房地产行业山东省三四线楼市调研报告：山东三四线热度延续，热销城市能级再下沉

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告山东省三四线楼市调研报告 推荐（维持） 山东三四线热度延续，热销城市能级再下沉 调 研背景: 继我们长三角地区、中部湖南、西部贵州房地产市场调研后，我们再次向山东出发，通过到访山东的三四线城市泰安、烟台、威海以及其下辖县区，全方位探究棚改货币化对市场的影响、最新市场情况以及下半年市场可能会发生的变化。 调 研总结： 18 年 山东三四线加速上行，呈现库存低位、需求旺盛、去化高企特点从本次调研的山东三四线城市来看，17 年开始当地房地产市场普遍稳步上升，18 年以来市场加速上行，当前处于历史较热状态，整体呈现出库存低位、去化高企特点。从到访的项目来看，18 年以来认筹推盘比基本上在 3：1 左右，去化方面，大部分项目都能实现开盘当日去化在 80%以上，甚至部分热点楼盘出现了单日售罄。基于可售资源历史低位、改善性需求旺盛以及成本推动房价上涨预期较强，项目销售人员普遍认为下半年市场仍将呈现稳中有升格局。供 需关系紧张推动房价、地价快速上行，去化周期处于历史较低水平到访山东三四线城市近 3 年来成交面积逐年提升，然而土地供给持续缩量，供需关系不断收紧，从而推动房价、地价从 17 年开始进入上行通道，尤其 18年以来更是出现跳增，同时去化周期处于历史较低水平。分城市来看，泰安、烟台、威海 18 年销售均价分别为 7,500 元/平米、10,000 元/平米、10,000 元/平米，分别较 17 年增长 16%、36%、38%，涨幅分别较 17 年提升 15pct、25pct、28pct；同期地价涨幅更大，部分热点区域如泰安高新区地价同比涨幅达 150%，即便五线城市文登，地价同比涨幅也达 67%。改 善型客户是主流，乡镇客户占比持续提升，高首付比率支撑加杠杆空间从我们到访的项目来看，市区改善型客户是主流，占比普遍在 80%左右，拆迁户占比较 17 年有所回落；而城市周边区县，拆迁户占比有所提升，并且周边乡镇客户占比持续提升，如文登区目前周边乡镇客户占比近 30%，较 17 年提升 10pct。在首付比率方面，到访项目普遍全款比率普遍在 20%左右，部分改善型项目如金地澜悦，其住宅类产品全款比率达 40%。在还贷周期上，10-20年为三四线城市主流，部分保守客户还贷周期仅 5 年左右。高全款比率、适度还款周期预示未来三四线城市仍有一定加杠杆空间，延续成交热度。棚 改力度向低能级区县下沉、推动成交向好，部分城市棚改向供给侧倾斜高能级城市棚改力度虽有所减弱，但供需紧张关系下市场依旧火热，从到访的泰安来看，市区拆迁户占比有所下降，但周边区县拆迁户占比明显提升，棚改力度下沉推动部分县城成交向好。此外，和之前棚改对需求端的拉动不同，18年开始棚改影响在部分城市已向供给侧倾斜，如烟台市，18 年计划棚改开工同比+85%，由于拆迁任务重，当地新增土地供给基本由拆迁地块转换而来。为保障任务顺利完成，政府积极引入资金充裕的龙头房企介入拆迁，以规避施工期停工风险。此外由于龙头房企能给予更优补贴和安置条件，并且村集体可以股权方式参与项目开发后能获取更高溢价，动迁村更愿意和龙头房企合作。龙头房企通过拆迁方式拿地顺畅，从而推动拿地集中度进一步提高。投 资建议：山东三四线热度延续，热销城市能级再下沉，维持“推荐”评级通过今年以来在长三角、中部省份、山东区域的草根调研发现三四线城市需求仍较旺盛，去化周期已处于历史较低水平，结合一二线供需关系仍偏紧，下半年市场热度或将持续。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，并维持板块“推荐”评级，维持推荐龙头&蓝筹：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科 A、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。风 险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧证 券分析师：袁豪 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联 系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 130 3.69 总市值(亿元) 23,305.97 3.89 流通市值(亿元) 18,015.95 4.23 % 1M 6M 12M 绝对表现 -6.22 -6.93 -4.28 相对表现 -3.31 -1.35 -9.98 《房地产周报：成交持续向好，龙头销售亮眼，人才新政继续扩围》 2018-06-03 《房地产行业 5 月土地月报：供给不差，成交强劲，三四线占比继续提升》 2018-06-10 《【华创地产】房地产周报：人才新政继续扩围，市场监管、限售等弱调控政策再加码》 2018-06-10 -10%1%12%23%17/06 17/08 17/10 17/12 18/02 18/042017-06-12～2018-06-11 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018 年 06 月 21 日 山东省三四线楼市调研报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目录 一、城市介绍：泰安、烟台、威海三城经济发展水平较好，人口持续流入，收入水平提升 ....................................4 （一）泰安市：经济水平居于山东中游，紧靠省会济南，人口持续流入，未来发展空间较大 ..........................5 （二）烟台市：经济水平位于山东前列，GDP 总量力压省会济南，上市公司高达 39 家 ..................................6 （三）威海市：山东半岛区域重点城市，经济水平位于山东中游，近 5 年人口流入规模较小 ..........................7 二、调研详情：需求旺盛、去化高企，市场进一步向龙头房企集中 .......................................................................8 （一）泰安市调研详情：17 年市场热度明显提升，房价、地价加速上行，龙头房企拿地集中度迅猛提升 ........8 1、市场端：成交连续三年高增，目前呈无房可售状态，去化率处历史高位 .................................................8 2、土地端：供需紧张推动地价持续走高，龙头房企拿地集中度迅猛提升.....................................................8 3、客户结构：市区改善型客户为主流，县城拆迁户占比较高，未来仍具备加杠杆空间................................8 4、房价：18 年房价加速上行，价格已传导至周边县城，未来或将接力上涨 .