房地产行业第12周周报：新房成交同比由正转负，二手房成交同比降幅收窄；上海商业用房购房最低首付比例降至30%

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 3 月 23 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大——房地产行业2026 年 1-2 月统计局数据点评》（2026/03/17） 《房地产行业 2026 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房、二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比止跌》（2026/03/17） 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 12 周周报（2026 年 3月 14 日-2026 年 3 月 20 日） 新房成交同比由正转负，二手房成交同比降幅收窄；上海商业用房购房最低首付比例降至30% 新房、二手房成交面积环比涨幅均收窄，新房同比由正转负、二手房同比降幅收窄；新房库存面积同环比均上涨；去化周期同环比均上涨。 核心观点 ◼ 新房成交面积环比涨幅收窄，同比由正转负。第 12 周 47 城新房成交面积 312.6 万平，环比上升 0.6%，同比下降 15.2%，同比增速较上周下降 21.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-0.1%、26.5%、-17.3%，同比增速分别为-17.7%、-8.6%、-20.3%，一线城市同比降幅较上周扩大 13.7 个百分点，二线城市同比降幅收窄 5.9 个百分点，三四线城市同比增速下降 52.4 个百分点。 ◼ 二手房成交面积环比涨幅收窄，同比较上周降幅收窄。第 12 周 23 城二手房成交面积 270.7万平，环比上升 9.6%，同比下降 6.7%，同比降幅较上周收窄 6.5 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 8.1%、11.5%、8.2%，同比增速分别为-2.5%、-12.4%、-0.2%，同比降幅分别收窄了 3.2、9.5、4.1 个百分点。 ◼ 新房库存面积同环比均上涨;去化周期同环比均上涨。截至第 12 周末，13 城新房库存面积7995.0 万平，环比增速为 0.1%，同比增速为 1.0%；去化周期 26.0 个月，环比上升 0.2 个月，同比提升 6.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 21.3、24.0、65.0 个月，一、二线城市环比分别上升 0.1、0.9 个月，三四线城市环比下降 2.3 个月，一、二、三四线城市同比分别上升 3.1、8.6、12.0 个月。 ◼ 土地市场环比量跌价涨，同比量价齐涨；溢价率环比上涨，同比下降。第 11 周百城全类型成交土地规划建面为 1163.9 万平，环比下降 16.1%，同比上升 45.2%；成交总价 200.4 亿元，环比下降 13.5%，同比上升 59.7%；楼面均价 1722 元/平，环比上升 3.1%，同比上升 10.0%；土地溢价率为 2.8%，环比上升 1.5 个百分点，同比下降 1.2 个百分点。 ◼ 房企国内债券发行量同环比均下降。第 12 周房地产行业国内债券总发行量 83.6 元，环比下降 39.4%，同比下降 18.6%。总偿还量为 160.6 亿元，环比下降 23.8%，同比下降 9.1%；净融资额为-77.0 亿元。 ◼ 板块相对收益有所下降。第 12 周房地产行业绝对收益为-4.2%，较上周下降 3.7pct，相对收益（相对沪深 300）为-2.0%，较上周下降 1.3pct。房地产板块 PE 为 29.38X，较上周上涨 3.82X。 ◼ 本周统计局公布 70 城房价及房地产行业核心指标数据。1）房价：70 城房价环比跌幅收窄。2 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.3%，二手房房价环比下跌 0.4%，环比降幅均较 1 月收窄 0.1 个百分点。不过新房、二手房房价已分别持续下跌了 33、34 个月，此次收窄能否持续需紧密观察。2）销售： 26 年 1-2 月全国商品房销售面积同比下降 13.5%，降幅较 25 年12 月收窄了 2.1 个百分点，同比降幅虽然从 25 年 11 月以来持续收窄，但当前降幅仍然较大，仍需要关注 3-4 月的楼市成交情况。3）投资：房地产投资同比降幅收窄，主要是因为施工建安投资有所修复。26 年 1-2 月开发投资金额同比下降 11.1%，降幅较 25 年 12 月收窄了 24.7 个百分点。4）新开工：新开工面积同比降幅小幅扩大。26 年 1-2 月新开工面积同比下降 23.1%，降幅较 25 年 12 月扩大 3.7 个百分点，从绝对值来看，处于 2003 年以来同期最低水平。5）竣工：26 年 1-2 月竣工面积同比下降 27.9%，降幅较 25 年 12 月扩大了 9.6个百分点，从绝对量来看，处于 2011 年以来同期的最低水平。 政策 ◼ 3 月 16 日起，上海调整商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例从 50%降至 30%。今年 1 月，央行等发布《关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于 30%，同时要求各地在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市最低首付款比例下限。此后内蒙古、四川、山东、广东、吉林、重庆等多地陆续发文，将商业用房首付比例调整为 30%。此次上海的政策同样是此前央行政策的落实。 投资建议 ◼ 我们认为，从 2026 年全年时间线上来看，地产板块出现阶段性收益的机会的较多，建议持续关注。首先，情绪面上，对于地产筑底的预期开始提升；市场成交面上，核心城市刚需刚改在逐步释放；政策面上，可以重点关注 4 月的政治局会议相关表述以及 5 月各部委是否进一步表态。另外，四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄。从投资角度来说，部分房企在 2025 年计提减值相对较多，2026 年可能筑底，因此2027 年的板块利润率和业绩可能