固收深度报告：地产债系列四之从中报角度看房企融资边际变化

1 / 14 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 证券研究报告·固定收益·固收深度报告 固收深度报告 20201111 [Table_Main] 地产债系列四之从中报角度看房企融资边际变化 报告摘要  我们选取 2020 年上半年销售额前 30 的房地产企业，根据中报披露的数据对他们的债务情况进行分析。融资环境方面，2020 年受疫情影响，房地产开发资金来源累计同比均值也出现了大幅下跌。但随着国内疫情的逐渐缓解，叠加宽松货币政策，疫情后融资环境出现边际改善，上半年的房地产开发资金来源累计同比虽仍处于负区间，但数值上呈收窄趋势，7-8 月已转正。2020 年 1-8 月，房地产开发资金累计同比为 3.00%，其中国内贷款、利用外资、自筹资金、个人按揭贷款、定金及预收款分别同比增长 4.00%，24.50%，3.60%，8.60%和 1.20%。随着疫情接近尾声，我国的货币政策也逐渐回归常态。目前，房地产开发贷款余额同比增速出现下降，房企的信托、海外债的融资渠道也都受到明确的政策限制，在“房住不炒”的政策基调下，预计未来房地产行业的融资环境仍将延续疫情之前的收紧趋势。  行业去杠杆压力较大，融资成本改善显著：整体来看，我们选取的 30 家房地产企业 2020 年上半年净负债率平均为 88.86%，相较于 2019 年底的 85.98%上升了 2.88 个百分比。其中，2020 年上半年净负债率高于100%的房地产企业数量相较 2019 年底的 8 家上升到 9 家，中国恒大、绿地控股和富力集团位列前三，其净负债率分别为 199.34%、179.55%和 176.66%。总体而言，房地产企业 2020 年上半年杠杆水平有所提升。 从边际变化来看，2020 年上半年，由于疫情的影响，30 家房企中有 26家企业的有息债务规模有明显增长。整体来看，有息债务平均增长8.64%，蓝光发展、华润置地、滨江集团有息债务规模增速超 20%。随着房企监管政策趋严，融资端政策收紧，监管部门对企业的有息负债增速设限，预计下半年房企去杠杆压力较大。 融资成本方面，整体来看这 30 家房地产企业，2020 年上半年综合借贷成本为 6.11%，相较于 2019 年底的 6.45%，下降了 34BP，融资成本改善显著。  房企融资期限结构分析：截至 2020 年上半年，30 家企业的短期有息负债占比平均为 33.11%，较 2019 年平均水平上升了 0.49%，其中中国恒大、奥园集团短期有息负债占比居于 30 家房企的第一、二位，分别为47.36%和 46.11%；龙湖集团短期有息负债占比最低，为 10.21%。整体来看短期债务是房企债务的重要构成部分。 我们用货币资金/短期有息负债测算房地产企业短期偿债能力。整体来看，2020 年上半年短期偿债压力边际趋紧。30 家企业中，有 9 家房企货币资金/短期有息负债低于 100%，比 2019 年相比新增两家，分别为蓝光发展和招商蛇口；其余 21 家公司均超过 100%，资金较为宽裕，其中龙湖集团该比例为 455.42%，为 30 家房企之首。  风险提示:房地产行业融资政策收紧，监管趋严。 证券分析师 李勇 执业证号：S0600519040001 010-66573671 liyong@dwzq.com.cn 研究助理 周璐 18928480318 zhoulu@dwzq.com.cn [Table_Report] 相关研究 1、《固收深度报告 20200405：地产债系列一之论民营企业的债务压力》2020-04-05 2、《固收深度报告 20200527：地产债系列二之多维度看房地产企业信用》2020-05-27 3、《固收深度报告 20200321：城投系列二之连云港城投平台梳理与比较》2020-03-21 4、《固收深度报告 20200406：城投系列三之徐州城投平台梳理与比较》2020-04-06 5、《固收深度报告 20200507：城投系列四之盐城城投平台梳理与比较》2020-05-07 [Table_Author] 2020 年 11 月 11 日 2 / 14 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 固收深度报告 内容目录 1. 房地产企业融资结构变化 .............................................................................................................. 3 1.1. 行业去杠杆压力较大，融资情况边际改善......................................................................... 4 1.2. 房企融资期限结构分析......................................................................................................... 8 2. 风险提示 ........................................................................................................................................ 13 图表目录 图 1：房地产开发资金来源：累计同比（单位：%） ..................................................................... 3 图 2：房地产开发贷款余额及增速（单位：亿元，%） ................................................................. 3 表 1：房地产企业融资情况表............................................................................................................. 5 表 2：房地产企业杠杆水平影响因素拆解......................................................................................... 7 表 3：房地产企业债务期限变化......................................................................................................... 8