房地产行业观点交流：内卷化竞争的结束和新地产投资机遇

内卷化竞争的结束和新地产投资机遇房地产行业观点交流中信证券研究部基地产业首席分析师陈聪2021年3月2一、2021年房地产市场十大展望sXgVnVjZcVqUqRpO6MaO9PpNmMoMoPkPqQsRiNmMpM7NpOsNxNmRpPvPqNsO2021年1月，房地产企业销售大幅增长 2021年春节靠前，同时去化的确不断走高，市场热情高涨 2020年一季度受到疫情冲击严重，前半年预计销售同比增长很快。但利率中枢预计上行，2021年全年销售可能微幅增长。资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部重点城市新推盘套数重点城市新推盘项目去化率：四周移动平均05,00010,00015,00020,00025,00030,00019-0119-0219-0319-0419-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0320-0420-0520-0620-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0350%55%60%65%70%75%80%19-0119-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-0320-0420-0520-0620-0720-0820-0920-1020-1120-1221-0121-0221-031 销售前高后低，房价平稳，区域冷热不均结构性过热伴随因城施策，全年预计房价平稳，但区域分化趋势仍将延续 虽然年初个别城市房价上涨较快，但政策调节十分及时。我们预计全年房价会维持基本稳定。资料来源：深圳市住房和建设局，中信证券研究部资料来源：上海市政府网站，中信证券研究部上海市《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》概要深圳市二手住房成交参考价格机制的主要内容项目内容发布机构深圳市房地产和城市建设发展研究中心价格来源在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成住宅小区二手住房成交参考价格覆盖范围市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，覆盖全市3595个住宅小区发布目的加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易执行手段引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款夫妻离异3年内拥有住房套数按离异前家庭总套数计算严格执行差别化住房信贷政策，实施房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理调整增值税征免年限（2年—>5年）严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度建商品住房公证摇号优先满足“无房家庭”自住购房需求1 销售前高后低，房价平稳，区域冷热不均2 杠杆率差别缩小，信用利差扩大大多数大中型企业都积极落实三道红线的要求，降低杠杆率高信用公司和低信用公司之间的杠杆率差异将缩小但我们并不认为大多数高资金成本企业，将会因为去杠杆，而享受融资成本下降的好处。预计2021全年，债券市场，尤其是境内债券市场的信用利差不仅不会收窄，还有可能小幅扩大资料来源：各公司公告，中信证券研究部；万科为根据报表利息开支和有息负债平均规模推算部分公告2020年中期融资成本企业成本的变化企业201520162017201820192020H1万科A5.32%5.14%6.46%5.89%6.16%龙湖集团5.74%4.92%4.50%4.55%4.54%4.50%华润置地4.63%4.23%4.16%4.47%4.45%4.26%碧桂园6.20%5.66%5.22%6.11%6.34%5.85%保利地产5.20%4.69%4.82%5.03%4.95%4.84%招商蛇口4.93%4.50%4.80%4.85%4.92%4.78%新城控股7.26%5.49%5.32%6.47%6.73%6.85%华夏幸福7.92%6.97%5.98%6.42%7.86%7.96%龙光集团6.80%6.10%5.80%6.10%6.10%5.93%金地集团5.32%4.52%4.56%4.83%4.99%4.86%旭辉控股集团7.20%5.50%5.20%5.80%6.00%5.60%房贷集中度管理制度限制了金融机构投向房地产企业的信贷总规模区域严重分化，部分企业真实现金回流情况不佳，信用风险具有传染性房地产企业资产规模化，非标化，时点债务隐性化债券市场本身的变化资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部碧桂园近期美元债发行情况单位：亿元龙湖集团在境内的债券融资情况单位：亿元0%1%2%3%4%5%6%7%8%0246810121416发行规模期限票面利率0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%05101520253035发行规模发行期限票面利率2 杠杆率差别缩小，信用利差扩大3 优秀企业盈利能力见底，销售利润率反弹优秀的企业拿地潜在利润率可能见底2020年四季度，百城土地成交总价同比下降8%，四季度成交占全年的24.8%三道红线限制了很多进取公司介入土地市场，土地市场竞争由此下降资料来源：相关公司公告，中信证券研究部预测资料来源：Wind，中信证券研究部百城土地市场拿地总价单位：亿元样本公司的净利润率变化预测02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0001Q192Q193Q194Q191Q202Q203Q204Q208.5%9.0%9.5%10.0%10.5%11.0%11.5%12.0%201820192020E2021E2022E4 2021年土地市场机会不断增加土地市场的决定因素并非企业资金，而是土地出让方意愿由于抗疫和社会发展需要，我们认为地方政府性基金收入（主体是土地出让金）需求旺盛土地市场参与竞争的企业数量减少在2020年四季度，重点覆盖公司拿地金额大幅增长68%；其中绿档企业拿地金额大增90%资料来源：相关公司公告，中信证券研究部资料来源：相关公司公告（包括保利地产，龙湖集团，华润置地，金地集团。其他公司在2020年中期未达到三道红线），中信证券研究部重点覆盖绿档上市公司拿地汇总重点覆盖上市公司拿地汇总-20%0%20%40%60%80%100%Q1Q2Q3Q4行业重点公司重点绿档公司05001,0001,5002,0002,5001Q192Q193Q194Q191Q202Q203Q204Q204 2021年土地市场机会不断增加供给侧改革最后一块制度拼图：青岛自然资源和规划局官网发布,实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。全年将分3批次，引导市场理性竞争刺激地方适当增加土地供给，适当提升供应土地的质量，合理定价我们认为，平均而言，单块土地可参与的房企数量可能会下降，土地市场溢价率有望下行增加土地市场公开透明度，规范房地产开发流程，减少“勾地”的空间，有利于全国性的大公司对企业的工程节点、定价营销、产品质素等要求提升，有利于开发能力较为均衡的公司资料来源：Wind，中信证券研究部 注：单位：亿元，%资料来源：Wind，中信证券研究部 注：单位：万平米，元/平米100大中城市土地成交建面及均价(住宅用