房地产行业深度报告：2025年房地产开发行业年报综述：筑底修复渐明，优质房企迎价值重估机遇

证券研究报告·行业深度报告·房地产 东吴证券研究所 1 / 20 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业深度报告 2025 年房地产开发行业年报综述：筑底修复渐明，优质房企迎价值重估机遇 2026 年 05 月 11 日 证券分析师 姜好幸 执业证书：S0600525110001 jianghx@dwzq.com.cn 证券分析师 刘汪 执业证书：S0600526030001 liuwang@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《2025 年物管行业业绩综述：盈利修复现金稳健，头部物企红利属性持续凸显》 2026-05-06 《核心城市量价趋稳，地产周期底部基本确认》 2026-04-19 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 业绩筑底修复，优质房企韧性凸显。2025 年 47 家样本房企：1）营业收入 27766 亿元，同比-18.4%，其中央国企、民企、混合制房企分别同比-2.5%、-35.6%、-26.4%，央国企收入韧性显著更强；2）归母净利润亏损 1469 亿元，同比减亏 46.5%，利润端边际改善，但部分房企受债务重组、减值计提节奏等非经营因素影响较大；3）毛利率为 9.0%，同比下降 2.5pct，仍处筑底阶段，新城控股、华润置地毛利率领先，商业运营及收入结构优化贡献突出；4）销管费率 5.9%，同比提升 0.9pct，收入收缩下费用率有所抬升，但滨江集团、华发股份、招商蛇口等费用管控表现较优；5）20 家 A 股房企 2025 年资产及信用减值损失合计 1350 亿元，历史高价库存和低效资产压力继续释放，中国金茂、新城控股、建发国际集团等减值计提相对充分；6）合约负债对营收覆盖倍数降至 0.76倍，结算资源进入结构调整期。 ◼ 龙头经营韧性凸显，投销份额向头部集中。1）销售端，2025 年 TOP100房企全口径销售金额 35481 亿元，同比-18.5%，降幅较 2024 年收窄9.0pct，销售端呈现边际改善。央国企凭借融资能力、品牌信用、核心城市资源和交付确定性保持相对优势，保利发展、绿城中国、中国海外发展、华润置地销售规模位居行业前列。市占率方面，销售份额持续向融资渠道稳定、核心城市布局较优、交付确定性更强的央国企及部分优质民企集中，华润置地、绿城中国市占率持续提升。2）投资端，重点房企拿地强度由 2024 年的 0.22 回升至 2025 年的 0.35，土地投资向高信用头部房企集中，建发国际集团、中国金茂、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、中国海外发展等保持较高补仓强度。 ◼ 资产负债表持续优化，有息负债持续下降。2025 年 16 家重点房企：1）资产负债表再平衡持续推进，总资产规模 93425 亿元，同比-11.0%；资产负债率降至 70.4%，行业资产负债表再平衡持续推进，中国海外发展、龙湖集团、华润置地资产负债率处于行业低位。2）有息负债规模 25642亿元，同比-5.2%，整体进入持续降债阶段，华润置地、招商蛇口、中国海外发展等央国企凭借信用优势仍具备良好的融资和补仓能力。3）短期有息负债占比回落至 27.3%，债务期限结构改善，建发国际集团、龙湖集团、中国海外发展、华润置地、绿城中国短债占比均低于 20%。4）平均融资成本降至 3.42%，保利发展、华润置地、招商蛇口、中国海外发展融资成本处于行业低位。5）销售金额对待偿负债覆盖能力分化，滨江集团覆盖倍数领先，绿城中国、建发国际集团仍具较好覆盖能力。6）资产流动性成为修复弹性的重要变量，建发国际集团、滨江集团资产流速领先，建发国际集团、越秀地产、绿城中国竣工存货占比较低，存货结构相对更优。 ◼ 投资建议：行业供求关系进入新阶段，政策组合拳持续发力，城市更新、存量收储与“好房子”建设等方向有望共同推动需求释放和库存出清。优质房企凭借稳健信用、核心城市资源、产品力与运营能力，在融资、拿地、去化和现金流管理方面优势更加突出，经营质量和盈利能力有望率先修复。我们看好具备优质资产储备、商业运营现金流支撑和多元增长能力的龙头房企，把握行业格局优化下的价值重估机会。推荐华润置地、新城控股、招商蛇口；建议关注保利发展。 ◼ 风险提示：政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险加剧。 -4%-1%2%5%8%11%14%17%20%23%26%2025/5/122025/9/102026/1/92026/5/10房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业深度报告 东吴证券研究所 2 / 20 内容目录 样本说明 ................................................................................................................................................... 4 1. 业绩筑底修复，优质房企韧性凸显 .................................................................................................. 4 1.1. 结算节奏持续调整，利润端边际改善..................................................................................... 4 1.2. 毛利率延续筑底，费用管控支撑利润修复............................................................................. 6 1.3. 减值计提继续释放，资产质量逐步夯实................................................................................. 8 1.4. 合约负债结构调整，优质结转资源仍具支撑......................................................................... 9 2. 龙头经营韧性凸显，投销份额向头部集中 .................................................................................... 10 2.1. 销售规模降幅收窄，优质房企份额提升............................................................................... 10 2.2. 投资强度低位回升，央国企主导优质补仓........................................................................... 12 3. 资产负债表持续优化，有息负债持续下降 ............................