房地产行业周报：广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 周观点： 本周地产板块再次涨幅居前，一方面是因为政策预期，430 是历史经验意义上经常出台房地产政策的日期，今年也如期落地了广深的政策宽松，另一方面，核心城市 4 月成交量韧性持续彰显，“银四”变“金四”成交量同比高增，此外上海房价持续改善，周环比连续八周上涨。节前广深的政策宽松我们认为不是当前市场交易的主要矛盾，假期表现看政策效果也弱于 24 年 930 后的十一假期。我们再次重申我们年初以来两个旗帜鲜明的观点：1.政府出台超常规政策（如市场期待的深度降息、大规模收储等）刺激房地产的概率极低，下一阶段总量层面的政策重心只会围绕民生属性较强的城市更新和保障房展开，地方层面政策将围绕高能级城市购房门槛的进一步松动（如社保年限以及落户资格宽松等）以及公积金贷款政策的调整展开。2.即便没有任何超常规政策刺激，我们仍有充分的理由相信中性预期下上海、北京有望在 2027 年迎来周期底部并引领高能级城市的景气度修复，请大家关注市场内生力量。【4 月 10 号我们发布了近几个月全市场第一篇看好楼市中长期变化的深度报告】，报告发布后板块结束节后持续下跌行情，吹响反弹号角，报告发布时间精准打出地产板块阶段性股价底。其实报告发布时高频数据并没有加速变好，也并没有政策预期，变化的只是被深度研究观点挑动的众人对于行业基本面改善方向和节奏的预期。再次重申大家重视京沪正在发生的不同变化：一方面是去年下半年以来首次出现了因为惜售撤牌导致的供给端挂牌量的主动收缩，资产价格已经接近大家心中的“支撑位”，新增挂牌量亦明显减少，节后挂牌量虽有短暂季节性反弹但近两月呈现持续下行趋势，我们认为京沪挂牌量后续大幅回升的可能性不大，京沪的二手房库存和去化周期已经达到了较为健康的水平。另一方面，年初京沪两地在没有政策催化的情况下出现了景气度的自发修复，资产价格亦出现了企稳改善，节后京沪两地的成交量亦表现亮眼，呈现出量增价稳特征而非以价换量，上海房价已持续两月上涨，并且呈现出一定的从低总价往高总价传导的迹象。 ⚫ 周度跟踪： 1.二手房： 成交价方面，本轮上海小阳春低总价段（500 万以下）价格回暖明显，且呈现出一定向上传导迹象。2026 年 3 月，上海仅低总价段房价回暖，中高总价段（500 万及以上）房价呈下跌趋势；2026 年 4月，低总价段房价持续上行，中总价段（500-1500 万）房价则出现回暖或跌幅收窄的改善迹象，4月 500-700 万、1000-1500 万总价段房价月环比分别上涨 0.3%、0.3%，700-1000 万总价段房价月环比-0.2%，跌幅收窄 0.2pct。 广深新政效果初显，但成交量改善程度弱于 24 年 930。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），节前广州、深圳均出台了地产政策，假期（4/30-5/4）广深二手房实时成交同比分别增加 61.1%、30.0%，作为对比，24 年 930 政策出台后，当年广深十一假期（9/30-10/7）实时成交量同比分别增加 70.0%、421.0%；截至 2026 年 5 月 4 日，北京、广州、深圳二手房实时成交周环比分别下降 34.1%、4.0%、18.2%；网签方面，北京、上海、深圳二手房网签周环比分别下降 42.7%、47.3%、36.7%。 挂牌价方面，上海独立行情延续，当前已连续八周上涨，北京、深圳挂牌价降幅收窄。全国挂牌价周环比下跌 0.08%，已连续十周下跌；上海挂牌价周环比+0.14%，涨幅回落 0.04pct，当前已连续八周上涨；北京挂牌价周环比-0.05%，跌幅收窄 0.02pct，已连续七周下跌；广州挂牌价周环比下跌0.15%，跌幅走阔 0.06pct，已连续五周下跌；深圳挂牌价周环比下跌 0.01%，跌幅收窄 0.08pct，已连续三周下跌；节后十周（2026/02/21-2026/05/02），全国挂牌价累计下跌 1.05%，一线城市中仅上海挂牌价上涨，累计涨幅为 0.65%。 全国挂牌量再度回落，一线整体供给端延续收缩态势。全国挂牌量周环比转负（-0.10%）；北京挂牌量周环比下降 0.11%，降幅收窄 0.56pct，近七周呈下行趋势，近七周累计下降 2.00%；上海挂牌量周环比下降 0.19%，降幅收窄 0.01pct，近七周呈下行趋势，近七周累计下降 1.72%；广州挂牌量周环比下降 0.14%，降幅扩大 0.05pct，春节后已连续十周下行，十周累计下降 1.59%；深圳挂牌量周环比上升 0.03%，涨幅回落 0.19pct，春节后已连续十周上升，十周累计上涨 4.06%，涨幅较往年同期大幅回落 50.36pct。 2.新房： 北京延续上行，上海、广州、深圳环比转负。北京新房成交延续上行趋势，周环比增加 7%，涨幅走阔 2pct；上海、广州、深圳周环比转负，周环比分别下降 6%、8%、4%；上海、广州年初至今累计成交同比+28%、+4%。 ⚫ 投资建议方面，4 月 10 号开始的反弹行情板块交易逻辑首次从炒预期转向炒现实，请大家重视底层配置逻辑的深刻变化。由于今年基本面大概率仍在左侧，全年地产股行情仍以震荡为主，楼市和股市走势仍将反复，但随着数据趋势对行业运行逻辑改善的印证性不断增强，预计向上的持续性和幅度亦将逐步走强。由于国际经验看资本市场表现领先核心城市房价底 3-6 个月，大级别地产股β行情或于 26 年 Q4 或 27 年 Q1 启动。此外，一旦确立基本面改善通道，历史包袱轻、具备现金流优势的房企还将在β行情基础上迎来集中度提升带来的α共振行情，建议关注京沪土储占比较高的龙头房企，也可适度关注深耕京沪的地方国企的交易性机会。 ⚫ 此外，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产 REITs 推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 05 月 06 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 wuyinxiang@orientsec.com.cn “银四”变“金四”，成交量同比高增 2026-04-27 成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性 2026-04-20 实时成交延续回落，上海量价一枝独秀 2026-04-13 如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“同”与“不同”：周期 问底系列 深度（一） 2026-04-10 成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行 2026-04-07 小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑 2026-03-30 小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点 20