房地产行业专题研究：限价起落的产业链影响

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 限价起落的产业链影响 房地产行业专题研究｜2020.7.24 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲 限价政策是一种特殊的价格管制政策，其效果和限购、限贷等有所不同，对产业链的影响也更为深远。如今限价政策开始有所变化，而产业链也可能随之变化。 ▍限价兴于 2017 年，一二手房价格倒挂已经成为核心城市普遍性现象。2016年房价持续上涨之后，热点城市开始在限制需求的基础上，对价格进行更为直接的管制。这种管制有时候以限制预售证发放方式实现。买房打新逐渐成为常态。 ▍限价政策起到遏制房价的积极作用，也重塑了开发流程。限价政策出台之后，配合其他政策，推动市场走向冷静。开发企业囤积土地意义进一步下降，以时间换盈利空间的想法成为泡影。企业只能透过加快回款或控制成本来增加盈利，短期内也增加货值供给。热点城市的开发环境相对转差，反过来刺激了低能级城市去库存。二手交易相对一手溢价，刺激一部分二手需求转向“打新”。 ▍限价政策重塑了地产上下游产业链，也伴随着一些负面作用。由于限价存在，使得企业在不断加快回款的同时，也不断拉长建设周期、延缓交付，人为推动了竣工高峰的产生。限价的副作用在于，一方面企业再没有动力提升热点城市产品品质，产业链端劣币驱逐良币；另一方面过低的摇号中签率反而刺激了一部分投资需求，新房成为“稳赚不赔”的资产配置，背离了限价的初衷。 ▍限价开始淡化。我们认为，各地开始意识到了限价政策的一些副作用。首先，当前热点城市调控（如近期深圳）已经很少再采用加码限价的方式；其次，杭州等地还出台一些补丁式政策，尽可能提高中签率，限制限价的副作用；最后，一些地方还适度放宽了限价规定，推出一些不限制售价的地块。总而言之，我们认为限价政策在边际上存在继续淡化的趋势。 ▍风险提示：我们并不认为限价会马上退出，因而评估限价政策边际淡化的影响程度仍需慎重。 ▍低估配合高货值，看好行业龙头。我们认为限价政策存在边际继续淡化的趋势，有利于行业盈利预测走向稳定。目前板块龙头估值便宜，且 8 月又将进入推货高峰。我们看好行业龙头公司，推荐保利地产、龙湖集团、旭辉控股集团、世茂集团、金地集团、万科 A、融创中国、滨江集团和大悦城等公司。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 万科 A 买入 27.52 3.38 3.83 4.55 5.07 8.2 7.2 6.0 5.4 万科企业 买入 23.25 3.38 3.83 4.55 5.07 6.9 6.1 5.1 4.6 保利地产 买入 16.25 2.35 2.85 3.30 3.86 6.9 5.7 4.9 4.2 华夏幸福 买入 18.27 4.75 5.99 6.25 6.65 3.8 3.1 2.9 2.7 金地集团 买入 14.38 2.23 2.60 3.05 3.33 6.4 5.5 4.7 4.3 龙湖集团 买入 34.58 2.60 3.20 3.95 4.84 13.3 10.8 8.7 7.1 世茂集团 买入 28.89 3.03 3.95 5.00 6.13 9.5 7.3 5.8 4.7 旭辉控股集团 买入 6.09 0.87 1.09 1.31 1.57 7.0 5.6 4.7 3.9 融创中国 买入 33.05 5.83 7.24 8.72 10.49 5.7 4.6 3.8 3.2 滨江集团 买入 4.83 0.52 0.71 0.88 1.04 9.3 6.8 5.5 4.6 大悦城 买入 5.67 0.61 0.66 0.79 0.89 9.3 8.6 7.2 6.4 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2020 年 7 月 23 日收盘价，港币已按实时汇率换算为人民币 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业专题研究｜2020.7.24 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 限价政策始末 .................................................................................................................... 1 限价的具体表现：二手溢价，买房摇号 ............................................................................ 1 限价的不同类型 ................................................................................................................. 2 各地限价实践一览 ............................................................................................................. 3 限价政策重塑房地产开发流程 ........................................................................................... 4 盈利模型变化 .................................................................................................................... 4 改变区域能级偏好 ............................................................................................................. 5 一手挤占二手，增加短期需求 ........................................................................................... 6 限价重塑地产上下游 ......................................................................................................... 6 政策催生的“竣工高峰” ..................................................................