房地产开发行业C-REITs周报：中航北京昌保REIT上市首日收涨20%，商业不动产REITs申报增至20单

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 C-REITs 周报—中航北京昌保 REIT 上市首日收涨 20%，商业不动产 REITs 申报增至 20 单 REITs 指数表现 本周中证 REITs 全收益指数下跌 1.32%。截至 4.30，本周（4.23-4.30，下同）中证 REITs(收盘)指数下跌 1.59%，收于 767.7 点；中证 REITs 全收益指数下跌 1.32%，收于 1011.1 点。本周沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨0.80%/下跌 0.78%/上涨 0.02%/上涨 3.85%/上涨 1.08%/上涨 0.28%。 本年中证 REITs 全收益指数涨幅为 0.12%。截至 4.30，本年中证REITs(收盘)指数跌幅 1.39%，中证 REITs 全收益指数涨幅 0.12%。本年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别+3.83%/+0.57%/+1.11%/-1.06%/+11.96%/-3.07%。 C-REITs 二级市场表现 本周 C-REITs 二级市场整体呈现回调行情。截至 4.30，已上市 REITs 总市值约 2245.5 亿元，平均单只 REIT 市值约 28 亿元。4 月 29 日，第 81只 REIT——中航北京昌保租赁住房 REIT 在深交所上市，上市首日收涨约20%。此外，本周已上市 REITs 中 12 只上涨、68 只下跌，周均涨幅为-1.23%。板块来看，本周市政水利 REITs 表现较优，保障房、消费板块 REITs回调幅度较大；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利/数据中心 REITs 板块二级市场涨幅分别为-0.58%/-1.7%/-2.11%/-0.85%/-0.42%/-0.82%/-1.98%/0.45%/-1.12%。 商业不动产 REITs：本周，华夏华润置地、中金开元旅业、红土创新茂业商业不动产 REIT 正式申报，该类产品申报数量已增至 20 单。其中，华润置地商业不动产 REIT 预计募集金额 54.05 亿元，底层资产为位于江苏省南通市及山东省临沂市的两个购物商场。中金开元旅业商业不动产 REIT底层资产为杭州开元名都项目、温州开元名都项目、嵊州开元名都项目，预计募集规模 18.45 亿元。红土创新茂业商业不动产 REIT 拟发行金额11.01 亿元，底层资产为成都茂业中心塔楼。 本周生态环保板块交易活跃度最高。已上市 REITs 本周日均成交量 154.7万股，日均换手率 0.7%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费/水利设施/数据中心 REITs 板块换手率分别为 0.4%/0.3%/0.4%/0.3%/0.5%/0.8%/0.4%/0.4%/0.7%。 REITs 估值表现 本周已上市 REITs 中债 IRR 持续分化，其中位列前三的 REITs 分别是广州广河 REIT（（11.3%）、安徽交控 REIT（（10.1%）、广开产园 REIT（（10%）。P/NAV 位于 0.5-1.7 区间，其中位列前三的 REITs 分别是安博仓储 REIT（1.7）、物美消费 REIT（1.7）、华威农贸市场 REIT（1.7）。 投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及 IDC 类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与 P/NAV 择时布局。3）我国 REITs 扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：C-REITs 周报—东方红隧道 REIT 上市首日收涨 10%，四只商业不动产 REITs 获批》 2026-04-26 2、《房地产开发：2026W16：本周新、二手房成交量同比提升，上海三批次土拍一热两冷》 2026-04-26 3、《房地产开发：2026W15：本周新房、二手房成交量改善，3 月房价指数仍呈下行趋势》 2026-04-19 -10%-2%6%14%22%30%2025-052025-092025-122026-04房地产开发沪深3002026 05 04年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 REITs 指数表现 ...................................................................................................................................... 3 REITs 一二级市场表现 ............................................................................................................................ 4 REITs 估值表现 ...................................................................................................................................... 8 风险提示 ..............................................................................................................................................10 图表目录 图表 1： 指数表现 ................................................................................................................................. 3 图表 2： REITs 二级市场价格表现 ..........