招商蛇口2025年报点评：拿地聚焦核心，行业排名提升

请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 公司研究 太平洋证券股份有限公司证券研究报告 2026 年 03 月 23 日 公司点评 买入 / 维持 招商蛇口(001979) 目标价: 昨收盘:8.76 招商蛇口 2025 年报点评：拿地聚焦核心，行业排名提升  走势比较  股票数据 总股本/流通(亿股) 90.16/84.14 总市值/流通(亿元) 789.8/737.03 12 个月内最高/最低价(元) 11.1/8.43 相关研究报告 单击或点击此处输入文字。 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190521050001 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683 E-MAIL：daizh@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190524110003 事件： 公司发布 2025 年年度报告，2025 年公司实现营业收入 1547.28 亿元，同比下降 13.53%，归母净利润 10.24 亿元，同比下降 74.65%。 要点： 结转规模及毛利率下降叠加投资收益减少，拖累业绩表现 2025 年公司实现营收 1547.28 亿元，同比下降 13.53%，归母净利润10.24 亿元，同比下滑 74.65%。营收和归母净利润均同比下滑，且归母净利润降幅更高主要原因包括：1）公司开发业务项目结转规模同比下降；2）投资净收益同比下降 81.81%至 7.08 亿元。此外，公司销售毛利率较24 年同期降低 0.85 个百分点至 13.76%。 销售规模行业排名稳中有进 2025 年公司累计实现签约销售面积 716.12 万平方米，同比下降23.48%，实现签约销售金额 1960.09 亿元，同比下降 10.62%，签约销售均价 27371 元/平方米，同比提升 16.81%。公司在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通 10 个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点 30 城中进入当地 TOP5 的城市共计 15 个。据克而瑞数据，权益销售金额1323.0亿元，同比下降12.15%，权益比例为67.49%，全口径和权益口径销售金额在行业排名均为第四名，较去年同期提升一名。 拿地聚焦核心，获取项目优质 拿地方面，公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。25 年公司累计获取 43 宗地块，总计容建面约 440 万平方，总地价约 938 亿元，拿地销售比为 47.85%。公司在核心10 城的投资占比接近 90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，先后获取上海 5 宗，深圳、北京、成都、杭州各 3 宗，西安 2 宗优质土地。 财务指标健康，融资成本持续降低 截至 2025 年年末，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收账款的资产负债率 64.17%,净负债率 72.46%，现金短债比为 1.19。融资方面，公司年内完成 120 亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款 141 亿元，债务结构优化。此外，公司持续优化融资成本，2025 年新增公开市场融资 179.4 亿元，票面利率均为同期同行业内最低区间。2025 年年末，综合资金成本为 2.74%，较 2025 年初下降 25BP，继续保持行业领先水平。 (10%)(2%)6%14%22%30%25/3/2425/6/425/8/1525/10/2626/1/626/3/19招商蛇口沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 公司点评 P2 招商蛇口 2025 年报点评 投资建议： 公司作为央企龙头，股东综合实力强，投资聚焦核心区域城市，土地储备充足，现金流充足，融资渠道畅通且融资成本低，我们预计公司2026/2027/2028年归母净利润为20.72/26.07/27.00亿元，对应26/27/28年 PE 分别为 38.12X/30.29X/29.25X，持续给予“买入”评级。 风险提示：房地产行业政策风险；销售改善不及预期；毛利率下行超预期  盈利预测和财务指标 2025A 2026E 2027E 2028E 营业收入（百万元） 154,728 151,789 149,090 145,810 营业收入增长率(%) -13.53% -1.90% -1.78% -2.20% 归母净利（百万元） 1,024 2,072 2,607 2,700 净利润增长率(%) -74.65% 102.40% 25.83% 3.55% 摊薄每股收益（元） 0.11 0.23 0.29 0.30 市盈率（PE） 77.15 38.12 30.29 29.25 资料来源：携宁，太平洋证券，注：摊薄每股收益按最新总股本计算 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 公司点评 P3 招商蛇口 2025 年报点评 资产负债表（百万） 利润表（百万） 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 货币资金 100,351 86,127 93,231 105,273 108,605 营业收入 178,948 154,728 151,789 149,090 145,810 应收和预付款项 8,140 11,779 11,255 11,051 10,678 营业成本 152,812 133,441 131,065 128,585 125,710 存货 369,183 362,324 353,788 344,037 336,703 营业税金及附加 6,930 4,300 4,098 3,981 3,864 其他流动资产 136,491 126,301 125,629 122,590 122,342 销售费用 4,014 4,002 3,643 3,429 3,354 流动资产合计 614,166 586,531 583,903 582,952 578,327 管理费用 2,103 2,037 1,897 1,834 1,793 长期股权投资 76,504 72,731 72,431 71,363 70,263 财务费用 1,943 2,509 2,443 2,451 2,374 投资性房地产 132,870 140,631 146,242 152,249 158,299 资产减值损失 -4,484 -3,517 -3,025 -3,115 -3,085 固定资产 11,444 10,758 10,675 10,501 10,263 投资收益 3,892 708 1,063 1,491 1,458 在建工程 824 286 170 103 78 公允价值变动 -36 517 25 20 20 无形资产开发支出 1,863 1,778 1,689 1,599 1,509 营业利润 9,000 5,261 6,067 6,667 6,586 长期待摊费