房地产开发行业上海房地产新政点评：因城施策，抑制过热稳字当头

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 行业研究/动态点评 2021年01月22日 房地产开发 增持（维持） 房地产服务 增持（维持） 陈慎 SAC No. S0570519010002 研究员 chenshen@htsc.com 刘璐 SAC No. S0570519070001 研究员 liulu015507@htsc.com 韩笑 SAC No. S0570518010002 研究员 SFC No. BQA941 01056793959 hanxiao012792@htsc.com 林正衡 SAC No. S0570520090003 研究员 021-28972087 linzhengheng@htsc.com 1《房地产服务/房地产开发: 拨云见日，向阳而生》2021.01 2《房地产服务/房地产开发: 高景气收官，全年销售创历史新高》2021.01 3《房地产服务/房地产开发: 行业周报（第二周）》2021.01 资料来源：Wind 因城施策，抑制过热稳字当头 上海房地产新政点评 上海发布购房新政，贯彻“房住不炒” 1 月 21 日晚，上海市住建局等八部门联合出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，对离异人士购房资格认定、交易税费等多项政策加以收紧。基于 2020 年政府工作报告的指引，我们认为市场对房住不炒因城施策已经体现在预期中，以稳为主的基调会贯穿全年，城市适度加码或者宽松都是正常操作。 上海楼市新政出台，限购、税费政策边际收紧 新政内容上主要有这几方面：1.购房资格有所收紧。对离异人士增设要求，离异之日起 3 年内按离异前家庭总套数计算，即大幅削弱“假离婚”购房需求；2.交易税收收紧，增值税的免征年限由 2 年提升至 5 年；3.行政管理口径趋严，严格执行“一价清”、“实名制”制度，优先保障无房家庭购房；4.在增加土地供应、严防资金违规流入楼市、增加租赁保障房供应以及稳定预期方面有所强调。 新房认筹率高企、二手房价上行为新政促发因素 新政出台的诱因来自于市场整体热度上升。2020 年上海部分一手房认筹率过高，二手房成交活跃。据中指院数据，20 年全年上海二手房成交套数同比增长 29%，其中下半年成交套数同比增长 70%，一手房市场同样在下半年呈现较高热度，成交套数同比增长 23%，较 20 年上半年提升 52pct。一二手房成交放量带动二手房价格指数持续上行，据统计局数据，上海 20年 12 月二手住宅价格指数同比增长 6.3%，创下 2017 年 9 月以来新高。 打击投资需求，楼市有望降温 此次上海调控新政的几个核心内容和去年深圳调控政策类似，但整体较深圳温和。我们认为上海此前政策已经较为严格，此次政策主要针对打新热潮，对于参与人群门槛和打新后的转让门槛进行调整，会在一定程度上改善现在市场较热的现象。深圳新政后，8-12 月二手房成交套数同比增速由前 7 月的 50%降至-3%，二手房价同比指数也由 8 月的 15.9%逐月下降，12 月降至 14.1%。参照深圳市场，我们预计新政后，上海二手房热度或将有所下降，同时加大一手房供应，整体供需缺口收窄，疏解房价上行压力。 稳字当头，行业估值体系有望重塑 上海政策的升级贯彻因城施策，并非全国政策的信号变化。基于 20 年政府工作报告的指引，我们认为市场对房住不炒因城施策已经体现在预期中，以稳为主的基调会贯穿全年，个别城市适度加码或者宽松都是正常操作。重点推荐：未来有望受益于融资优势，在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科 A、金地集团等；未来杠杆有望改善，土地储备或者周转能力占优的房企：中交地产、华发股份等；存量资产价值重估的房企：招商积余、新大正、大悦城等。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。 EPS (元) P/E (倍) 股票代码 股票名称 收盘价 (元) 投资评级 目标价 (元) 2019 2020E 2021E 2022E 2019 2020E 2021E 2022E 000002 CH 万科 A 29.26 买入 35.87 3.35 3.73 4.21 4.79 8.73 7.84 6.95 6.11 600383 CH 金地集团 11.95 买入 19.26 2.23 2.59 3.01 3.55 5.36 4.61 3.97 3.37 000736 CH 中交地产 6.50 买入 8.10 0.78 0.82 1.08 1.41 8.33 7.93 6.02 4.61 600325 CH 华发股份 6.10 买入 8.75 1.32 1.38 1.62 1.92 4.62 4.42 3.77 3.18 001914 CH 招商积余 22.03 买入 31.13 0.27 0.58 0.81 1.13 81.59 37.98 27.20 19.50 002968 CH 新大正 54.61 买入 69.75 0.97 1.22 1.55 1.97 56.30 44.76 35.23 27.72 000031 CH 大悦城 4.13 买入 6.33 0.55 0.47 0.55 0.64 7.51 8.79 7.51 6.45 资料来源：华泰证券研究所 (5)1739618320/0220/0420/0620/0820/1020/12(%)房地产开发房地产服务沪深300重点推荐 一年内行业走势图 相关研究 行业评级： 行业研究/动态点评 | 2021 年 01 月 22 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 上海楼市新政出台，限购、税费政策边际收紧 1 月 21 日晚，上海市住建局等八部门联合出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，并于 1 月 22 日起执行。新政内容上主要有这几方面：1.购房资格有所收紧。对离异人士增设要求，离异之日起 3 年内按离异前家庭总套数计算，即大幅削弱“假离婚”购房需求；2.交易税收收紧，增值税的免征年限由 2 年提升至 5 年；3.行政管理口径趋严，严格执行“一价清”、“实名制”制度，优先保障无房家庭购房；4.其他在增加土地供应，严防资金违规流入楼市，增加租赁保障房供应，以及稳定预期方面有所强调。 图表1： 上海地产新政前后比较 调整前 调整后 限购 本地户籍 单身 1 1 已婚 2 2 非本地户籍 单身 0 0 已婚 1 1 购房资格 非本地户籍 网签前 63 个月累计缴纳 5 年社保或个税 网签前 63 个月累计缴纳 5 年社保或个税 本地户籍 不限 不限 离异人士 不限 离异之日起 3 年内按离异前家庭总套数计算 企事业法人 企业同时满足设立年限已满 5 年、累计缴纳税款金额达 100 万元、职工人数 10 名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满 5 年(已缴纳税款金额满 500 万元以上除外) 企业同时满足设立年限已满 5 年、累计缴纳税款金额达 100 万元、职工人数 10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满 5 年(已缴纳税款金额满 5