房地产行业1~2月月报：后端发力促投资走强，销售靓丽再超预期

1 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2021 年 03 月 15 日 后端发力促投资走强，销售靓丽再超预期 看好 ——房地产 1-2 月月报 相关研究 "稳经济增长、促城市更新，多地排查地产 信 贷 - 房 地 产 行 业 周 报（2021/3/6-2021/3/12）" 2021 年 3月 14 日 "物管公司业绩靓丽，陕西鼓励社区养老服 务 - 物 业 管 理 行 业 周 报（2021/3/6-2021/3/12）" 2021 年 3 月 14 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 联系人 袁豪 (8621)23297818×转 yuanhao@swsresearch.com 本期投资提示：  投资大幅走强，拿地开工偏弱、施工竣工走强。从 1-2 月累计来看，投资同比+38.3%、新开工同比+64.3%、土地购置面积同比+33.0%、施工同比+11.0%、竣工同比+40.4%。为了剔除疫情造成的低基数影响，对比 19 年同期数据来看，投资同比+15.7%、新开工同比-9.4%、土地购置面积同比-6%、施工同比+14.2%、竣工同比+8.2%，显示投资大幅走强，并也符合我们“投资前端偏弱、投资后端偏强”的结构性判断。展望 2021 年，行业低库存背景将赋予加库存需求，三条红线、银行贷款新政和集中供地新政将综合导致拿地及开工偏弱、但又将促房企去库存而导致施工及竣工走强、同时后疫情时代停工减少并复工增加，将综合推动土地投资逐步放缓，施工投资逐步正向拉动，维持 21 年投资同比+7.1%的判断，其中预计 21 年新开工同比-1.0%、施工同比+5.1%、竣工同比+11.9%。  开年销售靓丽、再超预期，市场需求韧性十足。从 1-2 月累计来看，销售面积同比+104.9%，销售金额同比+133.4%，销售均价同比+14.0%。为了剔除疫情造成的低基数影响，对比19 年同期数据来看，销售面积同比+23.1%，销售金额同比+49.6%，销售均价同比+21.5%，显示销售表现靓丽，并且累计销售连续 11 个月修复，累计同比进一步扩大，再超市场预期。展望 2021 年，我们认为 GDP 修复推动购买力提升、三条红线要求房企加速回款、银行贷款新政对按揭的压降等多方面正负因素，预计 21 年全国销售仍将保持一定韧性，我们维持 21 年销售面积同比-2.0%、销售金额同比+1.0%的判断。  资金来源进一步改善，源于销售回款强劲带动。从 1-2 月累计来看，资金来源同比+51.2%，较 20 年+29.4pct，同比涨幅连续 11 个月扩大。为了剔除疫情造成的低基数影响，对比19 年同期数据来看，资金来源同比+24.7%，其中，国内贷款同比+4.5%、利用外资同比-80.8%、自筹资金同比+13.6%、定金及预收款同比+49.4%、个人按揭贷款同比+43.4%，显示房企资金来源总体进一步改善，主要源于销售表现强劲带动以及三条红线推动房企更重视销售回款。展望 2021 年，考虑到住宅需求韧性强确保销售稳定，三条红线下房企促回款，贷款集中度压抑贷款等多方面因素，预计 21 年房地产资金来源仍将处于稳中趋好态势，并进一步向优质企业集中。  投资建议：后端发力促投资走强，销售靓丽再超预期，维持“看好”评级。我们认为三条红线、贷款集中度管理和供地两集中新规将推动行业进入新阶段，“轻杠杆、重运营”转变下有助于行业更平稳健康发展，加速行业进入以效益为导向的集中度提升 2.0 时代，也将利于好学生获得更大更持续的成长空间，同时预计房地产将呈现业务制造业化、发展长期化、估值 Alpha 化，好学生或将迎来戴维斯双击。目前 AH 主流房企 20/21PE 仅为5.7/4.6X，我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：万科 A、新城控股、金科股份、金地集团、保利地产；H 股：龙湖集团、旭辉控股、融创中国，建议关注：新城发展。此外，我们维持物管板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业，建议关注：华润万象、新大正、新城悦服务等。  风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 2 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 10 页 简单金融 成就梦想 一、投资端：投资大幅走强，拿地开工偏弱、施工竣工走强 2021 年 1-2 月，全国完成房地产开发投资 13,986 亿元，同比增长 38.3%，较 2020年 1-12 月上升 31.3pct。住宅方面，1-2 月，住宅投资 10,387 亿元，同比增长 41.9%，较 2020 年 1-12 月上升 34.3pct，占房地产开发投资的比重为 74.3%，较 2020 年 1-12月上升 0.5pct。为了剔除 2020 年疫情造成的低基数影响，对比 2019 年数据来看，房地产开发投资较 2019 年同期增长 15.7%，住宅投资较 2019 年同期增长 19.2%。 分区域来看，1-2 月房地产开发投资东部地区同比+32.4%（较前值+24.8pct）、中部地区同比+52.5%（较前值+48.1pct）、西部地区同比+45.1%（较前值+36.9pct）、东北地区同比+28.6%（较前值+22.4pct）。为了剔除 2020 年疫情造成的低基数影响，对比2019 年数据来看，房地产开发投资东部地区较 2019 同期+15.9%、中部地区较 2019 同期同期+13.0%、西部地区较 2019 同期同期+18.1%、东北地区较 2019 同期同期+7.5%。 图 1、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图 2、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 图 3、分区域商品房开发投资累计同比 图 4、分区域商品房开发投资单月同比 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 资料来源：国家统计局，申万宏源研究 (20)(15)(10)(5)05101520253035404515/0215/0615/1016/0216/0616/1017/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/0619/1020/0220/0620/1021/02（ %）商品房地产开发投资累计同比商品房地产开发投资单月同比(25)(20)(15)(10)(5)05101520253035404515/0215/0515/0815/1116/0216/0516/0816/1117/0217/0517/0817/1118/0218/0518/0818/1119/0219/0519/0819/1120/0220/0520/0820/1121/02（ %）住宅开发投资单月同比商办及其他开发投资单月同比(20)(10)0102030405060Mar-15Jun-15Sep-15Dec-15Mar-