房地产行业跟踪分析：淡化单一政策，专注基本面逻辑

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 22 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 淡化单一政策，专注基本面逻辑 [Table_Summary] 核心观点：  本周政策情况：中央强调防范风险，深圳收紧四限政策。国资委提出下半年将继续严控非主业投资比例和投向，持续加强对金融、房地产等高风险领域的项目监管力度。地方层面，深圳市收紧四限政策，要求本地户籍家庭购房须落户满 3 年且连续缴纳 3 年的个税或社保（原无要求），夫妻离异 3 年内住房套数按离异前家庭套数认定，此外，提高非普通住房首套二次贷款首付比例至 60%（原 50%），二套房首付比例至 80%（原 70%），同时普通住房认定标准新增成交价低于 750 万元的要求，二手房转让增值税免征年限提高至 5 年（原 2 年）。  本周基本面情况：6 月销售量价齐升，按揭贷利率持续下滑。统计局公布 6 月销售情况，销售面积同比增长 2.1%，销售金额同比增长 9.0%，量价齐升需求端持续恢复，而 7 月前 16 天 50 城新房成交同比增长2.5%，而推盘力度有所减弱，同比下滑 16.8%。融 360 公布 7 月重点城市首套、二套房贷利率均环比下滑 2bp，连续 8 个月下滑。  重点公司跟踪：海外融资规模提升，融资成本持续下行。本周房企境内信用债发行规模 49.5 亿元，海外债融资 4.55 亿美元（约合人民币 32亿元），境内信用债获批额度 213 亿元，拟发行额度 100 亿元，拟发行海外债 95 亿美元，未来一段时间融资额度及融资计划均较为宽松。  淡化单一政策，专注基本面逻辑。近期深圳升级调控政策，主要由于房价过快上涨触及政策上限（6 月深圳二手房价同比上涨 14%，为 70 城最高），深圳作为长期供不应求的市场不具有代表性，当前 70 城新房、二手房分别同比上涨 4.9%、2.2%，整体房价压力不大，且当前库存对市场价格可以提供一定的保护。本轮逻辑是基本面驱动而非博弈政策，应淡化单一市场政策，关注需求恢复的持续性表现。7 月前 16 天，核心圈表现依然突出，15 个非核心经济圈城市成交面积同比下降 9.3%，增速进一步收窄，重点城市批售比仍处于低位，市场吸纳能力较好。随着三季度整体供给放量，在量价复苏以及去化率稳定的背景下，驱动的行情将更加稳健且持续时间更长。投资方面，过去几年政策最终目的是要维持行业平稳发展，寻找当前环境下企业阿尔法，推荐销售与业绩增速快，估值低的公司。一线 A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科 A、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。  风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-07-19 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:流动性合理充裕，销售端量价齐升 2020-07-16 房地产行业:信贷资金持续改善，市场吸纳能力较好 2020-07-12 房地产行业:需求旺盛稳定行业预期，基本面有望持续走强 2020-07-05 [Table_Contacts] 联系人： 欧阳喆 021-60750620 ouyangzhe@gf.com.cn -15%-6%3%11%20%29%07/1909/1911/1901/2003/2005/20房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 22 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 27.23 2020/03/19 买入 35.71 3.86 4.46 7.05 6.10 4.30 3.90 20.4% 19.0% 保利地产 600048.SH 人民币 16.07 2020/04/17 买入 20.90 2.59 3.05 6.21 5.26 4.49 2.90 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 18.32 2020/04/22 买入 23.78 2.16 2.28 8.48 8.04 5.67 3.70 14.4% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 32.47 2020/04/02 买入 46.08 7.07 8.73 4.59 3.72 6.90 6.90 26.4% 0.0% 华夏幸福 600340.SH 人民币 18.11 2020/04/27 买入 35.95 4.61 4.86 3.92 3.73 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 14.39 2020/05/14 买入 16.83 2.61 2.99 5.52 4.82 8.68 8.44 18.0% 17.1% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.34 2020/04/12 买入 13.93 2.32 2.75 3.59 3.03 3.02 1.65 19.8% 19.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 8.83 2020/03/28 买入 9.44 1.39 1.72 6.36 5.13 12.38 11.58 23.3% 22.4% 中南建设 000961.SZ 人民币 9.96 2020/05/03 买入 11.49 1.91 2.52 5.20 3.95 3.68 2.08 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 7.50 2020/02/27 买入 8.89 1.29 1.65 4.50 4.55 4.98 1.72 20.1% 20.4% 蓝光发展 600466.SH 人民币 5.47 2020/04/20 买入