上海2025年房地产市场分析报告-榆叶飞云

上海2025年度房地产市场分析报告2026年1月www.elmlead.com2目录Part1政 策 环 境Part2土 地 市 场Part3商 品 住 宅 市 场Part4市 场 总 结 及 未 来 趋 势 展 望CONTENTS榆叶飞云3政 策 环 境第一章榆叶飞云42025年上海继续以放松限购、优化公积金/信贷等刺激性政策来促进楼市成交，8月“沪六条”解除外环外购房套数限制、提升公积金贷款额度、对符合条件的非户籍家庭免征房产税，9月“好房子”新规出台，鼓励提升住房品质。年度政策 | 未出台重磅政策，继续释放外环外购买力，提升住宅产品力2024年1月31日➢解除非户籍居民的外环限购在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）2024年9月29日➢“沪七条”颁布非户籍在外环外购房社保调整为1年；非沪籍居住证积分达到标准分值、社保/个税满3年，购房套数享受沪籍家庭待遇；首套比例降至15%，二套25%；临港职工可在新片区增购1套住房；増值税征免年限5年改2年；落实国家关于降低存量房贷利率政策；落实取消普通住房标准和非普通住房标准。2024年5月27日➢调整中小套比例、限购放松差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求；非户籍购房社保要求由5年调整至3年，可在全市内购买一套二手房（不含崇明）；多子女家庭可增购1套住房；取消离异购房限制2025年8月25日➢ 外环外不再限制购房套数符合条件居民家庭在外环外购房不限套数；成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。➢ 公积金贷款额度提升对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。2025年9月26日➢ 好房子新规出台使用干挂石材/金属/陶板等高品质建材的外立面不计容；阳台面积最大面积为户型建面的10%，且不大于16㎡，计一半面积，同时适用于封闭式阳台。局部地区，可增加一个进深0.75米宽3米的阳台，不计入容积率和可售面积等2024年2025年榆叶飞云5土拍方面继续实行“双高双竞”，装修标准要求最高来到7000元/㎡，限购方面继续释放非户籍单身/家庭的购买需求，1年社保在外环外购房已不限制套数；购买二星级及以上新建绿色建筑住房，首套最高贷款额度从160万元提高至184万元。先行政策 | 装标最高达7000元/㎡，购买绿建二星以上住宅公积金贷款额度提升限制政策具体条款土拍政策挂牌出让，实行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，即竞买完成上一个指标要求后，转入下一个指标要求，采取梯度竞争举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。静安区C050202单元053-b-1地块、静安区C070102单元32-04地块装修标准要求不低于7000元/㎡（集采价）保证金20%+资金监管90%；土地款1个月/30工作日支付50%（含保证金）。限购政策非户籍单身/家庭在沪连续缴纳满1年个税单或社保的，在外环外购房不限制套数非户籍单身/家庭在沪连续缴纳满3年个税单或社保的，在外环内可购买一套住房限贷政策首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于15%。二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），最低首付款比例调整为不低于25%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%），最低首付款比例调整为不低于20%。限价政策住宅售价须向房屋行政主管部门办理销售方案和“一房一价”备案限售政策通过触发积分摇号制度购买的新房5年限售，非积分购买新房不限售，二手房不限售。限签政策无明确限签预售政策1、主体≤7层，封顶可申请预售2、主体＞7层，主体三分之一3、申领预售面积不再做强制规定公积金政策对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买我市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。资金监管政府指导，银行监管，专款专用；回款直接进入项目公司的监管银行账户，满足解付条件后对应比例资金可解除监管。榆叶飞云62025年上海信贷环境持续宽松，商贷利率定价不再区分首套和二套，个人首套公积金最高可贷184万，多子女家庭首套可贷216万， 外地户口买二套房，享60㎡/人免征房产税面积；目前LPR一年期3.0%、五年以上3.5%，LPR已连续7个月按兵不动。信贷政策 | 商贷利率定价不再区分首套和二套，目前LPR已连续7个月不变010000200003000040000500006000070000800009000010000002040608010012023-123-223-323-423-523-623-723-823-923-1023-1123-1224-124-224-324-424-524-624-724-824-924-1024-1124-1225-125-225-325-425-525-625-725-825-925-1025-1125-122023-2025年上海市商品住宅量价走势成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）3.65%3.55%3.00%3.00%4.30%4.20%3.50%3.50% 3.50%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%2023.12023.52023.92024.12024.52024.92025.12024.52025.92023年1月-2025年12月贷款市场报价利率（LPR）历史走势图一年期五年期商贷贷款套数利率利率下限首套利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性 个人住房贷款的具体利率水平二套公积金购房套数贷款额度首套额度184万仅限购买二星级及以上新建绿色建筑住房多子女家庭首套216万二套额度149.5万新增提取类型：购买新建预售商品住房，支持提取住房公积金支付购房首付款，且不影响住房公积 金贷款额度计算。房产税户籍购房套数房产税政策非本市户籍首套购房持《上海市居住证》连续满3年或积分达120分，免征收房产税；若无则全额征收二套及以上购房第一套住房符合条件免红收房产税时，第二套及以上住房在合并 计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除； 若首套非免征，则二套及以上均全额征收。上海最新信贷政策榆叶飞云7重点政策 | “好房子”新规出台，引领楼市进行产