商业贸易行业专题报告：以租金作为效率准绳，什么业态能持续在线下生存？

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告 商业贸易行业专题报告 推荐（维持） 以租金作为效率准绳，什么业态能持续在线下生存？  本篇专题探讨哪些业态适合持续在线下存在，或者什么样的零售业态可以做线下自营。  开宗明义，黄金地段的租金承受能力是最高效率的业态决定的——高效率业态框出了可承受的租金上限。苹果旗舰店锚定商场黄金地段成色，海底捞和喜茶一定程度上决定了闹市的人流密集区的租金价值。一线城市核心商圈一层最高100 元/㎡/天的租金，能承受的商户极为有限。倒着算笔账，一年 3.6 万/平米租金，如果想把租金费用率控制在窒息线 30%以内，则坪效要达到 12 万；如果想控制在比较舒适的 20%，则坪效要达到 18 万。  坪效是线下业态最好的经营效率衡量工具，是每单位面积发生的客单与周转的乘积。线下租金是由高坪效业态决定的——高坪效业态或是拔高商圈调性的强品牌业态（苹果、LV、爱马仕），或是高周转、吸引大量客群的引流业态（海底捞、喜茶、优衣库）；面对这两种高效业态，商场谈判能力弱，或体现在租金提成比例低（如奢侈品、优衣库），或体现在更长租约、更长免租、更多装补、提成与底租取孰低（如海底捞、星巴克）等被动条款。  能达到 12 万坪效的东西包括并不限于：机场免税店（18 年浦东机场免税店坪效 100 万，平米租金能达到 40 万以上）、苹果旗舰店、奢侈品店、地段好的喜茶、部分娃娃机/盲盒售卖机（因为坪小）。还有部分面积小、转周快的小业态，比如谈坪效案例里必谈的 Reis&Irvy's 酸奶售卖机。  线上成本非刚性，构成相对灵活，客服可以服务全网，仓库在哪里都不影响全国销售。电商的 take rate 是平台的利润，既有向上空间（对标线下），又有下降能力（佣金战应对激烈竞争）。  在黄金地段做生意凭什么挣钱？商业地产选择品牌，只有“吃（强烈依靠）人流”和“带（强烈吸引）人流”两类，后者毫无疑问更有租金议价能力，但后者也恰好多是经营效率较高的企业，于是在“品牌大欺渠道，渠道大欺品牌”的博弈里形成悖论，强品牌、高客单、快周转的业态在商业地产这里拿到了更低的租金，于是更优化了盈利能力。Shopping Mall 的发展，是连锁餐饮零售业态加速的必要条件。  商场/高势能地段对租户的“短择”导致低效率业态难以获得长期生存的空间：迭代快、生命周期短的品牌，商家往往给短约，试想一个初创奶茶店，需要商场导流，和一线城市顶级物业谈判，在 B1 层租约 1 年，装修两个月，10 天免租无装补，30-50 元/㎡/天租金，基本没有盈利可能。因此，依托商场开店的调性较高的品牌一旦建立起品牌势能，会形成一定壁垒，跟随商场扩张，享受复制扩张的红利。  风险提示：经济下行风险，疫情反复风险，门店下沉不及预期，门店扩张不及预期，电商与社区团购市场竞争激烈，成本费用率提升超预期等。 证券分析师：王薇娜 电话：010-66500993 邮箱：wangweina@hcyjs.com 执业编号：S0360517040002 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 61 3.33 总市值(亿元) 4,548.43 0.88 流通市值(亿元) 3,962.26 1.05 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 3.05 -17.89 4.64 相对表现 16.24 -23.59 -33.06 相关研究报告 《DTC 深度研究报告（三）：完美日记，彩妆渠道变革下的线上独角兽》 2021-01-18 《【华创商社】12 月社零数据点评：增速 4.6%，全年社零增速-3.9%，线上渗透率 27.7%》 2021-01-18 《【华创商社】1-2 月社零数据点评：增速+33.8%，较 19 年平均名义增长 3.2%，可选消费亮眼》 2021-03-15 -6%16%37%59%20/03 20/05 20/07 20/09 20/11 21/012020-03-20～2021-03-18沪深300商业贸易华创证券研究所 行业研究 商业贸易 2021 年 03 月 22 日 商业贸易行业专题报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、商业物业与品牌门店，得客流者得议价能力 ................................................................. 4 二、什么样的零售业态可以做线下自营？ ............................................................................. 5 三、对比电商平台收费方式 ..................................................................................................... 6 四、风险提示 ............................................................................................................................. 9 sPmQnPxPyQbRdN7NsQnNpNmNkPpPoNlOnPmP9PoPoQMYtOqPvPsQuM 商业贸易行业专题报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 国内部分零售店线下坪效 ......................................................................................... 4 图表 2 线下门店经营数据 ..................................................................................................... 5 图表 3 线下租金率 ................................................................................................................. 6 图表 4 社零中网上零售占比 ................................................................................................. 7 图表 5 三大电商平台货币化率 ............................................................................................. 7 图表 6 三大电商平台佣