宏观经济专题：城市住房问题，值得提到更高位置

宏观经济专题 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 11 2021 年 01 月 26 日 《宏观经济专题-比特币 vs 黄金，避险属性探究》-2021.1.23 《宏观经济点评-三大分化，透露的中期线索》-2021.1.18 《宏观经济专题-疫情反弹的经济影响》-2021.1.18 城市住房问题，值得提到更高位置 ——宏观经济专题 赵伟（分析师） 段玉柱（联系人） zhaowei1@kysec.cn 证书编号：S0790520060002 duanyuzhu@kysec.cn 证书编号：S0790120070013 ⚫ 大城市通过政策组合，控制居住成本、吸引人才，对加快转型发展意义重大 2020 年，部分热点城市房地产市场快速“升温”，尤其以改善型刚需、“学区房”概念等，量价涨幅最为明显。2020 年 2 季度以来，热点城市的房地产销售和价格快速“升温”。其中，2020 年 4 季度，一线城市商品房销售面积同比增幅达54%；改善型刚需增长较大，三房及以上户型占比 66%、较 2019 年提升 5 个百分点。“学区房”概念量价涨幅也很明显，有的热门小区全年价格涨幅超 60%。 横向比较来看，我国热点城市的房价收入比，已明显高于其他主要国际大都市。衡量城市房价水平的一个重要指标是房价收入比，即家庭住房的总价格除以家庭年收入，反映城市房价的相对高低。根据 Numbeo 数据，2020 年年中，我国样本城市房价收入比为 28.4 倍，是全球主要经济体中最高的。其中，深圳、北京、上海等热点城市，房价收入比均已经超过 35 倍，大幅高于其他主要国际大都市。 过高的居住成本，已对部分热点城市发展产生一定负面影响，比如高校毕业生趋势性流失、人口出生率持续回落等。2017 年起，上海重点高校毕业生留沪比例连续回落，例如复旦、上交毕业生留沪比例，2019 年较 2016 年分别下降 3.3 和5.8 个百分点；清华、北大毕业生留京比例，2019 年较 2013 年降幅达 8.5 和 15个百分点。此外，人口出生率持续回落，也侧面反映居住成本对城市发展的影响。 从流向来看，近年来的人口流动，趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。从代表性高校毕业生的去向来看，从热点城市流出的毕业生，主要流向了中西部地区核心城市，以及东部二三线城市等。这些地区的居住成本（房价或租金）较热点城市更低，高技术产业快速发展，带来了更多高质量的工作机会。一些城市还会推出补贴、落户等优惠政策，加大对人才的吸引。 中央政策已将城市住房问题，提到很高的政策高度；就部分城市而言，如何通过政策组合控制居住成本，对加快转型发展意义重大。中央经济工作会议指出，“住房问题关系民生福祉”，并首次提出要“解决好大城市住房突出问题”。近期北京、上海等地，相继出台扩大土地供应、增加住房供给的举措。对城市而言，通过更全面的政策组合，控制生活成本、吸引人才，有利于经济转型与可持续发展。 ⚫ 风险提示：房地产政策出现重大调整。 相关研究报告 宏观研究团队 开源证券 证券研究报告 宏观经济专题 宏观研究 宏观经济专题 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 11 目 录 1、 城市住房问题，值得提到更高位置 .................................................................................................................................... 3 2、 研究结论 ................................................................................................................................................................................ 8 3、 风险提示 ................................................................................................................................................................................ 9 图表目录 图 1： 2020 年，一线城市商品房成交和价格快速升温........................................................................................................... 3 图 2： 2020 年，一线城市商品房销售以改善型为主 .............................................................................................................. 3 图 3： 2020 年，上海二手房销售面积和价格快速回暖........................................................................................................... 4 图 4： 2020 年，上海、深圳新房成交量同比大幅增长........................................................................................................... 4 图 5： 2020 年，上海、深圳大户型二手房成交占比提升 ....................................................................................................... 4 图 6： 2020 年，上海某“学区房”小区房价涨幅超过 60% ....................................................................................................... 4 图 7： 中国是世界主要经济体中，房价收入比最高的 ........................................................................................................... 5 图 8： 我国主要城市的房价收入比，高于其他国际大都市 .................................................................................................... 5 图 9：