房地产行业2026Q1业绩前瞻：核心城市今年有望复苏，房企业绩将承压中分化

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 04 月 14 日 核心城市今年有望复苏，房企业绩将承压中分化 看好 ——房地产行业 2026Q1 业绩前瞻 相关研究 - 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 预计房地产进入磨底阶段、核心城市今年有望复苏，预计 26Q1 房企业绩承压中分化。基本面方面，2021-2025 年我国房地产行业基本面经历了深度调整，并且量价调整幅度都持平或超过了国际上可比国家；鉴于我们认为 2025 年我国居民资产负债率已经进入顶部区域，并后续有望随着宏观经济稳定和政策加码逐步改善，同时考虑到 2026Q1 核心城市的二手房市场量价双双有所改善，我们认为上海等核心城市今年有望呈现底部复苏迹象，从而综合推动全国房地产基本面进入磨底阶段。展望 2026Q1 板块业绩，考虑到新房市场的改善会滞后于二手房市场、以及过去 4 年多销售量价下行仍在拖累房企利润表等因素，因而我们认为 2026Q1 房地产板块业绩仍将继续承压，但考虑到随着政府要求房地产行业“止跌回稳”以及企业利润率见底、减值出清，综合预计 2026-2027 年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，并且企业之间业绩分化也将进一步加剧。 ⚫ 《求是》连续为地产重磅发声，两会再次要求着力稳地产，供需两端政策或将更积极。政策面方面，2026 年 1 月 2 日，《求是》明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、重申房地产经济重要地位、并建议政策一次性给足。3 月 16 日，《求是》明确房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，房地产市场健康发展事关经济社会发展大局和人民群众切身利益。4 月 12 日，《求是》明确房地产市场关联度高、带动力强，能否有效防范化解房地产风险关乎人民群众切身利益、关乎金融稳定大局。此外，2 月25 日，上海放松限购，缩短非沪籍居民购房社保或个税年限要求、居住证群体享有购房权限，提升公积金贷款额度。3 月 5 日，两会政府工作报告要求着力稳定房地产市场。总体而言，《求是》今年为房地产连续重磅发声，并对房地产行业政策表态更趋积极，同时考虑到中央和地方的楼市支持政策不断出台，我们认为后续房地产行业有望推出更多供需两端政策，预计包括购房贴息、限购放松、城市更新、收储、融资等政策。 ⚫ 2026Q1 房企业绩表现仍承压，但预计优质房企盈利修复领先于行业、并将逐步启动。根据结算节奏和毛利率预判，我们预计主流公司 2026Q1 归母净利润情况如下： 1）增速+5%~+10%的公司：滨江集团、招商积余；2）增速-5%~+5%的公司：新城控股；3）增速<-10%的公司：招商蛇口、保利发展、华发股份。我们认为，考虑到我国房地产行业基本面正逐步临近、近期政策面基调更趋积极、以及房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化，我们预计优质企业销售投资等经营端表现有望率先企稳回升，推动后续结算端业绩触底回升，盈利修复正当时。 ⚫ 投资分析意见：核心城市今年有望复苏，房企业绩将承压中分化，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，今年上海等核心城市有望领先企稳，同时考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并且今年央媒《求是》连续 3 次为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，叠加近期京沪连续放松限购政策及两会指出增加居民财产性收入，政策面更趋积极。此外，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置创历史新低，部分优质企业PB 估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股；2）商业地产：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：行业销售不及预期，融资环境超预期趋紧，支持政策推进不及预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共3页 简单金融 成就梦想 表 1：主要公司 2026Q1 业绩增速情况预测 增速区间 公司 +5%~+10% 滨江集团、招商积余 -5%~+5% 新城控股 <=-10% 招商蛇口、保利发展、华发股份 资料来源：申万宏源研究 表 2：主流 AH 上市房企估值表 公司代码 公司简称 收盘价（元） EPS（元） 市盈率 市净率 PB（LF） 归母净利润（亿元） 归母净利润增速 4 月 14 日 2025A 2026E 2027E 2025A 2026E 2027E 2025A 2025A 2026E 2027E 2025A 2026E 2027E 601155.SH 新城控股 14.16 0.30 0.40 0.62 47.0 35.3 22.8 0.5 6.8 9.0 14.0 -9.6% 32.9% 54.9% 001979.SZ 招商蛇口 8.47 0.08 0.14 0.22 74.6 58.6 37.9 0.7 10.2 13.0 20.1 -74.6% 27.3% 54.5% 0960.HK 龙湖集团 7.09 0.15 0.01 0.02 48.9 876.4 308.3 0.3 10.2 0.6 1.6 -90.2% -94.4% 184.2% 0123.HK 越秀地产 3.27 0.01 0.02 0.12 238.8 215.6 26.1 0.2 0.6 0.6 5.0 -94.7% 10.8% 724.6% 3900.HK 绿城中国 8.04 0.03 0.08 0.31 287.6 99.1 25.7 0.6 0.7 2.1 8.0 -95.6% 190.2% 285.9% 1972.HK 太古地产 21.58 1.34 1.15 1.23 16.5 18.8 17.6 0.5 75.5 66.1 70.5 27.4% -12.5% 6.8% 0101.HK 恒隆地产 8