房地产市场和房企偿债能力都有着深远的影响，本篇文章针对此展开总体梳理。 一、销售政策“因城施策” 1、2020 年中央层面态度坚决偏紧，治理房地产销售各种乱象 （1）2020 年年初疫情扩散时中央多部门表态，表明房地产长效调控机制不会因疫情短期冲击而发生改变。2020 年年初疫情爆发，经济受到严重考验，市场上多有房地产调控放松刺激经济判断的声音，不过中央层面多次强调“房住不炒”和“不把房地产作为短期经济刺激手段”，包括 2 月 16 日财政部长刘昆《求是》杂志发文、2 月 17 日统计局解读 2020 年 1 月商品住宅销售价格涨幅总体稳定、中国人民银行澄清市场有关央行拟调整 MPA 中房地产信贷相关考核指标的说法不属实、2 月 19 日中国人民银行《2019 年四季度中国货币政策执行报告》、5 月 22 日两会政府工作报告继续写入“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，表明房地产长效调控机制不会因短期的疫情冲击而发生改变。 （2）地方支持政策中，多个地方政策中有针对限购、限贷政策放松的内容被撤回，侧面印证了中央的政策态度非常坚决。2 月 21 日驻马店市“将缴存公积金职工首套房贷款最低首付比例由 30%下调为 20%”，发出一星期后撤回；3月 12 日宝鸡市政府“各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例”，发出后三天撤回；3 月 24 日海宁市“在 3 月25 日至 4 月 24 日云上房博会期间，‘非海宁户籍人口在海宁限购一套住房’政策暂不执行”，当天撤回；4 月 20 日荆州市“居民家庭首次购买普通商品房的商业性个人住房贷款，首付比例不低于 20%；对拥有 1 套住房且相应购房款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品房，首付比例不低于 30%”，两天后撤回；5 月 18 日，山东宁阳县“降低首付额度，降低贷款利率”，当天撤回。此外，2 月 24 日浙商银行辟谣，媒体1关于浙商银行发文“对非限购城市，各分支机构可根据当地限购、限贷和监管政策情况，将居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的 30%调降至 20%”的报道不实；2 月 28 日，建行深圳分行表示，有个别自媒体2发布了关于建行深圳分行降低二套房首付的信息系误读，重申个人住房信贷政策没有变化，首套住房贷款首付比例不低于 30%，二套住房贷款首付比例不低于 70%。 （3）除此之外，中央全年严厉打击个人消费类贷款违规流入房地产市场行为。4 月 23 日，人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会，指导上海各商业银行有效抑制信贷资金违规流入房地产，坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为分先抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场的平稳健康发展。6 月 24 日，银保监会《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》，提出五类违法违规行为，包括表内外资金直接或变相用于土地出让金或土地储备融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房； 1 http://finance.sina.com.cn/7x24/2020-02-24/doc-iimxxstf4015020.shtml 2 http://finance.sina.com.cn/wm/2020-02-28/doc-iimxyqvz6567874.shtml 固定收益研究报告 固定收益专题研究 中金公司固定收益研究：2021 年 4 月 27 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 流动性贷款、并购贷款、经营性物业贷款等资金被挪用于房地产开发；代销违反房地产融资政策及规定的信托产品等资管产品。7 月 12 日，银保监会发布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》，贷款资金不得用于购房及偿还住房抵押贷款，对存量业务设置 2 年过渡期。 2、地方年初支持性政策 2020 年疫情爆发后，针对房地产市场和房地产企业确实有帮扶政策，中央层面集中在保障受疫情影响的特殊人群在特定时期内的正常购房和还贷不受影响，而地方层面的支持更多在帮助企业回笼资金和降低资金支出压力方面。 （1）住建部、财政部、人民银行保障特殊人群的正常活动，包括申请贷款、购房资格获取、还款等方面。1 月 26 日，银保监会发布《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》3，提出对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。1 月 31 日，人民银行、财政部、银保监会、证监会、国家外汇管理局联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》4，对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。2 月 21 日，住建部、财政部、人民银行联合发布《关于妥善应对新冠肺炎疫情实施住房公积金阶段性支持政策的通知》5，受新冠肺炎疫情影响的企业可按规定申请在 2020 年 6 月 30 日前缓缴住房公积金，缓缴期间缴存时间连续计算，不影响职工正常提取和申请住房公积金贷款；受新冠肺炎疫情影响的职工，2020 年 6 月 30 日前住房公积金贷款不能正常还款的，不作逾期处理。相应的，各个地方政府在出台相应政策时也明确主管区域企业、职工可缓缴社保，除了住房公积金外，限购区域疫情原因未缴存社保的视为连续缴存，不影响其购房资格。 （2）地方政策集中在帮助房企渡过难关，包括支持快速回笼资金和降低拿地支出压力等举措。除贯彻中央相关