地产行业周报：多地政策密集出台，地产布局正当时

1多地政策密集出台，地产布局正当时证券研究报告2026年5月5日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：多地提高公积金贷款额度，刚需热度升温或向改善市场传导。近期深圳、广州等多地密集发布房地产政策，以深圳为例，本次调整后深圳家庭公积金贷款额度达130万，若考虑首套房、多子女家庭、保障房等最高额度可达351万。对于低总价住房基本可实现全额公积金贷款（利率低至2.6%），而3月百城平均住宅租金回报率已达2.38%，与公积金贷款利率已基本接近，有望加快刚需入市。同时乐有家数据显示，4月成交二手房最新议价率已收窄至9.41%，创近10个月新低，且4月300-500万成交占比提升2.1个百分点，800-1000万占比提升1.9个百分点，成交总价上移意味着部分改善置换需求或逐步入市。 市场积极因素持续汇聚，中期维度地产布局正当时。部分投资者担忧一线城市回暖、地产板块行情的持续性，我们认为尽管楼市回暖可能存在反复，包括即使个别城市短期复苏，到资本市场确认及形成一致预期也需要时间，但当前头部房企如招商蛇口、保利发展均不到800亿市值，在年报业绩风险释放、市场对楼市回暖缺乏预期的背景下，向下风险有限。近期多地政策出台，4月十大城市一、二手成交套数同比增长7.6%、8.5%，行业积极边际变化持续显现，后续一旦市场对楼市拐点形成共识，向上弹性较大。重申以耐心换取收益，板块行情或在犹豫反复中展开，当下正是中长期布局好时机。 投资建议：优选三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益中国香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。政策环境监测：政治局会议强调努力稳定房地产市场，多地上调住房公积金贷款额度。市场运行监测：1）成交环比回落，后市有待观察。4.25-5.1重点50城新房成交1.7万套，环比降3.9%，重点20城二手房成交1.9万套，环比降26.5%。4月重点50城新房月日均成交同比升1.8%，环比降18.6%；重点20城二手房月日均成交同比升7.4%，环比升10.4%。2）库存环比下降，去化周期19.4个月。截至2026年5月1日，16城取证库存7868万平，环比降8.9%，去化周期19.4个月。资本市场监测：4.27-4.30申万房地产板块涨3.85%，跑赢沪深300（0.8%）；4.27-5.4内房股指数涨5.19%，主流港资房企多数上涨。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。3重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2025年收租及收费型业务收入维持超2倍覆盖股息及利息，派息率维持37%，截至2026年5月4日股息率4% 2021-2025年累计减值285亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 2026-2030年年均开店5-7个，利于租金稳定增长，且仅21个商场为2016年及以前开业，预计短期翻新资本开支少建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比83%（货值口径），2022年-2025年全口径计提减值损失金额累计达172亿元 2025年毛利率延续企稳回升 2022-2025年分红稳定在20亿以上；截至2026年5月4日，最新股息率6% 2025年拿地排名前6中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2026年5月4日仅0.35倍PB，股息率3.6%，2026年以来涨12.7% 2025年末在手货值超86%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025拿地靠前，2021-2025年累计减值137亿压力减轻 市值（截至2026年5月4日）/2025年销售额比为16%，截至2026年5月4日PB 0.63倍，2026年涨14.3%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测4来源：长沙住房公积金管理中心网站，共产党员网，深圳市住房和建设局网站，广州市人民政府网站,天津市住房和城乡建设委员会网站，苏州住建公众号，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2026年4月28日 长沙提高最高公积金贷款额度2026年4月28日 中共中央政治局会议努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新2026年4月29日 深圳进一步优化调整住房限购政策，进一步优化调整住房公积金贷款政策2026年4月30日 广州发布进一步促进房地产市场平稳健康发展实施意见，包含提高住房公积金贷款额度、发放“卖旧买新”专项补贴等2026年5月1日 天津发布关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的通知2026年5月2日 苏州个人公积金最高贷款额度调整为150万元，家庭公积金最高贷款额度调整为200万元市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：环比回落，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：4.25-5.1重点50城新房成交1.7万套，环比降3.9%，重点20城二手房成交1.9万套，环比降26.5%。4月重点50城新房月日均成交同比升1.8%，环比降18.6%；重点20城二手房月日均成交同比升7.4%，环比升10.4%。0.00.51.01.52.02.53.00.00.51.01.52.02.53.03.54.024.12.725.3.725.6.725.9.725.12.726.3.7万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2025.42025.62025.82025.10 2025.122026.22026.4新房月日均成交同比一线同比二线三线0246W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492023年2024年2025年2026年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492023年2024年2025年2026年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比下降，去化周期19.4个月点评：截至2026年5月1日，16城取证库存7868万平，环比降8.9%，去化周期19.4个月。16城商品房取证库存及去化月数05101520253060006500700075008000850