2020Q1上海工业市场极度报告：物流仓储和厂房租金环比基本持平

2020年第一季度物流仓储和厂房租金环比基本持平knightfrank.com.cn2020年 第一季度上海工业市场 季度报告2上 海 工 业 市 场 报 告 2 0 2 0 年 第一 季 度 继中国制造业采购经理指数（PMI）在2月份受新冠肺炎疫情影响明显回落后，3月，因企业复工复产进程加快，PMI实现了较大幅度回升，比上月回升16.3个百分点至52%。受疫情影响，2020年一季度，上海市地区生产总值为人民币7,856.62亿元，比去年同期下降6.7%，是四大直辖市中下滑最大的城市。第一季度上海规模以上工业总产值比去年同期下降17.4%至人民币6,444.8亿元。其中，3月份完成工业总产值人民币2,469.51亿元，比去年同月下降13.1%。六个重点工业行业皆呈下降态势，共完成工业总产值人民币4,225.78亿元，比去年同期下降16.6%。其中，汽车制造业和成套设备制造业跌幅最大，分别同比下降30.9%和22.8%；精品钢材制造业和电子信息产品制造业分别同比小幅下降1.6%和4.3%。第一季度，在一批大项目的带动下，上海外商直接投资实际到位金额为46.69亿美元，比去年同期增长4.5%。第三产业外商2 0 2 0 年 第 一 季 度 物 流 仓 储 和 厂 房 租 金环 比 基 本 持 平直接投资实际到位金额增长6.5%，占全市的比重为94.9%。新冠肺炎疫情促进了网上零售额的增加， 两月份，在各大快递公司逐步恢复运营和配送以后，线上零售出现反弹。一季度，上海网上商店零售额比去年同期增长4.4%，占社会消费品零售总额的17.7%，同比增加4.9个百分点。此次疫情期间，冷链行业加速发展，生鲜线上消费迅速崛起，政府和企业医疗医药冷链物流投资加速。第一季度，全市生鲜电商平台交易额达到人民币88亿元，同比增长167%，订单量增长80%。为防控疫情，上海市出台《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》，提出中小企业承租本市国有企业的经营性房产从事生产经营活动的先免收两个月的租金。据统计，市属国有企业可减免的租金合计约人民币25亿元，惠及约3.5万家中小企业。很多国有背景的工业园区内的企业也因此获得了租金减免的优惠。尽管国际疫情短期内对外贸进出口造成一定冲击，但随着政府不断出台措施加大对相关企业的支持力度，疫情对第一季度进出口的影响是有限的。据统计，第一季度上海保税区域进出口额累计人民币2,474.7亿元，增长3.1%，占全市的比重为32.7%。第二季度，我们预计随着疫情控制和多项应对措施持续推进，国内企业生产活动加上 海 工 业 市 场 报 告 2 0 2 0 年 第一 季 度 3物 流 地 产和 金 山 的 两 个 物 流 园 区 皆 有 来 自 第 三方 物 流 租 户 的 扩 租 需 求，分 别 扩 租 了10,000和4,000平方米的物流仓储面积 。除此之外，在疫情期间有着显著表现 的 冷 链 运 营 商 以 及 生 鲜 电 商 在 需 求方面将继续呈现短期增长的发展态势。生 鲜 电 商 叮 咚 买 菜 在 普 洛 斯 洞 泾 物 流园租赁了近19,000平方米的物流仓储面积。3 月 份，随 着 疫 情 逐 步 得 到 控 制，复 工复产率大幅提升，物流业景气指数有了明显回升。2020年3月，中国物流与采购 联 合 会 发 布 的 中 国 物 流 业 景 气 指 数为51.5%，较上月回升25.3个百分点；中 国 仓 储 指 数 为 5 2 . 7 %，较 上 月 回 升13.7个百分点。第一季度，上海物流仓储市场租金相对保持稳定，为每天每平方米人民币1.55元。其中保税仓库租金为每天每平方米人 民 币 1 .4 元，非 保 税 仓 库 租 金 为 每 天每平方米人民币1.6元。第 一 季 度，上 海 物 流 仓 储 市 场 的 存 量升至740万平方米，其中保税仓库总量达 到 近 2 0 3 万 平 方 米 。保 税 仓 库 中 近9 6 % 的 存 量 面 积 集 中 在 浦 东 新 区，其中浦东临港占比48%。新供方面，第一季度上海物流市场共有两个新项目竣工交付，分别为易商的上海 奉 贤 物 流 园 二 期 和 上 海 松 江 新 桥 物流园，总计为市场带来约13万平方米的新增面积。易 商 上 海 奉 贤 物 流 园 二 期 位 于 奉 贤区 浦 星 公 路 8 7 7 8 号 ，总 建 筑 面 积 为35,616平方米，包括一栋双层电梯库。除此之外，易商上海松江新桥物流园也于第一季度竣工交付。该物流园位于松江 区 民 益 路 9 5 号，包 括 两 栋 三 层 坡 道库，占地面积为68,313.33平方米，总建筑面积为95,547平方米。第 一 季 度，来 自 第 三 方 物 流 的 仓 储 需求 持 续 表 现 活 跃 。万 科 位 于 上 海 松 江环比涨幅（右轴）物流仓储租金（左轴）图一: 上海物流仓储物业平均租金及环比涨幅资料来源：莱坊研究部人民币/平方米/天环比涨幅%-2%-1%0%1%2%3%4%5%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4Q1 Q2 Q3 Q4Q120132014201520162017201820192020快上升，工业物流行业将呈现复苏势头。作为丰树物流信托在中国的首个物流改造项目，丰树欧罗物流园二期共3 7,0 0 0平方米将在浦东竣工交付。自贸联发五期仓库项目也将于5月在洋山保税港区完成交付，预计将为市场带来约134,000平方米的物流仓储面积。由于新供持续增加，物流仓储市场空置率预计将继续攀升。与此同时，受疫情影响，冷链和医药类租户活跃度提升，电商企业、第三方物流和制造业仍会是物流地产的主要需求来源，物流地产的租金水平未来将会处于较为稳定的状态。4上 海 工 业 市 场 报 告 2 0 2 0 年 第一 季 度 1 . 3 元 。联 东 U 谷 上 海 车 墩 国 际 企 业 港有一栋三层厂房进行出租，起租面积为1 ,3 1 1 平 方 米，报 价 为 每 天 每 平 方 米 人民 币 1 .3 元 。启 迪 漕 河 泾 科 技 园 内 有 一厂房整栋出租，起租面积为2,300平方米，报价为每天每平方米人民币1.6元。生 物 医 药 和 食 品 类 企 业 的 需 求 相 对 较为强劲。医药中间体研发商毕得生物医药 在 金 地 虹 桥 科 创 园 租 赁 了 8,5 0 0 平方米的厂房面积；宝开生物和来顿食品在松江智造园分别租赁了4,0 00平方米和6,800平方米的厂房面积。环比涨幅（右轴）厂房租金（左轴）图二: 单层厂房平均租金及环比涨幅资料来源：莱坊研究部人民币/平方米/天环比涨幅%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q12013201420152016201720182019