房地产行业2020年9月运行数据点评：销售有下行苗头，企业拿地走向理性

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 销售有下行苗头，企业拿地走向理性 房地产行业 2020 年 9 月运行数据点评｜2020.10.20 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 李金哲 地产分析师 S1010520090001 市场在高推货背景下销售可能下行，但企业拿地也随之走向理性。 ▍销售增速略有下降。前三季度商品房销售额 115,647 亿元，增长 3.7%，9 月单月增长 16.0%。大城市高频网签数据看，10 月上半月销售增速均较三季度有所放缓。新开盘推盘量有所增加，去化率有所下降。房地产政策对二手的影响比较明显，城市之间分化。上海等城市十一以后的市场明显偏热，但是深圳、东莞、成都等三季度有房地产相关政策出台的城市，二手房交易明显偏弱。 ▍三四线城市仍有结构性机会。低线城市在中国商品房销售面积中的占比为 65.6%，销售额中的占比为 49.0%，是中国房地产市场不可或缺的存在。低线城市的房地产政策一直保持相对宽松，土地出让一般都比较积极，供应规模偏大，周转速度更快。市场的结构分化，并不等于一二线好，三四线差。 ▍土地市场开始走淡，拓展机会增多。2020 年 9 月，百城住宅类土地成交规模同比下降 32.9%，为 2020 年 2 月以来首次出现同比负增长，且跌幅较大。我们认为，在三条红线的约束下，行业的拿地动作开始放缓，投资开始审慎，市场反而机会转好。 ▍企业加速推盘，房地产开发投资位于高位。前三季度，全国房地产开发投资同比增长 5.6%，9 月单月增长 12%，新开工面积下降 3.4%，9 月单月下降 1.9%，竣工面积下降 11.6%，9 月单月下降 17.7%。我们认为，积极开工、积极销售、积极竣工均是改善杠杆率指标的重要动作。 ▍风险因素：高推货之下，销售速度下降的可能性。 ▍坦然迎接行业周期的全新阶段。我们认为，行业悄然从销售向好，拿地机会不多的阶段，转向销售降温，拿地机会增多的阶段。不过由于政策温和，这种转向较之历史而言比较平稳。我们看好优秀且估值较低的开发企业，推荐万科 A、保利地产、金地集团、龙湖集团、世茂集团、旭辉控股集团、阳光城和世茂股份。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 万科 A 买入 27.74 3.35 3.83 4.56 5.07 8.3 7.2 6.1 5.5 万科企业 买入 20.77 3.38 3.83 4.56 5.07 6.2 5.4 4.6 4.1 保利地产 买入 16.29 2.35 2.85 3.30 3.86 6.9 5.7 4.9 4.2 金地集团 买入 14.39 2.23 2.60 3.05 3.33 6.5 5.5 4.7 4.3 龙湖集团 买入 36.36 2.60 3.20 3.96 4.85 14.0 11.4 9.2 7.5 世茂集团 买入 25.95 3.03 3.95 5.00 6.13 8.6 6.6 5.2 4.2 世茂股份 买入 6.34 0.65 0.61 0.87 1.08 9.8 10.4 7.3 5.9 旭辉控股集团 买入 4.84 0.84 0.99 1.21 1.45 5.8 4.9 4.0 3.3 融创中国 买入 25.39 5.81 6.41 8.12 9.82 4.4 4.0 3.1 2.6 滨江集团 买入 4.86 0.52 0.71 0.88 1.04 9.3 6.8 5.5 4.7 华侨城 A 买入 6.83 1.50 1.61 1.92 2.05 4.6 4.2 3.6 3.3 荣盛发展 买入 7.80 2.10 2.46 2.63 2.80 3.7 3.2 3.0 2.8 绿地控股 买入 6.41 1.21 1.48 1.66 1.75 5.3 4.3 3.9 3.7 大悦城 买入 4.73 0.55 0.54 0.65 0.83 8.6 8.8 7.3 5.7 中新集团 买入 11.31 0.72 0.79 0.90 0.93 15.7 14.3 12.6 12.2 阳光城 买入 7.13 0.91 1.16 1.38 1.63 7.8 6.1 5.2 4.4 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2020 年 10 月 18 日收盘价，港股股价已经调整为人民币，以比较 EPS 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业 2020 年 9 月运行数据点评｜2020.10.20 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 销售增速略有下降 ............................................................................................................. 1 宏观数据：9 月销售额同比增长 16%，略有回落 .............................................................. 1 高频数据：网签增速有所下降 ........................................................................................... 1 去化情况：推盘增加，去化率有所下降 ............................................................................ 2 二手数据：城市之间明显分化 ........................................................................................... 2 按揭过度宽松可能告一段落............................................................................................... 3 三四线城市也有机会 ......................................................................................................... 5 低线城市在房地产销售中的占比在提升 ..........................................................................