房地产行业板块最新观点：房地产行业的终局思维及板块短期交易基础

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评报告 2026 年 05 月 05 日 推荐（维持） 房地产板块最新观点 周期/房地产 q 一、如何理解房地产板块的配置机会？ 综合复盘海外和国内，我们认为房地产板块的配置机会分为两个阶段：第一阶段的目标是期望看到去库存，甚至是显著的去库存（例如二手房存续挂牌量单月下降 5%或自高点累计下降 30%），第二阶段的目标是期望看到价格回升。二者其实都是在交易终局，但两个不同阶段估值修复的节奏和幅度可能有区别。 在第一阶段中，估值或更可能呈现出渐进式、波浪式修复。在这一阶段，市场的预期可能有所反复，当看到成交量阶段性改善，或者当出现政策催化时，部分投资人会交易去库存甚至更长远的量、价企稳预期。但这种基本面的改善有可能是脉冲式的，在一段时间后，如果基本面指标转头向下，证伪市场的阶段性预期，则估值可能出现反复。过去 2024 年“924”政策调整后以及今年 1月，市场就曾交易第一阶段预期。 在第二阶段，估值可能出现更大幅度的改善，回归经典的周期股逻辑。在第一阶段，投资人的预期往往有所分化，一部分投资人可能倾向于更早交易基本面改善预期，而另外一些投资人可能有观望心态，市场或难以形成一致预期。而在第二阶段中，随着价格的右侧出现，市场或更容易形成一致预期，进而带动更大幅度的估值修复。 q 二、进入“终局模式”的两个阶段需要怎么样的条件？ 我们过去多次在报告中提出，行业进入去库存阶段需要两个重要的前提条件：（1）租金回报率及房贷利率之差收窄到一定程度，促使交易的买卖双方进入均衡（卖家从资产配置的替代效应角度出售意愿下降，买家从租金对债务负担的覆盖角度买入意愿增强）；（2）和经济更相关的企业端以及居民端信用企稳（决定了杠杆的方向）。 近期多个城市出台政策提升公积金贷款额度、优化套数认定及首付比例等。而公积金政策的优化可以带动加权房贷利率的下降，进而从租金回报率与加权房贷利率之差收窄的角度，加快推动总购房需求企稳。近期深圳、广州、武汉、苏州等地政策中均有涉及提高公积金贷款额度或优化套数认定，有助于带动加权房贷利率的下降。 仅考虑商贷的情况下，当前样本城市租售比与商贷利率差值约 54 BP，而考虑公积金贷款后，租售比与加权房贷利率的差值或低于这一数值。以广州、深圳本次政策调整为例，按家庭购买首套住房的情况考虑（不考虑多孩家庭、保障房、“好房子”等其他额度上浮情况），在 300 万、500 万两种贷款总额假设下，公积金贷款额度提升可带来 2-5 BP 不等的加权房贷利率下降。 房地产市场基本面表现不及预期、房企拿地不及预期、房企估值修复不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 257 5.0 总市值（十亿元） 2959.9 2.6 流通市值（十亿元） 2801.0 2.7 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 2.2 -2.9 15.3 相对表现 -5.8 -6.5 -12.2 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《最近一周新房和二手房网签面积高于去年同期——样本城市周度高频数据全追踪》2026-04-26 2、《3 月推盘未售去化周期较 2 月上升——样本城市周度高频数据全追踪》2026-04-19 3、《小阳春时间短致需求释放峰值高于历史同期——房地产行业最新观点及 26 年 1-3 月数据深度解读》2026-04-19 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn -100102030May/25Aug/25Dec/25Apr/26(%)房地产沪深300房地产行业的终局思维及板块短期交易基础 敬请阅读末页的重要说明 2 行业点评报告 图 1：样本城市房贷利率和租售比情况 资料来源：禧泰数据、中介机构调研整理、招商证券等 而第二阶段的价格回升，则需要跟踪去库存的进程以及供需关系的改善，二手房挂牌量或是重要观察指标。 近期部分城市政策提到“优化土地供应管理”，或强化市场对于政策“控增量”的预期，进而加强对于新房供求关系改善的预期。《广州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》中提到“坚持‘以需定供’，科学编制年度住房建设计划和国有建设用地供应计划。完善土地供应与商品房去库存周期动态挂钩机制，合理把握供地区位、规模、时序。年度内不在同一规划单元集中出让商品住宅用地”。 地方供地计划情况也能为“控增量”逻辑提供佐证，重点城市今年计划供应的商品住房用地供应规模较去年有不同程度减少。一线城市中，已发布 2026 年供地计划的北京、上海、深圳三个城市商品住房用地供应量均较去年有所下降，分别同比下降 19%、23%、8%。 图 2：北京、上海、深圳计划供地总量和商品住房用地供应量 资料来源：各地自然资源局、招商证券等 注：计划供应量为区间形式的，以区间中值计算同比变化 但从更长期的角度来看，市场预期的锚或更多在于二手房价格。而二手房价格的一大关键影响变量是二手房存续挂牌量，当前挂牌量仍在高位震荡，或仍对二手房价格形成一定压制。2026 年 4 月，49 城二手房存续挂牌量环比基本持平，而 3 月环比约+1%。从更长期角度看，截至 2026 年 4 月末，49 城总二手房存续挂牌套数较 2023 年 12 月净增加约 15%，较 2024 年 12 月净增加约10%。 能级城市利差⾸套房贷利率租售⽐城市利差⾸套房贷利率租售⽐北京97bp 3.05%2.08%上海129bp 3.05%1.76%⼴州122bp 3.00%1.78%深圳169bp 3.05%1.36%杭州125bp 3.05%1.80%成都-6bp 3.00%3.06%南京95bp 3.00%2.05%重庆-14bp 3.15%3.29%合肥87bp 3.00%2.13%贵阳-53bp 3.15%3.68%武汉5bp 3.05%3.00%⻄安37bp 3.15%2.78%哈尔滨-41bp 3.05%3.46%⻓春-66bp 3.05%3.71%东莞145bp 3.00%1.55%温州99bp 3.05%2.06%佛⼭70bp 3.00%2.30%烟台22bp 3.05%2.83%绵阳24bp 3.00%2.76%洛阳25bp 3.00%2.75%样本城市⾸套房信贷利率-租售⽐利差⼀线平均利差:129 bp⼆线平均利差:17 bp三线平均利差:64 bp样本城市整体平均利差:54 bp⼀线⼆线三线2026年2025年同⽐变化2026年2025年同⽐变化北京3240-37403165-36652%200-240240-300-19%上海1140-15001310-1620-10%275-385375-485-23%深圳106810601%5560-8%商品住房⽤地供应量（公顷）计划供地总量（公顷）城市 敬请阅读末页的重要说明 3 行业点评报告 图 3：49 城二手房存续挂牌套数 资料来源：榆叶飞云、招商证券 q 三、如何看待板块的交易机会及估值修