物业管理服务行业：百舸争流，挥斥方遒，物业管理行业投资手册

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 证券研究报告 2021 年 2 月 2 日 物业管理服务 百舸争流，挥斥方遒：物业管理行业投资手册 观点聚焦 投资建议 我们认为物管行业正处于市场化发展初级阶段，物管企业 2021 年仍将呈现普遍快速发展的态势，但竞争风险亦将有所抬升。整体而言我们判断今年公司增长目标兑现风险有限，但龙头公司与一般企业之间基本面差异可能继续放大，往前看估值分化格局料长期深化。具体投资建议而言： 1）短期维度，我们判断 2020 业绩整体符合预期（明显超预期个股较少），获利了结情形可能增多（并带来一定的短期股价波动）。基于估值性价比我们推荐金科服务、融创服务（3 月有可能纳入港股通并获得南向资金加配），也建议关注世茂服务（若基本面释放预期兑现信号，则可能迎来阶段性价值重估）。 2）中期维度，我们建议在扣住“增长确定性”主线之下，优选因业务能力建设领先而可能享受更好增长弹性的标的。我们认为以下企业在质量和估值方面均将持续位于行业头部序列，综合考虑增长速度、确定性和估值，我们推荐顺序为华润万象生活、碧桂园服务、融创服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、保利物业。 3）长期视角，我们认为最终物企突围还将着眼资源实力与赛道布局，覆盖公司中我们认为远期第一梯队将是碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、保利物业。 理由 行业：2021 年是“产业化”元年，未来十年将是发展黄金年代。基础物管领域，我们认为未来加速完善基层协商定价机制、推动服务水平进入正向改善通道应是较为明确的方向。与此同时，我们认为未来十年行业管理规模伴随城镇化进程仍将快速扩张（我们测算总在管面积将从 2019 年底的 300 亿平米左右增长至 2030年底的 560 亿平米），企业间竞争加剧下集中度也将持续提升（我们认为 2030年末百强物企管理规模集中度从 2019 年底的 30%提升至 55%上下是较为可能的情形）。此外，物业公司从事社区增值服务与城市服务也基本处于初期阶段，未来仍有明显上量空间。 公司：“百舸争流”下基本面分化将是新常态。我们认为当前板块的基本格局是龙头公司依靠自身资源优势和能力禀赋更有望实现未来几年确定性高增长，而大量中尾部企业在同质化竞争下面临更多发展风险。未来我们判断龙头公司与一般企业之间基本面差异还将继续放大，但就龙头公司之间而言，我们认为相对新上市的公司中有不少具备后发优势，五年之后头部公司在管理规模、业务能力、盈利水平上的差异总体应较当前有所收窄，并可能在实力排序上发生一些变化。未来一段时间我们认为投资的重心应当更多偏向于优质新上市企业。 选股：长期看资源、中期看能力、短期看增长。长期视角，我们认为在头部公司基础业务能力都可能完善趋同的情况下，最终依托母公司业务禀赋形成的赛道优势和项目资源优势（体现在总量、密度、质量三个方面）仍将是物企的长期第一大非对称竞争力。中期维度，考虑目前行业部分上市公司处于相对初创状态，我们认为综合业务能力的建设是最重要事项，这其中包括服务品质与口碑、竞标外拓能力、企业活力与激励机制、科技化应用能力等四个主要方面。短期维度，我们认为增长的速度、结构、确定性仍是首要的投资关注点。 盈利预测与估值 局部公司盈利预测调整请参考图表 54，维持目标价不变。 风险 2020 年盈利增速不及预期；2021 年管理面积拓展和多元业务发展慢于预期。 张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713 eric.zhang@cicc.com.cn 目标 P/E (x) 股票名称 评级 价格 2021E 2022E 招商积余-A 跑赢行业 27.30 22.9 17.8 碧桂园服务-H 跑赢行业 72.70 46.6 33.3 华润万象生活-H 跑赢行业 50.00 60.9 45.5 融创服务控股-H 跑赢行业 26.80 48.8 30.9 金科服务-H 跑赢行业 99.00 40.1 27.0 永升生活服务-H 跑赢行业 24.60 51.4 34.1 绿城服务-H 跑赢行业 12.30 30.4 24.1 保利物业-H 跑赢行业 72.00 32.1 24.9 世茂服务-H 跑赢行业 18.00 23.2 15.7 中海物业-H 跑赢行业 6.50 19.3 15.4 雅生活服务-H 跑赢行业 43.40 17.4 13.5 中金一级行业 房地产 相关研究报告 • 房地产 | 物业管理：简评《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》 (2021.01.07) • 房地产 | 物业管理：板块短期或重拾升势，中期维度建议高度关注个股分化 (2020.11.30) • 房地产 | 物业管理：短期股价或承压，中长期坚定看好板块 (2020.09.03) 资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部 701001301601902202020-022020-052020-082020-112021-02相对值 (%) HSCEI中金物业管理服务 中金公司研究部：2021 年 2 月 2 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 目录 摘要：十个重点问题 ............................................................................................................................................................ 4 行业：黄金年代正当起步 ..................................................................................................................................................... 7 行业发展阶段：整体仍处初创期，2021 年是“产业化”元年 .................................................................................... 7 基础物业管理：规模与集中度双突进 ........................................................................................................................... 10 多元赛道：潜力可观，且具备深耕价值 ....................................................................................................................... 12 公司：基本面分化是新常态 ...................................................